◆ 公司概况 ◆ ◇更新时间:2023-07-27◇
公司名称 : 京投发展股份有限公司
英文全称 : Metro Land Corporation LTD.
注册地址 : 浙江省宁波市海曙中山东路238号
办公地址 : 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层
所属地域 : 浙江
所属行业 : 房地产业
公司网址 : www.600683.com
电子信箱 : ir@600683.com
上市日期 : 1993-10-25
招股日期 : 1993-09-25
发行数量(万 : 2400.0000
股)
发行价格(元/: 6.50
股)
首日开盘价 : 11.00元
上市推荐人 : 上海申银证券公司
主承销商 : 上海申银证券公司
法人代表 : 魏怡
董 事 长 : 魏怡
总 经 理 : 高一轩
董 秘 : 张雨来
董秘传真 : 010-85172628
董秘邮箱 : ir@600683.com
董秘电话 : 010-65636622
证券代表 : 鞠颂
电 话 : 010-65636622,010-65636620
传 真 : 010-85172628
邮 编 : 100022
会计事务所 : 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)
主营范围 : 房地产开发、经营及租赁。自营和代理货物和技术的进出口,但国家
限制或禁止进出口的货物和技术除外;技术咨询、房地产咨询、实业
投资及咨询。
公司简史 : 京投银泰股份有限公司前身为宁波华联集团股份有限公司,1992
年9月以募集方式设立。
2002年11月21日,公司名称由原"宁波华联集团股份有限公司"变
更为"银泰控股股份有限公司"。
2009年7月14日,公司名称由"银泰控股股份有限公司"变更为"京
投银泰股份有限公司"。
2016年6月6日,公司名称由“京投银泰股份有限公司”变更为“
京投发展股份有限公司”。
☆☆☆☆☆
◆ 最新指标 (2023年1-6月) ◆ ◇更新时间:2023-07-28◇
每股收益 (元):0.0200 目前流通(万股) :74077.76
每股净资产 (元):3.8326 总 股 本(万股) :74077.76
每股公积金 (元):0.4421 主营收入同比增长 (%):716.96
每股未分配利润(元):1.7814 净利润同比增长 (%):-1.01
每股经营现金流(元):-2.2018 净资产收益率 (%):0.46
─────────────────────────────────────
2023一季每股收益(元):0.0600 净利润同比增长 (%):81.52
2023一季主营收入(万元):318819.67 主营收入同比增长 (%):1254.16
2023一季每股经营现金流(元):-2.5638 净资产收益率 (%):1.50
─────────────────────────────────────
分配预案: 不分配
最近除权: 10派1.3(2022.05.25)
☆曾用名: 宁波华联->ST甬华联->宁波华联->银泰股份->G银泰->银泰股份->京投银
泰
◆最新消息◆
【经营数据】 2017年7月14日公告，披露2017年第二季度主要经营数据，2017年
4-6月，新增房地产储备0.00平方米，新开工面积为0平方米，竣工面积3.95平方米
，签约销售金额1.17亿元（同比变动-94.20%），签约销售面积0.57万平方米。
【重大事项】 2017年7月12日公告，公司与北京链家融盛管理咨询有限公司合作
投资设立的平台公司北京京投链家明德管理咨询有限公司已通过国家商务部经营者
集中审查，并取得中华人民共和国商务部司（局）函，确认明德公司的设立不予禁
止，明德公司已于近日办理完毕工商注册登记手续。截至目前，明德公司暂无确定
的城市更新类项目，具体投资及盈利模式有待后续项目落实后确定。
【重大事项】 2017年7月5日公告，拟非公开发行公司债券票面总额不超过20亿
元（含20亿元），本次债券的募集资金拟用于偿还公司债务、补充营运资金及适用
的法律法规允许的其他用途。
【停牌复牌】 2017年6月16日公告，鉴于标的公司终止了筹划的重大资产重组事
项,根据有关规定，公司决定终止筹划本次重大事项。经申请，公司股票于2017年6
月16日（星期五）开市起复牌。
【停牌复牌】 2017年6月9日公告，鉴于相关事项仍在筹划和论证中，尚存在不
确定性，为保证公平信息披露，维护投资者利益，避免造成公司股价异常波动，经
公司向上海证券交易所申请，公司股票自2017年6月9日起继续停牌。
【停牌复牌】 2017年6月2日公告，公司正在筹划重大事项，该事项可能构成重
大资产重组。鉴于该事项存在重大不确定性，经公司申请，公司股票自2017年6月2
日起停牌。
【经营数据】 2017年4月21日公告，披露2017年第一季度主要经营数据，新增房
地产储备23.87万平方米，新开工面积为0，竣工面积0.67万平方米，签约销售金额1
.98亿元（同比变动-88.10%），签约销售面积0.45万平方米。
【定期报告】 2016年年报披露，根据各项目整体开发计划，合理安排开发进度
，2017年预计新开工面积10.16万平方米、完成竣工面积13.98万平方米。2017年计
划签约销售额7.98亿元，预计实现营业收入71.63亿元，三项费用预计6.49亿元。20
17年预计现有项目资本性支出53.26亿元。
【重大事项】 2017年4月21日公告，公司拟对全资子公司京投置地进行增资。本
次增资完成后，京投置地注册资本将由2.30亿元增加至50亿元。本次增资符合公司
整体发展需要，有助于优化京投置地的资本结构，进一步增强其资金实力。
【重大事项】 2017年4月15日公告，披露投资北京基石仲盈创业投资中心（有限
合伙）后续进展，截至本公告披露日，北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）已
在北京市工商行政管理局丰台分局办理完毕相关工商注册登记手续，已在中国证券
投资基金业协会完成私募投资基金备案手续，各合伙人已按照上述协议约定履行完
毕认缴出资义务，缴付出资总额26,500万元，我公司已缴付出资额12,000万元。
◆控盘情况◆
2023-06-30 2023-03-31 2023-02-28 2022-12-31
─────────────────────────────────────
股东人数 (户) 36510 32508 35437 32577
人均持流通股(股) 20289.7 22787.5 20904.1 22739.3
─────────────────────────────────────
点评:2017年一季报披露，3月末前十大流通股东中3家保险、1家QFII、2家基金合计
持股5976.69万股，占流通盘比例为8.07%(12月末前十大流通股东中3家保险、3
家基金合计持股6532.23万股，占流通盘比例为8.82%) 股东人数21761户，上期
为22995户，户数变动了-5.37%。
◆概念题材◆
板块: 房地产概念、土地流转概念、国资改革概念、房屋租赁概念。
【北京地产开发】公司开发的项目多数位于北京地区，项目类型以住宅及商业配套
为主，以轨道物业系列和城镇景观开发系列为特色，其中，轨道物业系列为公司的
核心竞争力产品。2016年报告期，公司房地产销售收入占营业收入总额的96.46%。
【以北京为中心，以轨道交通为依托的战略】公司“以北京为中心，以轨道交通为
依托”的发展战略定位清晰，适度延伸。2016年，公司签约销售额及销售收入主要
来源于北京地区的项目，随着琨御府、公园悦府、西华府项目顺利交付入住，轨道
物业产品经受住了市场和客户双重检验。年内公司与北京中天颐信企业管理服务有
限公司组成的联合体中标北京市门头沟区潭柘寺镇三街区D3、D4地块预留产业用地
开发建设及合作经营项目，开始涉足养老地产，公司房地产开发业务领域得到拓展
。
【参与创投基金】2013年1月，股东大会同意公司以有限合伙人身份参与投资基石基
金，投资形式为以现金认缴基石基金总出资额5.84亿元中的2.52亿元，认缴完毕后
，公司出资占比将达到43.08%，成为基石基金第一大有限合伙人。目前，基石基金
第一大有限合伙人、基石基金普通合伙人的第一大股东均为公司第一大股东，基石
基金为私募类股权投资基金，核心投资领域为轨道交通和节能环保领域，兼顾先进
制造和大众消费领域，同时关注其他行业中具备成长性特征的优势企业。2016年年
报披露，公司本年度收回投资款1751.63万元。
【控股股东增持】2016年12月23日至2017年2月15日，控股股东京投公司通过上海证
券交易所交易系统增持公司A股股份740.78万股，占公司总股份的1%，增持均价为8.
96元/股。截至2017年2月15日，本次增持计划实施完毕，本次增持计划实施完毕后
，京投公司持有本公司A股股份25186.43万股，占公司总股份的34.00%，增持均价为
9.23元/股。
【增发进军房地产】2009年4月，公司以3.73元/股，非公开发行21,160万股完成。
本次募资7.89亿元，将用于：约1.56亿元购买京投置地95%的股权、约1.37亿元购买
钱湖国际15%的股权(收购后累计持有45%股份)、对京投置地的大红门项目追加投资
约2.5亿元以及对钱湖国际的东钱湖项目追加投资约2.46亿元。本次发行完成后，京
投公司成为公司第一大股东，北京市国资委成为公司实际控制人。
【大股东背景】09年4月，公司通过定向增发引入北京市基础设施投资有限公司成为
第一大股东。新股东京投公司是在北京市地铁集团的基础上改组而成，主要负责城
市轨道交通沿线土地的一级开发。统计显示，京投公司目前拥有和洽谈的土地一级
开发项目合计建筑面积超过530万平方米。
【免责条款】以上摘录、分析的内容不保证没有疏漏，只为投资者提供更多参考信
息，并不构成任何投资建议或意见，如内容与公开披露信息不符，一切均以上市公
司信息披露原文为准。据此操作，风险自负。
◆成交回报(单位:万元)◆
─────────────────────────────────────
日期:2023-08-16 成交量(手):842377.0 成交金额(万):58851.56
涨跌幅偏离值:10.89
营业部名称 买入金额(万) 卖出金额(万)
华泰证券股份有限公司总部 3121.38 -
国联证券股份有限公司上海飞虹路证券营业部 1940.67 -
机构专用 1628.40 -
广发证券股份有限公司厦门环岛东路证券营业部 1052.64 -
华鑫证券有限责任公司上海分公司 991.42 -
东北证券股份有限公司福州五一中路证券营业部 - 990.62
中信建投证券股份有限公司北京知春路证券营业部 - 859.21
中信建投证券股份有限公司宜昌云集路证券营业部 - 832.48
瑞银证券有限责任公司上海花园石桥路证券营业部 - 664.15
财通证券股份有限公司大连分公司 - 644.81
─────────────────────────────────────
日期:2023-08-08 成交量(手):895851.0 成交金额(万):67660.99
涨跌幅偏离值:-9.75
营业部名称 买入金额(万) 卖出金额(万)
华泰证券股份有限公司总部 2059.80 -
东北证券股份有限公司福州五一中路证券营业部 1098.85 -
中信证券股份有限公司黑龙江分公司 915.53 -
国泰君安证券股份有限公司总部 868.73 -
东方财富证券股份有限公司拉萨东环路第二证券营业 771.34 -
部
华泰证券股份有限公司浙江分公司 - 3339.05
东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第一证券营业 - 1997.34
部
华泰证券股份有限公司北京东三环北路证券营业部 - 1386.77
中国银河证券股份有限公司北京中关村大街证券营业 - 1336.30
部
华泰证券股份有限公司总部 - 1220.72
─────────────────────────────────────
日期:2023-08-04 成交量(手):2395254.0 成交金额(万):191109.15
连续三个交易日内，涨幅偏离值累计达20%的证券:20.16
营业部名称 买入金额(万) 卖出金额(万)
机构专用 9000.10 -
机构专用 7955.21 -
华泰证券股份有限公司总部 3434.93 -
中信证券股份有限公司四川分公司 3022.45 -
国泰君安证券股份有限公司总部 2750.50 -
华泰证券股份有限公司总部 - 4672.87
国泰君安证券股份有限公司总部 - 3843.85
东方财富证券股份有限公司拉萨东环路第一证券营业 - 3513.07
部
中国国际金融股份有限公司北京建国门外大街证券营 - 2342.67
业部
东方财富证券股份有限公司拉萨东环路第二证券营业 - 1819.63
部
─────────────────────────────────────
日期:2023-07-27 成交量(手):827994.0 成交金额(万):53026.72
涨跌幅偏离值:-7.26
营业部名称 买入金额(万) 卖出金额(万)
国泰君安证券股份有限公司总部 1421.05 -
华泰证券股份有限公司总部 1119.90 -
机构专用 1032.97 -
机构专用 1031.71 -
东方财富证券股份有限公司拉萨东环路第二证券营业 586.18 -
部
中信建投证券股份有限公司河北分公司 - 1774.65
华鑫证券有限责任公司上海茅台路证券营业部 - 984.89
光大证券股份有限公司汕头华山路证券营业部 - 940.45
东方财富证券股份有限公司拉萨东环路第一证券营业 - 753.88
部
东方财富证券股份有限公司拉萨东环路第二证券营业 - 552.42
部
─────────────────────────────────────
日期:2023-06-13 成交量(手):941784.0 成交金额(万):64093.79
涨跌幅偏离值:-8.77
营业部名称 买入金额(万) 卖出金额(万)
申港证券股份有限公司上海闵行区东川路证券营业部 2107.03 -
上海证券有限责任公司苏州中心广场证券营业部 1536.92 -
东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第一证券营业 801.62 -
部
东方财富证券股份有限公司拉萨东环路第二证券营业 777.63 -
部
东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第二证券营业 774.76 -
部
东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第一证券营业 - 915.92
部
华泰证券股份有限公司总部 - 861.66
财通证券股份有限公司温岭中华路证券营业部 - 827.35
东莞证券股份有限公司厦门分公司 - 788.00
东方财富证券股份有限公司拉萨东环路第二证券营业 - 774.95
部
─────────────────────────────────────
日期:2023-06-08 成交量(手):931721.0 成交金额(万):62127.95
连续三个交易日内，涨幅偏离值累计达20%的证券:20.36
营业部名称 买入金额(万) 卖出金额(万)
中国银河证券股份有限公司北京中关村大街证券营业 1283.13 -
部
中泰证券股份有限公司上海东方路证券营业部 954.54 -
华泰证券股份有限公司总部 745.85 -
海通证券股份有限公司蚌埠中荣街证券营业部 714.07 -
东方财富证券股份有限公司拉萨东环路第二证券营业 653.80 -
部
中国银河证券股份有限公司杭州双龙街证券营业部 - 1620.58
华泰证券股份有限公司上海黄浦区黄陂南路证券营业 - 1500.99
部
海通证券股份有限公司北京中关村南大街证券营业部 - 1444.58
招商证券股份有限公司深圳壹海城证券营业部 - 932.19
华泰证券股份有限公司总部 - 769.89
─────────────────────────────────────
☆☆☆.☆☆
◆ 财务透视 ◆ ◇更新时间:2023-06-16◇
主要财务指标 2023一季 2022末期 2022三季 2022中期
─────────────────────────────────────
基本每股收益(元) 0.0600 -0.1700 0.0023 0.0200
基本每股收益(扣除后) - -0.3200 - 0.1000
摊薄每股收益(元) 0.1667 0.2729 0.3303 0.2376
每股净资产(元) 3.8739 3.8821 3.9785 4.0161
每股未分配利润(元) 1.8222 1.7641 1.9495 1.9674
每股公积金(元) 0.4421 0.4421 0.4421 0.4421
销售毛利率(%) 12.98 19.54 28.19 25.79
营业利润率(%) 8.27 6.09 13.75 17.02
净利润率(%) 3.87 3.64 10.18 14.58
加权净资产收益率(%) 1.50 -4.09 0.06 0.48
摊薄净资产收益率(%) 4.30 7.03 8.30 5.92
股东权益(%) 17.05 16.19 16.79 17.20
流动比率 2.52 2.26 2.03 2.03
速动比率 0.25 0.32 0.19 0.23
每股经营现金流量(元) -2.5638 -11.2771 -10.7116 -7.8955
会计师事务所审计意见 未审计 无保留 未审计 未审计
报表公布日 2023-04-28 2023-03-28 2022-10-28 2022-08-31
─────────────────────────────────────
主要财务指标 2022一季 2021末期 2021三季 2021中期
─────────────────────────────────────
基本每股收益(元) -0.0200 0.1700 -0.0700 0.1000
基本每股收益(扣除后) - -0.0400 - 0.0200
摊薄每股收益(元) 0.0918 0.4436 0.1132 0.2175
每股净资产(元) 4.1784 4.2435 4.0753 4.3175
每股未分配利润(元) 2.0609 2.0772 1.8828 2.0492
每股公积金(元) 0.4421 0.4421 0.4421 0.4421
销售毛利率(%) 10.55 21.29 19.21 31.83
营业利润率(%) 24.24 9.96 6.53 15.19
净利润率(%) 28.90 4.86 2.22 7.89
加权净资产收益率(%) -0.38 3.84 -0.82 1.13
摊薄净资产收益率(%) 2.20 10.45 2.78 5.04
股东权益(%) 16.68 19.54 16.83 12.83
流动比率 1.99 1.85 1.60 1.56
速动比率 0.33 0.36 0.22 0.23
每股经营现金流量(元) -5.2218 10.1766 7.4021 5.0522
会计师事务所审计意见 未审计 无保留 未审计 未审计
报表公布日 2022-04-29 2022-04-13 2021-10-29 2021-08-27
─────────────────────────────────────
利润表摘要
指标(单位:万元) 2023一季 2022末期 2022三季 2022中期
─────────────────────────────────────
营业收入 318819.67 555237.81 240335.11 120767.10
营业成本 305193.12 536518.73 221048.29 112996.03
营业费用 5726.16 16067.82 9241.37 5450.84
管理费用 4191.99 16742.44 12070.02 7756.49
财务费用 3174.29 6079.74 3250.69 517.12
营业利润 26377.83 33826.03 33057.76 20556.63
─────────────────────────────────────
投资收益 13439.31 15510.68 13992.05 12890.54
营业外收支净额 -178.35 -235.43 -225.15 -282.61
─────────────────────────────────────
利润总额 26199.47 33590.60 32832.61 20274.02
净利润 12349.46 20219.43 24467.30 17604.58
─────────────────────────────────────
指标(单位:万元) 2022一季 2021末期 2021三季 2021中期
─────────────────────────────────────
营业收入 23543.70 676591.03 377578.26 204154.75
营业成本 28497.09 633231.14 366330.25 183817.21
营业费用 1533.23 22049.86 14315.44 8256.70
管理费用 3724.94 21364.94 12559.89 8306.53
财务费用 878.39 9915.49 8220.03 5360.22
营业利润 5706.59 67361.16 24641.99 31001.93
─────────────────────────────────────
投资收益 10698.43 24057.41 13500.44 10510.66
营业外收支净额 1.50 -1112.26 -1087.51 -1072.46
─────────────────────────────────────
利润总额 5708.09 66248.91 23554.48 29929.47
净利润 6803.48 32862.36 8385.30 16113.46
─────────────────────────────────────
资产负债表摘要
指标(单位:万元) 2023一季 2022末期 2022三季 2022中期
─────────────────────────────────────
总资产 5202151.66 5481307.49 5328373.00 5218568.62
流动资产 4095874.32 4367638.31 4241609.11 4144012.22
货币资金 202256.47 400890.84 194457.19 291530.97
存货 3692075.34 3746116.61 3844372.96 3675358.31
应收账款 51926.31 51330.83 3260.15 3272.97
其他应收款 - - - 25130.78
固定资产净额 - - - 13841.60
无形资产 3335.97 3420.25 3517.85 3602.48
─────────────────────────────────────
预收账款 2279.78 312.07 372.63 379.77
应付账款 323453.74 342460.10 318245.53 300189.73
流动负债 1623663.46 1933420.83 2086685.19 2040855.43
长期负债 2484048.17 2460371.23 2146246.78 2078787.85
总负债 4107711.63 4393792.05 4232931.97 4119643.29
─────────────────────────────────────
股东权益 886972.31 887578.71 894716.60 897503.22
资本公积金 32751.46 32751.46 32751.46 32751.46
─────────────────────────────────────
指标(单位:万元) 2022一季 2021末期 2021三季 2021中期
─────────────────────────────────────
总资产 5453878.35 4680393.31 4705771.84 4829264.09
流动资产 4366772.49 3643159.59 3608994.75 3692171.50
货币资金 534553.93 492981.15 288824.86 343263.57
存货 3650282.04 2923947.52 3118210.03 3160367.46
应收账款 4777.07 6678.01 4043.27 4069.79
其他应收款 - 25018.62 - 27057.58
固定资产净额 - 14066.75 - 7357.05
无形资产 3705.52 3811.74 3922.11 3773.89
─────────────────────────────────────
短期借款 - - - 7510.60
预收账款 391.23 431.07 465.37 475.95
应付账款 291205.71 295163.93 353856.49 317291.95
流动负债 2199253.28 1973997.97 2259028.71 2362757.55
长期负债 2142989.88 1590418.95 1448939.88 1640748.95
总负债 4342243.16 3564416.92 3707968.59 4003506.50
─────────────────────────────────────
股东权益 909525.97 914348.79 791887.05 619832.62
资本公积金 32751.46 32751.46 32751.46 32751.46
─────────────────────────────────────
现金流量表摘要
指标(单位:万元) 2023一季 2022末期 2022三季 2022中期
─────────────────────────────────────
经营现金流入小计 89287.67 491087.27 353921.64 284523.61
经营现金流出小计 279210.31 1326471.61 1147414.64 869407.14
经营现金流量净额 -189922.64 -835384.34 -793493.00 -584883.53
─────────────────────────────────────
投资现金流入小计 6620.53 164123.19 157667.14 130665.96
投资现金流出小计 3012.35 95741.23 96283.39 77442.45
投资现金流量净额 3608.18 68381.96 61383.76 53223.51
─────────────────────────────────────
筹资现金流入小计 144093.91 1449562.32 1126281.82 825496.03
筹资现金流出小计 156413.84 775363.18 692696.54 495286.20
筹资现金流量净额 -12319.92 674199.14 433585.28 330209.84
─────────────────────────────────────
现金等的净增加额 -198634.38 -92803.25 -298523.96 -201450.18
─────────────────────────────────────
指标(单位:万元) 2022一季 2021末期 2021三季 2021中期
─────────────────────────────────────
经营现金流入小计 187848.94 1271198.70 940287.59 658645.72
经营现金流出小计 574667.99 517335.70 391956.77 284393.49
经营现金流量净额 -386819.05 753863.00 548330.81 374252.23
─────────────────────────────────────
投资现金流入小计 84036.32 194558.87 126707.87 77607.14
投资现金流出小计 62474.20 45925.24 37911.99 36649.95
投资现金流量净额 21562.12 148633.63 88795.88 40957.19
─────────────────────────────────────
筹资现金流入小计 773187.13 1323720.80 279104.70 69912.50
筹资现金流出小计 366357.42 2222355.02 1116525.28 630977.09
筹资现金流量净额 406829.71 -898634.22 -837420.58 -561064.59
─────────────────────────────────────
现金等的净增加额 41572.78 3862.65 -200293.64 -145854.92
─────────────────────────────────────
◆ 主营构成 ◆ ◇更新时间:2023-07-27◇
单位：万元 截止:2023中期
产品行业地区 主营收入 主营收入占比 主营利润
─────────────────────────────────────
房产销售 984072.15 99.74% 64176.20
服务及其他 1550.21 0.16% 762.82
物业租赁 995.38 0.10% 390.84
其他（补充） 2.96 - -
─────────────────────────────────────
房地产行业 985067.53 99.84% 64567.04
服务及其他 1550.21 0.16% 762.82
其他（补充） 2.96 - -
─────────────────────────────────────
京津冀地区 984148.65 99.75% 64775.77
宁波地区 1441.75 0.15% 382.83
无锡地区 1027.34 0.10% 171.26
其他（补充） 2.96 - -
─────────────────────────────────────
产品行业地区 主营成本 毛利率
─────────────────────────────────────
房产销售 919895.94 6.52%
服务及其他 787.40 49.21%
物业租赁 604.55 39.26%
─────────────────────────────────────
房地产行业 920500.49 6.55%
服务及其他 787.40 49.21%
─────────────────────────────────────
京津冀地区 919372.88 -
宁波地区 1058.92 -
无锡地区 856.08 -
─────────────────────────────────────
注释：主营利润为扣除税费前
单位：万元 截止:2022末期
产品行业地区 主营收入 主营收入占比 主营利润
─────────────────────────────────────
房产销售 550677.78 99.18% 107646.70
服务及其他 2331.97 0.42% 37.98
物业租赁 2054.70 0.37% 725.54
其他（补充） 173.37 0.03% 99.71
─────────────────────────────────────
房地产行业 552732.48 99.55% 108372.25
服务及其他 2331.97 0.42% 37.98
其他（补充） 173.37 0.03% 99.71
─────────────────────────────────────
京津冀区域 368987.36 66.46% 36718.08
无锡区域 183239.02 33.00% 71058.20
宁波区域 2838.06 0.51% 633.94
其他（补充） 173.37 0.03% 99.71
─────────────────────────────────────
产品行业地区 主营成本 毛利率
─────────────────────────────────────
房产销售 443031.08 19.55%
服务及其他 2293.99 1.63%
物业租赁 1329.15 35.31%
其他（补充） 73.66 57.52%
─────────────────────────────────────
房地产行业 444360.23 19.61%
服务及其他 2293.99 1.63%
其他（补充） 73.66 57.52%
─────────────────────────────────────
京津冀区域 332269.28 -
无锡区域 112180.82 -
宁波区域 2204.12 -
其他（补充） 73.66 -
─────────────────────────────────────
注释：主营利润为扣除税费前
单位：万元 截止:2022中期
产品行业地区 主营收入 主营收入占比 主营利润
─────────────────────────────────────
房地产销售 118841.04 98.41% 30707.40
服务及其他 1038.87 0.86% 167.65
物业租赁 852.58 0.71% 272.99
其他业务 34.60 0.03% 3.73
─────────────────────────────────────
房地产行业 119693.62 99.11% 30980.39
服务及其他 1038.87 0.86% 167.65
其他(补充) 34.60 0.03% 3.73
─────────────────────────────────────
无锡 81840.29 67.77% 27458.06
北京 37522.85 31.07% 3414.81
宁波 1369.35 1.13% 275.16
其他业务 34.60 0.03% 3.73
─────────────────────────────────────
产品行业地区 主营成本 毛利率
─────────────────────────────────────
房地产销售 88133.64 25.84%
服务及其他 871.22 16.14%
物业租赁 579.60 32.02%
其他业务 30.88 10.77%
─────────────────────────────────────
房地产行业 88713.23 25.88%
服务及其他 871.22 16.14%
其他(补充) 30.88 10.77%
─────────────────────────────────────
无锡 54382.23 -
北京 34108.03 -
宁波 1094.19 -
其他业务 30.88 -
─────────────────────────────────────
注释：主营利润为扣除税费前
单位：万元 截止:2021末期
产品行业地区 主营收入 主营收入占比 主营利润
─────────────────────────────────────
房产销售 669854.37 99.00% 140946.81
服务及其他 3476.83 0.51% 1153.48
物业租赁 3044.04 0.45% 1904.72
进出口贸易 156.44 0.02% 5.41
其他（补充） 59.36 0.01% 9.93
─────────────────────────────────────
房地产行业 672898.41 99.45% 142851.53
服务及其他 3476.83 0.51% 1153.48
进出口贸易 156.44 0.02% 5.41
其他（补充） 59.36 0.01% 9.93
─────────────────────────────────────
北京 432903.13 63.98% 64337.25
无锡 240680.82 35.57% 78957.30
宁波 2947.72 0.44% 715.87
其他（补充） 59.36 0.01% 9.93
─────────────────────────────────────
产品行业地区 主营成本 毛利率
─────────────────────────────────────
房产销售 528907.56 21.04%
服务及其他 2323.35 33.18%
物业租赁 1139.31 62.57%
进出口贸易 151.03 3.46%
其他（补充） 49.42 16.74%
─────────────────────────────────────
房地产行业 530046.88 21.23%
服务及其他 2323.35 33.18%
进出口贸易 151.03 3.46%
其他（补充） 49.42 16.74%
─────────────────────────────────────
北京 368565.87 -
无锡 161723.53 -
宁波 2231.85 -
其他（补充） 49.42 -
─────────────────────────────────────
注释：主营利润为扣除税费前
◆ 大事提醒 ◆ ◇更新时间:2023-07-24◇
◆机构持仓统计◆
报告期 2022-12-31 2022-09-30
─────────────────────────────────────
基金持股(万) 630.37 234.82
占流通股% 0.85 0.32
持股家数 13 1
─────────────────────────────────────
券商持股(万) 310.40 -
占流通股% 0.42 -
持股家数 1 -
─────────────────────────────────────
◆大宗交易◆
交易日期 价格(元) 当日收盘 折溢价比率 成交量(万股) 成交金额(万元)
─────────────────────────────────────
2023-06-09 7.00 7.76 0.90 740.00 5180.00
买方：万联证券股份有限公司宁波镇明路证券营业部
卖方：广发证券股份有限公司北京阜成门南大街证券营业部
─────────────────────────────────────
2023-06-09 7.00 7.76 0.90 741.00 5187.00
买方：中信建投证券股份有限公司北京酒仙桥路证券营业部
卖方：广发证券股份有限公司北京阜成门南大街证券营业部
─────────────────────────────────────
2021-09-13 6.47 7.34 0.88 740.00 4787.80
买方：华林证券股份有限公司上海静安区永兴路证券营业部
卖方：广发证券股份有限公司北京阜成门南大街证券营业部
─────────────────────────────────────
2021-09-10 5.88 7.11 0.83 740.00 4351.20
买方：平安证券股份有限公司哈尔滨中山路证券营业部
卖方：广发证券股份有限公司北京阜成门南大街证券营业部
─────────────────────────────────────
2019-04-08 6.60 5.80 1.14 51.88 342.39
买方：国泰君安证券股份有限公司宁波彩虹北路证券营业部
卖方：申万宏源证券有限公司宁波分公司
─────────────────────────────────────
2018-10-16 3.39 3.60 0.94 80.00 271.20
买方：广发证券股份有限公司广州江湾证券营业部
卖方：广发证券股份有限公司广州江湾证券营业部
─────────────────────────────────────
◆股东增减持◆
─────────────────────────────────────
股东名称 : 程少良 股东类型: 自然人股东
变动截止 : 2023-06-09 变动方向: 减持
变动数量(总): 1481.00万股 占总股本: 1.9993%
─────────────────────────────────────
股东名称 : 北京市基础设施投资有限公司 股东类型: 控股股东
变动截止 : 2023-05-24 变动方向: 增持
变动数量(总): 740.78万股 占总股本: 1.0000%
─────────────────────────────────────
股东名称 : 北京市基础设施投资有限公司 股东类型: 控股股东
变动截止 : 2023-03-28 变动方向: 增持
变动数量(总): 81.72万股 占总股本: 0.1103%
─────────────────────────────────────
股东名称 : 北京市基础设施投资有限公司 股东类型: 控股股东
变动截止 : 2022-11-25 变动方向: 增持
变动数量(总): 633.06万股 占总股本: 0.8546%
─────────────────────────────────────
股东名称 : 北京市基础设施投资有限公司 股东类型: 控股股东
变动截止 : 2022-05-27 变动方向: 增持
变动数量(总): 26.00万股 占总股本: 0.0351%
─────────────────────────────────────
股东名称 : 程少良 股东类型: 自然人股东
变动截止 : 2021-09-13 变动方向: 减持
变动数量(总): 740.00万股 占总股本: 0.9990%
─────────────────────────────────────
股东名称 : 程少良 股东类型: 自然人股东
变动截止 : 2021-09-10 变动方向: 减持
变动数量(总): 740.00万股 占总股本: 0.9990%
─────────────────────────────────────
股东名称 : 阳光人寿保险股份有限公司 股东类型: 其他股东
变动截止 : 2020-03-19 变动方向: 减持
变动数量(总): 260.00万股 占总股本: 0.3510%
─────────────────────────────────────
股东名称 : 北京市基础设施投资有限公司 股东类型: 控股股东
变动截止 : 2019-11-15 变动方向: 增持
变动数量(总): 740.78万股 占总股本: 1.0000%
─────────────────────────────────────
股东名称 : 北京市基础设施投资有限公司 股东类型: 控股股东
变动截止 : 2019-02-20 变动方向: 增持
变动数量(总): 581.78万股 占总股本: 0.7854%
─────────────────────────────────────
◆ 八面来风 ◆ ◇更新时间:2023-07-28◇
●2016-08-29 〖资讯中心〗京投发展(600683)2016年半年度业绩点评：专注京内轨道
物业，盈利预期开始兑现(首创证券)
业绩回顾
2016年上半年公司实现营业收入13.67亿元，同比增长117.17%；归属上市公司股
东的净利润3959.23万元，上年同期亏损1.19亿元；归属上市公司扣除非经常性损益
的净利润为216.27万元，上年同期亏损1.58亿元；经营活动产生的现金流量净额为8.
45亿元，同比减少31.57%；基本每股收益0.05元/股，上年同期为-0.16元/股；加权
平均净资产收益率1.99%，上年同期为-6.60%。
业绩点评
京内项目盈利优势开始显现，业绩改善预期持续向好。2016年上半年公司实现销
售额37.31亿元，同比增长35.28%，增速低于北京市场51.40%的总体水平。当期房地
产项目结转实现营收12.83亿元，同比增长149.96%，与15年全年158.71%的增速水平
基本持平。进出口贸易、物业租赁等其他业务实现营收8399万元，同比减少25.38%，
业务结构向地产主业进一步倾斜。公司主要结转项目均来自北京地区，高毛利商品房
、轨道物业占比的持续提升以及区域行情的强势带动下，销售毛利率、净利率分别提
升9.08和23.30个百分点至24.62%和7.39%，虽然低于板块平均水平(28.19%和9.99%)
，但是半年度实现归母净利润3959.23万元，实现扭亏为盈，逐渐摆脱此前无锡项目
存货减值损失对总体业绩的拖累。
可售资源充裕，预期超额完成年度业绩目标。公司当前在建和在售项目7个，待
开发项目1个，其中7个项目位于北京地区，3个为地铁上盖物业，截至报告期末公司
可供出售面积达到28.27万平米，对应货值约为90亿元，待竣工面积共计224.53万平
米，为16年计划竣工面积的6倍，满足公司未来4-5年的结转需求。半年末预收账款达
到66.25亿元，同比减少15%，为15年全年营收的0.82倍，随着下半年京内项目集中竣
工结转，预计超额完成76.13亿元的年度营收目标。
长短期偿债能力承压，资本结构面临进一步改善。报告期末公司资产负债率89.6
8%，剔除预收账款的资产负债率86.39%，均显著高于同期行业平均水平78.31%和54.6
4%。货币资金与短期借款和一年内到期非流动负债的比值仅仅为0.36，同样低于行业
平均水平的1.36。公司的资金链在长短期均面临较大的偿债压力，但是考虑到京投集
团对公司的资金支持力度(2014年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设
施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》，由京投公司以不超过12%
的年利率向公司提供借款)、融资成本的改善(2016年3月和8月公司先后发行两笔10亿
元的私募债，5.24%和4.98%的票面利率低于上半年加权平均融资成本年化利率8.63%)
以及销售行情向好所带来的经营性现金回流(经营性现金流量净额连续3年为正)，公
司财务状况有望随着业绩预期提升得到明显改善。
背靠京投集团，持续获取资源能力和产品溢价优势有望增强。2016年一季度公司
控股股东北京市基础设施投资有限公司增持股份至32%，随着银泰系的预期淡出和京
投系对公司主导地位的提升，公司有望进一步深度结合大股东在京内轨道建设和一级
开发的突出优势，稳步强化“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略。根据
《北京市城市轨道交通第二期建设规划》，2015年-2021年北京市计划建设12个轨道
项目，总长度262.9公里。地铁物业的可出让资源较为丰富，公司在锁定优质轨道资
源方面具有较强的先行优势。
此外，公司在开发轨道物业的过程中积累了丰富的知识经验和技术创新，在规划
布局、开发流程、工程施工、减震降噪等方面取得显著成果，并完成多项轨道扣件的
专利技术设计，取得4项专利权。随着一线城市核心区量价齐涨和被动豪宅化对刚需
的挤压效应持续显现，地铁物业作为承接外溢刚需的最佳载体将在市场中展现突出的
差异化优势和产品溢价能力，我们持续看好公司未来的业绩兑现能力和资产升值预期
。
●2016-08-26 〖资讯中心〗京投发展(600683)2016年半年报点评：厚积薄发，“未来
”已现(东兴证券)
事件：
公司8月25日公布2016年度中报摘要，报告期内，公司实现营业收入13.67亿元，
同比增加117.17%；扭亏为盈，实现归属于母公司所有者的净利润0.40亿元，去年同
期为亏损1.19亿元，同比增加133.19%；加权平均净资产收益率1.99%。
观点：
在京项目持续释放业绩扭亏为赢。报告期内，公司实现营业收入13.67亿元，同
比增加117.17%，营业收入中房地产销售结转实现收入12.83亿元，同比增幅为149.96
%，2016上半年公司房地产销售业务毛利25.22%较上年同期16.38%增加8.84个百分点
；营业利润1.38亿元，去年同期为亏损0.92亿元，归属于母公司所有者净利润0.40亿
元，去年同期为亏损1.19亿元，同比增加133.19%。
主营房地产业务上半年实现签约销售面积7.8万平方米，同比增长1.43%；签约销
售额37.31亿元，同比增长35.28%；公司在京项目存量释放，公司主营业务逐年实现
连续增长。
拓宽融资渠道融资成本进一步降低。2015年以来公司多方向拓展融资渠道，2015
年至今共发行27.79亿元公司债券，其中2016年初至今已发行20亿非公开公司债，融
资利率较低，用以偿还利率较高的贷款，使得公司的资金成本进一步降低。从2016年
的两次非公开发行来看，融资较为顺利，且融资成本较低，在当前市场资金环境较为
宽松的情况下，未来公司极有可能继续通过资本市场渠道，继续发行债券以提供公司
发展所需的现金。同时随着金融机构授信额度充足，公司短期资金压力也得以缓解。
报告期末公司融资余额为164.50亿元，加权平均融资成本为8.63%，较2015年底
的9.35%降低0.72个百分点，降幅为7.7%；其中房地产业务融资余额160.40亿元，最
低项目融资成本为5.71%，最高项目融资成本为10.05%，整体利息资本化率为8.96%，
较2015年底的9.33降低了0.37个百分点，降幅为4%。
回归北京战略落地差异化竞争优势明显。公司“以北京为中心，以轨道交通为依
托”的战略布局目前进入深度落实阶段，从2015年全年，以及本报告期内主营业务营
收以及来看，以北京为中心的战略目标基本达成。
报告期内总营收北京地区占比90.56%，其中轨道物业项目又占比达81.04%；公司
房地产项目存货中，北京地区存货达2,129,450.93万元，占各项目存货总额的95.27%
，主要系轨道物业项目、檀香府项目、平谷项目。
公司是国内轨道交通上盖物业开发的先驱，在减震降噪、建造结构、新材料等技
术实现了创新性突破。在开工周期、运营安全等方面实现了行业领先，被誉为亚洲领
先的“第三代轨道物业”。依托于控股股东京投集团在轨道上盖物业开发的上游优势
，同时凭借专长于轨道交通上盖物业这一细分领域和控股股东的资源资金支持，公司
在北京市场完全具备了差异化的竞争优势，同时，公司在京项目多数与行业龙头企业
合作开发，一定程度上降低了开发风险，也有利于公司学习行业龙头企业的项目管理
和运营经验。
大股东控制力增强资源有望进一步倾斜。经过一系列的股权调整，目前公司控股
股东京投集团持股32%，公司第二大股东持股20.78%且已经退出公司经营管理层，成
为一个财务投资者。大股东对公司控制进一步加强。京投集团是北京市国资委100%持
股的公司，是北京市城市轨道交通建设的投资运营主体，承担北京市轨道交通等基础
设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能，在
北京市城市轨道交通行业处于垄断地位。公司作为控股股东京投集团唯一的A股上市
平台，有望在未来进一步获得集团资源倾斜。
最主要的受益点在于与控股股东业务优势互补。公司将显著受益于京投集团构建
的“一体两翼”发展战略中的重要一“翼”-土地资源开发板块。依托于京投集团的
轨道交通沿线土地的一级开发业务，公司不仅在土地二级开发中具备信息比较优势，
还在上盖物业开发的过程中具备技术优势，甚至深度参与到一级开发项目中，这种信
息和技术优势一定程序上实现了对相应地块的排他性控制，另一方面也通过优越的地
理位置打开了物业的溢价空间。
同时在国企改革的大背景下，市场对集团层面的多种业务整合仍有较大的预期，
如果这一预期能够实现，将极大的推动公司资产规模的快速扩张进程，真正实现“做
大做强做优”的目标。
公司在2015年还被阳光保险集团战略举牌。目前阳光保险持股5.01%，成为公司
第三大股东。如安邦举牌金融街和金地、生命人寿举牌金地、前海人寿举牌万科等一
样，被险资举牌的上市房企多为业绩良好、现金流稳定、具有长期投资价值的标的。
我们同时也认为阳光保险集团举牌公司的主要原因是，养老地产正成为未来房企的重
点发展方向，也是险企的重点投资方向，通过举牌房企除了能够享受股权增值收益外
，还能够达到与自身业务协同发展的目的，未来更深层次的协调发展可期。
结论：
集团公司“轨道+土地”车辆综合开发模式具备巨大的竞争优势，奠定了公司轨
道上盖物业开发龙头的强大基础。公司将显著受益于北京市及未来的京津冀轨道交通
发展，同时，凭借自身的技术优势和项目开发经验，公司也可能在全国轨道交通发展
的环境中挖掘更多机会。中国银泰的退出为公司股权结构更加清晰打开序幕，自然人
股东程少良陆续减持、京投集团增持将成为双赢实现途径。我们预计公司2016年-201
8年营业收入分别为98.2亿元、117.72亿元和132.1亿元，净利润分别为3.15亿元、4.
56亿元和6.63亿元；每股收益分别为0.43元、0.62元和0.90元，对应PE分别为23.08
、15.97和10.98。维持公司“强烈推荐”评级。
●2016-08-25 〖资讯中心〗京投发展(600683)业绩符合预期，关注大股东支持下的积
极改变(中投证券)
公司公告2016年半年报，实现营收13.67亿元同比+117.2%，归母净利润0.396亿
元(上期亏损)，基本EPS0.05元，加权ROE1.99%。
投资要点：
业绩释放营收净利实现大增。16H营收13.67亿元同比+117.17%，归母净利润0.39
6亿元(上年同期：-1.19亿元)，扣非净利润0.02亿元(上期：-1.58亿元)。利润增加
主要系报告期房地产结转收入及毛利率增加。营收中房地产销售结转收入12.833亿元
，较上年同期增149.96%，毛利率25.22%较上年同期增8.84个百分点。进出口业务、
物业服务及其他收入占比仅6%，不去年基本持平；营业外收入1296万元+2558%，主要
系处置三亚陵水项目股权购买方延迟支付转让款产生的违约金收入。16年度公司预计
实现营业收入76.1亿元，当前预收款66.2亿元基本锁定业绩，有望超额完成。公司计
划新开工面积25.54万方、竣工37.46万方，戔至6月底新开工面积8.64万方，完成竣
工3.00万方，主要时点在下半年。
销售表现良好。上半年销售额37.31亿元同比增35.28%，签约面积约7.8万方，主
要签约项目为京西华府16.75亿元、琨御府18.26亿元，上半年北京区域可推售货源的
认购去化率达到81%。在售6个项目本年可售建面还有20万方，其中约18万方位于北京
，提供充足可售货源。根据上半年均价推算下半年可售货值约90亿元，按60%-80%去
化率，预期全年销售91-109亿元(15全年98亿元)。
财务状况继续改善，风险可控。6月底资产负债率89.68%较上年同期下降3个百分
点，资产总额中存货期末余额223.6亿元，占资产总额的81.62%，主要是北京地区物
业项目，变现能力强。扣除预收款负债率65%，净负债率523%，较上年同期下降272个
百分点。货币资金12.45亿元，短债缺口缩减至22.0亿元(15年底58亿元)。2016半年
度公司各类借款净减少8.97亿元，负债中占比49%的是控股股东借款，期末余额121.1
亿元。各项目已基本实现滚动开发，预售资金将继续快速回笼，风险可控。已发行2
期公司债10亿元3年期利率5.24%、10亿元3年期利率4.98%，上半年加权平均融资成本
年化利率8.63%较15年的9.35%略下降。
公司基本面逐步改善，而更名“京投发展”成为大股东京投集团A股唯一资本运
作平台，其重要性和发展空间值得期待。以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略
定位清晰，现有项目可保持较高业绩释放，未来轨道物业拓展空间大。后期，配合集
团“一体两翼”的战略发展格局，即以轨道交通等政府在建项目投融资业务为主体，
以资源开发和股权投资为“两翼”，集团有望持续加大对上市公司的支持力度。公司
的投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投
资者的可能，值得关注。预测公司16-18eps0.35、0.48、0.61元，RNAV12元/股，给
予6-12月目标价12元，维持“强烈推荐”评级。
●2016-08-25 〖资讯中心〗京投发展(600683)业绩持续释放，战略定位明晰(长江证
券)
报告要点
事件描述
京投发展公告2016半年报，主要内容如下：
2016年上半年公司实现营业收入13.67亿元，同比大幅增长117.17%，净利润0.4
亿元，同比增长133.19%；净利润率2.9%，同比上升21.84个百分点，EPS0.05元。其
中第二季度单季实现营业收入3.65亿元，同比减少36.41%，净利润0.04亿元，同比增
长106.71%；净利润率0.97%，同比上升10.19个百分点。
事件评论
结转量增加，毛利率回升，费用率下降。报告期内，公司京内项目琨御府、上林
湾、新里程等结转量大幅增加，营业收入大幅上升117.17%，毛利率也大幅上升9.07
个百分点。此外，受益于利息支出费用化减少、融资成本降低，公司财务费用率大幅
下降9.03个百分点，综合以上因素公司上半年业绩大幅增长。
销售表现优异，货源储备充足。公司主要在售项目位于北京区域，上半年销售情
况良好，京内项目认购去化率高达81%，实现销售金额37.31亿元，同比增长35.28%，
有力保障了未来业绩，此外公司期末存货值为223亿，货源储备相对充足。
债务结构优化。报告期内，公司资产负债率、真实负债率分别为89.68%和86.39%
，仍然处于行业内较高水平，但债务结构有所优化。公司分别于2016年3月和8月分别
发行10亿元3年期公司债券，票面利率分别为5.24%和4.98%，低于公司8.63%的年化融
资成本。
大股东控制权稳固，战略定位清晰。公司股权问题尘埃落定，京投集团增持计划
实施完毕后持股比例上升至32%，对上市公司控制权进一步提升。京投集团在北京市
轨道交通建设中承担投融资、规划开发等职能，公司“以北京为中心，以轨道交通为
依托”的未来发展战略定位清晰。
投资建议：预计2016年、2017年EPS分别为0.18和0.24元/股，对应当前股价PE为
51.08和38.58倍，维持“买入”评级。
●2016-07-21 京投发展预计上半年净利润同比扭亏为盈(中国证券网)
京投发展7月20日晚间发布业绩预告，经财务部门初步测算，预计公司2016年半
年度经营业绩与上年同期相比将实现扭亏为盈，实现归属于上市公司股东的净利润39
00万元左右，上年同期为亏损11928.40万元。
公司称，业绩扭亏原因为期内公司部分房地产项目销售结转及毛利率较上年同期
增幅较大，且公司财务费用较上年同期有所下降。
●2016-06-08 京投银泰简称16日起变为"京投发展"(新浪财经)
京投银泰（600683）周三晚间发布公告称，经公司申请，并经上海证券交易所核
准，自2016年6月16日起，公司证券简称由“京投银泰”变更为“京投发展”，证券
代码“600683”保持不变。
●2016-06-03 京投银泰控股股东累计增持2%股份 完成增持计划(中国证券网)
京投银泰6月2日晚间公告称，公司控股股东京投公司于2015年7月23日至2016年6
月1日期间，通过交易系统累计增持公司股份1481.54万股，占公司总股本的2%，买入
均价8.89元/股，其增持股份计划实施完毕。
本次增持后，京投公司持有公司股份23704.87万股，占公司总股本的32%，同时
其承诺在增持实施期间及法定期限内不减持其持有的公司股份。
●2016-04-29 〖资讯中心〗京投银泰(600683)更名京投发展，集团A股唯一资本运作
平台值得期待(中投证券)
投资要点：
业绩释放营收净利实现大增。15年营收84.3亿元同比增142%，归母净利润1.15亿
元同比大增359%，扣非净利润0.44亿元(14年：-3.4亿元)，摊薄EPS0.16元基本符合
预期(此前预计：0.16元)。主营业务中房地产销售结转收入81.2亿元+159%，整体毛
利率26.5%降低1pc。琨御府、公园悦府、新里程项目分别结算40亿元、24亿元和15亿
元，毛利率在17%-39%，成本分摊因素致各项目毛利率并不高，但未来部分项目如琨
御府有大的提升空间。公司营业利润9.8亿、净利润6.2亿，归母净利润仅1.2亿元的
原因：1)京内结算项目主要是合作开发且不大股东合作的权益仅51%，少数股东损益
高达5.0亿元；2)计提的跌价损失部分是100%权益由上市公司承担，本期计提鄂尔多
斯项目减值准备0.54亿元、针对其未确认的利息收入1.21亿元合计减少利润1.75亿元
，对无锡鸿墅项目计提跌价准备1.57亿元。16年度公司预计实现营业收入76.1亿元，
16Q1已实现10.0亿元+1,718%、归母净利润0.36亿元(15年：-0.66亿元)。截至3月末
预收款57亿元，基本锁定16业绩，按照15年计划72亿元实际超额完成16%看，预计16
年仍有望超额完成。
以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰，短期仍将保持较高业绩释
放。13-15年销售额分别24亿元、71亿元、98亿元，三年复合增速114%；16年公司计
划销售62亿元，前三个月已实现签约16.6亿元同比+75%。2016年公司计划新开工25.5
万方、竣工37.5万方，后者是15年实际完工量的74%。现有项目未售建面超200万方(
含保障房、剔除鄂尔多斯)，京内项目大约178万方，总货值在400亿元左右。陆续销
售及结算可望维持公司的业绩平稳增长。而依托于大股东北京市基础设施投资有限公
司和地铁车辆段上盖房子的技术壁垒，未来在北京市地铁延伸中项目获取空间大。
更名“京投发展”，集团A股唯一资本运作平台值得期待。继去银泰化后(银泰集
团剩余股份仅4.05%，其余转让予程少良先生现持股20.78%并解除一致行动人关系)，
大股东京投集团增持后持股31%，并拟更名为“京投发展”。京投集团现承担着北京
市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开
发管理等职能，未来不排除继续介入地铁建设和运营领域。至2014年底总资产3806亿
元、净资产1255亿元。自2003年成立以来，依托轨道交通及其他基础设施项目的主业
投融资，逐步构建了“一体两翼”的战略发展格局：即以轨道交通等政府在建项目投
融资业务为主体，以资源开发和股权投资为“两翼”，拓展轨道交通行业相关股权投
资布局，加快打造轨道交通全产业链股权投资格局。公司还通过业务重组，整合轨道
交通各种经营资源，形成资源融合发展的资产经营模式。目前“两翼”包括：1)资源
开发，一方面是土地资源开发，包括土地一级开发和上盖物业、站点一体化等；另一
方面是资产经营开发，包括邻接穿越业务、民用通信项目、自持物业经营等；2)股权
投资，成功投资轨道交通相关产业项目以及类金融产业，至2014年累计股权投资总额
29.47亿元(以京投公司为出资主体)，共管理23家参控股企业，包括6家全资及控股公
司(含1家境外上市公司)、17家参股公司(含5家境内上市公司，4家境外上市公司)，
投资项目包括基石租赁、市政路桥、京投香港、中信股份、七星电子等等。作为集团
A股唯一上市平台，有望持续加大对上市公司的支持力度，以更好的发展“一体两翼
”战略。
融资及负债有望得到持续改善。15年整体平均融资成本9.35%(14年：9.62%)，大
股东借款是主要来源之一，项目融资成本偏高。随着央行降息、公司业绩释放降低融
资风险溢价和更好地利用公开市场融资，成本有望持续下行。已发公司债7.79亿元、
3年期利率4.8%，16年计划再发行20亿私募债，已发行10亿元3年期利率5.24%。15年
末资产负债率70%、16年3月底69%，净负债率从14年的627%降至501%，预计将持续改
善。
公司市值仅70亿左右而品质优良，更名“京投发展”或成为大股东京投集团A股
的资本运作平台，其重要性和发展空间值得期待。投资价值及长期发展已被险资认可
，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。预测公司16
-18eps0.35、0.48、0.61元，RNAV12元/股，给予RNAV平价目标价12元，维持“强烈
推荐”评级。
●2016-04-29 〖资讯中心〗京投银泰(600683)年报点评：更名京投发展，开启新征程
(广发证券)
核心观点：
优质项目进入结算期，收入水平大幅增长
京投银泰15年年报营业总收入84.36亿元，同比上升142%，归属于上市公司股东
的净利润1.15亿元，同比增长359%，每股收益0.16元，每10股派发现金红利1.30元。
16年1季度实现主营业务收入10.02亿，实现母公司净利润0.36亿，同比增长154.4%。
当期利润由于受到资产减值准备以及股东借款资本化利息费用以及少数股东权益等因
素的影响，使得结算收入对于业绩贡献率较低。16年随着毛利率的提升业绩增速将进
一步提升。
销售表现优异，主力项目货值稳定
公司15年实现销售收入98亿元，同比增长38%，三个地铁上盖项目销售占比达到8
0%。16年1季度末，公司实现签约销售金额16.64亿元，截至到15年地存货规模82亿，
预计全年可售货值超过150亿，公司全年目标62亿元，我们认为实际完成额将会大概
率超过年初计划。
更名京投发展，银泰逐渐淡出
公司公布了更名方案，将现用名称“京投银泰股份有限公司”变更为“京投发展
股份有限公司”，随着中国银泰持股比例的降低，高管相继离职，双股东结构得到解
决，京投集团对于上市公司的控制力将会进一步增强。
预计16-17年的业绩分别为0.32和0.38元，维持为“买入”评级。
现有京内项目可以提供未来2-3年的销售货值，也是公司最核心的资源，16年继
续关注公司获取新项目的节奏，同时期待公司资产负债结构能够通过有效的融资方式
得到改善。
●2016-04-27 〖资讯中心〗京投银泰(600683)业绩持续高爆发，价值获险资认可(长
江证券)
报告要点
事件描述
京投银泰公告2015年报与2016年一季报：2015年度实现营业收入84.36亿元，同
比大幅增长141.99%，净利润1.15亿元，同比增长358.89%；净利润率1.37%，同比上
升0.65个百分点，EPS0.16元。2016年一季度实现营业收入10.02亿元，同比大幅增长
1718.13%，净利润0.36亿元，同比增长154.34%；净利润率3.6%，同比上升123.92个
百分点，EPS0.05元。
事件评论
集中结转叠加费用率大降，业绩反转持续兑现。2015年公司净利润同比大幅增长
358.89%，原因一方面在于新里程、琨御府、公园悦府等京内项目集中进入结转期，
营业收入同比大幅增长141.99%；另一方面，公司2015年严控各项费用支出，三项费
用率大幅下降至4.96%，几乎仅为2014年的一半水平。
负债率高位回落，短期资金压力有望缓解。公司2015年底资产负债率为89.82%，
真实负债率为87.29%，同比去年分别下降2.86和3.68个百分点；货币资金覆盖率小幅
回升至0.27，短期资金压力尚待缓解。公司多方向拓展融资渠道，2015年至今共发行
17.79亿元公司债券，同时金融机构授信额度充足，公司短期资金压力有望借以缓解
。
股权问题处理完毕，稳固控制权利于公司发展。公司原第二大股东银泰集团将所
持上市公司20.78%股权转让于程少良，程少良成为上市公司第二大股东，中国银泰仅
持有4.05%股权，且两者不再是一致行动人。第一大股东目前持有上市公司31.19%股
权，上市公司的控制权稳固，有利于公司发展提速。
投资价值获得险资认可。阳光保险集团与2015年初开始增持上市公司股票，并于
11月30日达到举牌条件。2015年以来，险资举牌上市房企现象频发，举牌对象大多为
业绩良好、现金流稳定、具有长期投资价值的标的。上市公司此番被阳光保险举牌，
标志着投资价值获得险资认可。
投资建议：公司股权问题解决后有助于发展提速，同时投资价值获险资认可。预
计2016年、2017年EPS分别为0.18和0.24元/股，对应当前股价PE为51.41和38.83倍，
首次覆盖给予“买入”评级。
●2016-03-15 〖资讯中心〗京投银泰(600683)业绩集中释放期，良性发展(中投证券
)
投资要点：
“良性发展”，业绩进入集中释放期。2010年始公司战略调整地产业务重心回归
北京，处置京外项目资产，与注“以北京为中心，以轨道交通为依托”，集中优质资
源做大做强轨道物业。2014年起，公司在北京的几个高毛利项目进入销售后期，2015
年开始陆续结算，业绩释放拐点来临，公司预告2015年归母净利润1.16亿同比增360%
左右。公司13-15年销售额分别24亿元、71亿元、98亿元，同比分别增长114%、192%
、38%，三年复合增速114%；截至2015年3季度末预收款97亿元，同比+64%，基本锁定
未来3年业绩。我们预计2016年销售可超100亿元，已售项目竣工结算和低利润基数将
使得16-17年业绩保持高速增长。截至2015年底，公司预计还有未结建面近200万方，
货值近750亿元，足够公司5年的有序平稳发展，公司正迈入“良性发展”轨道。依托
二大股东北京市基础设施投资有限公司和地铁车辆段上盖房子的技术壁垒，公司树立
起该领域的先行优势，未来在北京市地铁延伸以及“京津冀”轨道网络建设中项目获
取空间大。
制约公司发展的股权问题得到解决，国企改革赋予新的想象空间。银泰集团在20
15年初将所持公司20.78%股权转让给时任公司副董事长和总裁程少良，剩余股份仅4.
05%；程少良随后辞去银泰的董事职务并解除了不银泰的一致行动人，作为财务投资
人的身份行使股东权利。而大股东京投集团在增持后现持股31%获得了对上市公司的
实质掌控权。京投集团是京国资委旗下具有一定影响力的综合性投融资集团，承担着
北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资
源开发管理等职能，截至2014年底总资产3806亿元、净资产1255亿元。当前公司已经
多次在京投集团的协作和资金支持下获取开发项目，未来有望加大对上市公司的支持
力度，不排除集团地产之外的资源支持上市公司提高国有资本的证券化率、增加直接
融资比例，也符合国企改革的方向。而在地产方面，当前集团承担着密于、平谷、大
兴、丰台和门头沟等京郊630万方一级开发，此前潭柘寺项目一级土地开发后上市公
司顺利获取了事级开发权利，未来仍有望借助控股股东优势继续获取后续项目的开发
。
投资价值及长期发展被险资认可。2015年末，阳光人寿及阳光财险通过事级市场
增持公司股份达到5.01%，战略丼牌公司。阳光人寿在15年8-11月增持成本约7.3元/
股，其中10-11月增持544万股均价在8.52-9.45元/股，当前股价低二此区间。鉴二公
司股本小市值小发展前景乐观，相信未来会有更多稳健投资人增持公司。
以净资产收益率为基准的奖励基金办法增强管理层业绩释放动力和稳健发展决心
。公司自当年度实现之净利润中提取一定比例作为奖励基金，实施对象为公司的董事
会成员、高级管理人员及公司部门总经理级员工。办法规定加权净资产收益率达到10
%方可获取奖励，超出10%部分还可差额累计额外奖励，按年度分比例发放。近几年公
司由二地铁上建物业的周期超过普通物业，导致存货占比过高、业绩释放缓慢，加权
ROE仅2010年超过10%达到16%，其余年份均较低，如12-14年分别为4.8%、4.0%、1.35
%。公司董事会定下高的激励标准，目的在二保障公司长进发展及保证股东利益、公
司利益和员工利益的一致，业绩释放也更有动力和持丽性。
公司是我们在年度策略报告和月度、周度行业报告中持续推荐的标的，市值仅60
亿而品质优良，股权变化带来积极意义，大股东京投集团有望持续加大对上市公司的
支持，国企改革赋予其更大的想象空间，而充足资源为保障的可持续发展和短期业绩
的集中释放将推升估值的提升。其投资价值及长期发展被险资认可，在天时地利人和
下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。预测公司15-17EPS0.16、0.53
、0.76元，RNAV12.3元/股，当前股价7折交易，给予6-12个月目标价12元，“强烈推
荐”评级。
●2015-12-02 〖资讯中心〗京投银泰(600683)解决历史的问题，迎接美好的明天(广
发证券)
核心观点：
再见，中国银泰
公司收到二股东程少良和股东中国银泰关于解除一致行动人的关系函件。同时，
中国银泰已办理完毕程少良先生间接持有的中国银泰全部股份转让他人的相关工商变
更登记手续。程少良先生不再是中国银泰的最终股东，并已辞去中国银泰执行董事职
务。中国银泰的退出打破了制约公司发展的桎梏，在集团的支持下京投银泰将会进入
发展的快车道。
你好，阳光保险
近日，阳光人寿通过二级市场增持的方式进一步提升持股比例，和阳光财险合计
持有公司无限售条件流通股股份3713万股，占公司总股本的5.01%，达到举牌条件。
阳光保险集团作为全国七大保险集团之一，此次举牌京投银泰是对于公司长期发展空
间和资源价值的认可，从增持的时间上也可以看出险资同样认同公司股权结构变化对
未来发展的积极影响。我们认为双方未来具备进一步合作与协同发展的空间。
预计15-16年EPS分别为0.26、0.34，维持“买入”评级。
绝对估值方面，公司在10月底新增平谷镇一土地储备，项目为大股东一级开发项
目内地块，调整之后公司每股NAV为11.53元/股(wacc=15%)，对应当前股价依旧处于
折价状态。相对估值方面，截止到15年3季度末，公司结算项目主要是公园悦府项目
、无锡鸿墅项目，整体毛利率水平较低。前三季度实现销售74.5亿元同比增长102%，
预收账款余额为97.1亿元，与14年末相比提高72.5%，高毛利项目预计将在16年进入
结算，未来2-3年公司利润增长具备较高的确定性。
●2015-12-01 〖资讯中心〗京投银泰(600683)险资已入场，还等什么？(东兴证券)
事件：
公司发布公告，阳光人寿保险股份有限公司于11月30日通过集中交易系统增持京
投银泰(600683)股份19.99万股，占公司总股本的0.03%。增持完成后，阳光人寿和阳
光财险合计持有公司无限售条件流通股股份3712.95万股，占公司总股本的5.01%，超
越中国银泰成为公司第三大股东，第二大法人股东。
主要观点：
1、第一个战略投资者阳光保险集团入场
2、自然人程少良减持、京投集团增持为双赢途径
3、京津冀轨道交通发展为公司发展提供战略机遇
4、公司业绩将迎爆发式增长
结论：
集团公司“轨道+土地”车辆综合开发模式具备巨大的竞争优势，奠定了公司轨
道上盖物业开发龙头的强大基础。受益于北京市政府对轨道交通建设的重视和京津冀
协同发展的推动，结合集团公司大力支持和打造的信息和技术比较优势，公司将迎来
轨道上盖物业快速发展的外部机遇。随着二股东的退位公司股权结构发生较大的变化
，这将有利于增强大股东对上市公司的控制力并将催化大股东做大做强上市公司的强
烈愿望。目前阳光保险集团已经举牌公司，作为第一个战略投资者入场，未来更多机
构投资者作为战略或财务投资者持股公司可期。
我们测算公司的NAV为11.5元，较当前股价折让9%；采用相对估值方法进行测算
公司估值为17.10元。作为公司核心竞争力的上盖物业开发能力已经被市场证明，201
5年起，公司的营业收入和项目规模都将进入快速扩张时期，预期公司未来3年的净利
润复合增长率为38.86%。我们预计公司2015年-2017年营业收入分别为45.30亿元、66
.41亿元和93.38亿元，归属母公司净利润分别为2.77亿元、4.21亿元和5.90亿元；每
股收益分别为0.37元、0.57元和0.80元，对应PE分别为22.78、14.96和10.67。我们
一直认为公司在轨道上盖物业具备核心竞争力，同时看好大股东资源注入的可能性，
维持“强烈推荐“的投资评级，给予公司3个月目标价15元。
●2015-11-30 〖资讯中心〗京投银泰(600683)谢谢你选择了放手(东兴证券)
事件：
近日，公司分别收到了股东程少良先生和股东中国银泰投资有限公司。2015年11
月27日，中国银泰已办理完毕程少良先生间接持有的中国银泰全部股份转让他人的相
关工商变更登记手续。程少良先生不再是中国银泰的最终股东，并已辞去中国银泰执
行董事职务。本次一致行动人关系的解除，不会导致公司控股股东及实际控制人发生
变化。
主要观点：
1、中国银泰内部股权整理进程的最终篇
2014年12月，中国银泰将所持的银泰资源(000975)6617.99万股，即全部持有股
份的25%转让给程少良，转让价约7.59元/股，为银泰资源股票市价的50%；中国银泰
在本年一季度将其持有的京投银泰上市公司15392.97万股转让给程少良，相应的，程
少良成为京投银泰上市公司第二大股东、第一大自然人股东，持股比例20.78%；2015
年11月27日，中国银泰已办理完毕程少良先生间接持有的中国银泰全部股份转让他人
的相关工商变更登记手续。程少良先生不再是中国银泰的最终股东，并已辞去中国银
泰执行董事职务。
中国银泰与程少良不再构成一致行动人，这点在2014年底对银泰资源进行分割时
已经见诸于中国银泰公布的详细权益变动书，当时即以表明未来股权整理进程将继续
，程少良最终将退出中国银泰，与中国银泰不再构成一致行动人。11月27日的股权转
让仅是落实了这一消息。这三次股权交易行为构成了中国银泰内部股权整理进程的三
步曲，最终的篇章已经显现-曾经的两位自然人股东沈国军和程少良完成了对中国银
泰的股权整理进程。
2、自然人程少良减持、京投集团增持为双赢途径
目前公司第一大股东京投集团持股30.01%，第二大股东自然人程少良持股20.78%
，京投集团无法实现对公司的绝对控制，同时，由于目前这两大股东对上市公司实质
支持力度并不对称，这种治理结构不利于上市公司的长期发展。我们认为程少良陆续
减持、京投集团继续增持是实现多赢的最佳方式，公司如果形成一股独大的治理结构
，将更有利未来资本运作和业绩释放。最终可能形成的股权结构格局是：京投集团控
股或绝对控股、一个或多个战略性投资者参股。
逻辑是：程少良的陆续减持并不是对公司盈利能力的不看好，而是放弃对管理权
争夺的表示，无论京投集团增持还是不增持，市场对于京投集团相对控股和绝对管理
权的预期都会实现，公司实施再融资降低财务杠杆、接受优质资产注入的利好事件就
能实现，市场基于这一良性预期也并不会看空公司股票，相反会看多公司股价并且会
以较高的热情接收程少良减持的股票，届时也不排除出现一个或多个战略性投资者进
入的可能性。在这一股权结构变化的过程中程少良可以实现自身利益的最大化，京投
集团也可实现对公司经营决策的绝对控制，并有更大的积极性将上市公司做大做强。
3、回归北京战略保障公司盈利能力
公司目前实施的向北京全面回归的战略是基于自身实际情况做出的决策，虽然北
京市场竞争激烈，向北京的回归意味着更高的土地成本和财务压力，但是凭借专长于
轨道交通上盖物业这一细分领域和控股股东的资源资金支持，公司在北京市场完全具
备了差异化的竞争优势，同时，公司在京项目多数与行业龙头企业合作开发，一定程
度上降低了开发风险，也有利于公司学习行业龙头企业的项目管理和运营经验。因此
，可以说，公司项目主要布局于北京并不会导致公司盈利能力的降低，而是专注于细
分领域、深挖细分市场的合理选择。
从目前公司在售、未售项目分布及估值情况来看，北京项目总建筑面积171万平
方米，均价41619万/㎡，高达711.68亿元的总可售额确保北京成为公司项目布局的核
心区域，也是对公司“以北京为中心，以轨道交通为依托”战略的落实。
4、京津冀轨道交通发展为公司发展提供战略机遇
依托于控股股东京投集团在轨道上盖物业开发的上游优势，公司将显著受益于北
京市及京津冀轨道交通发展，同时，凭借自身的技术优势和项目开发经验，公司也可
能在全国轨道交通发展的环境中挖掘更多机会。
预计至2020年北京轨道交通运营里程将达到1000公里左右，京津冀地区的轨道交
通新增里程将超过2000公里。我们估算至2020年北京及京津冀轨道交通设上盖面积总
计约1000万平方米，其中京内约为600万平米，京外约400万平米。公司拥有较强的优
势，有望取得800万平米的份额，储备将增2倍以上。
结论：
集团公司“轨道+土地”车辆综合开发模式具备巨大的竞争优势，奠定了公司轨
道上盖物业开发龙头的强大基础。中国银泰的退出为公司股权结构更加清晰打开序幕
，自然人股东程少良陆续减持、京投集团增持将成为双赢实现途径。我们预计公司20
15年-2017年营业收入分别为45.30亿元、66.41亿元和93.38亿元，净利润分别为2.77
亿元、4.21亿元和5.90亿元；每股收益分别为0.37元、0.57元和0.80元，对应PE分别
为25.48、16.74和11.25。考虑公司在轨道上盖物业的核心竞争力和大股东资源注入
这一大概率事件发生的可能性，维持公司“强烈推荐”评级。
◆ 管理层简介 ◆ ◇更新时间:2023-05-24◇
◆高管人员情况◆
没有相关信息
◆董事、监事和高管人员年度报酬情况◆
单位(万元) 2022末期 2021末期 2020末期 2019末期
─────────────────────────────────────
年度报酬总额 1239.16 1367.20 1128.78 1794.60
最高前三位董事报酬总额 658.33 511.40 285.99 597.24
最高前三位高级管理人员报酬总额 985.63 921.52 639.33 1317.68
独立董事津贴(平均) 10.00 9.17 10.00 10.00
─────────────────────────────────────
◆高管简历◆
没有相关信息
◆ 季度财务状况 ◆ ◇更新时间:2023-04-28◇
一、单季度财务指标
指标(单位:元) 23第一季度 22第四季度 22第三季度 22第二季度
─────────────────────────────────────
每股收益 0.1667 -0.0573 0.0926 0.1458
销售净利率(%) 3.87 -1.35 5.74 11.11
净资产收益率 1.39 -0.48 0.77 1.20
每股经营现金流量(元) -2.5638 -0.5655 -2.8161 -2.6737
主营收入同比增长(%) 1254.16 5.31 -31.05 172.43
净利润同比增长(%) 81.52 -117.35 188.80 93.67
主营收入环比增长(%) 1.24 163.37 22.98 312.95
净利润环比增长(%) 390.72 -161.90 -36.46 58.76
─────────────────────────────────────
二、单季度利润表摘要
指标(单位:万元) 23第一季度 22第四季度 22第三季度 22第二季度
─────────────────────────────────────
一、营业收入 318819.66 314902.70 119568.01 97223.40
营业成本 305193.12 315470.45 108052.26 84498.94
营业税金及附加 14677.68 27003.99 14240.62 8356.53
销售费用 5726.15 6826.45 3790.53 3917.61
管理费用 4191.98 4672.43 4313.53 4031.55
财务费用 3174.29 2829.05 2733.57 -361.28
投资收益 13439.30 1518.64 1101.50 2192.11
─────────────────────────────────────
二、营业利润 26377.82 768.27 12501.12 14850.04
营业外收入 49.61 23.10 63.01 369.23
营业外支出 227.96 33.38 5.54 653.35
─────────────────────────────────────
三、利润总额 26199.47 757.99 12558.59 14565.93
所得税费用 6319.00 5793.57 6393.55 4451.93
─────────────────────────────────────
四、净利润(新准则) 19880.46 -5035.58 6165.04 10114.00
母公司所有者净利润 12349.45 -4247.88 6862.73 10801.10
少数股东损益 7531.00 -787.71 -697.69 -687.10
─────────────────────────────────────
三、单季度现金流量表摘要
指标(单位:万元) 23第一季度 22第四季度 22第三季度 22第二季度
─────────────────────────────────────
经营现金流入小计 89287.67 137165.63 69398.03 96674.67
经营现金流出小计 279210.31 179056.97 278007.50 294739.15
经营现金流量净额 -189922.64 -41891.35 -208609.47 -198064.47
投资现金流入小计 6620.53 6456.04 27001.19 46629.64
投资现金流出小计 3012.35 -542.16 18840.94 14968.25
投资现金流量净额 3608.18 6998.20 8160.25 31661.39
筹资现金流入小计 144093.91 323280.49 300785.79 52308.90
筹资现金流出小计 156413.84 82666.64 197410.34 128928.78
筹资现金流量净额 -12319.92 240613.85 103375.45 -76619.88
现金等的净增加额 -198634.38 205720.71 -97073.77 -243022.96
─────────────────────────────────────
四、季度经营情况
●报告期:2015三季
董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
公司2015年1-9月
每股收益：-0.174元
净资产收益率：-7.14%
营业收入同比变动：929.23%
2015年7-9月新开工面积6.64万平方米，竣工面积10.46万平方米，签约销售金额
46.83亿元，签约销售面积13.44万平方米。
2015年1-9月新开工面积34.9万平方米，竣工面积17.5万平方米，签约销售金额7
4.49亿元，签约销售面积21.13万平方米。
●报告期:2015一季
董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
公司2015年1-3月
每股收益：-0.09元
净资产收益率：-3.61%
营业收入同比变动：35.02%
净利润同比变动：不适用
营业收入变动35.02%，项目结转
营业成本变动42.22%，项目结转
营业税金及附加变动-31.57%，鄂尔多斯项目公司暂不计提利息收入，计提税金
减少
销售费用变动54.59%，项目广告宣传费增加
◆ 大股东进出 ◆ ◇更新时间:2023-07-10◇
前十大股东 股东人数:32508 截止日期:2023-03-31
名称 持股数(万股) 占总股数 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 北京市基础设施投资有限公司 28920.32 39.04% 111.72 流通A股
2. 程少良 13912.97 18.78% 未变 流通A股
3. 龚万伦 708.09 0.96% 未变 流通A股
4. 程开武 600.08 0.81% -3.92 流通A股
5. 石晶波 530.01 0.72% 204.98 流通A股
6. 宁波市银河综合服务管理中心 428.01 0.58% 未变 流通A股
7. 童晓阳 396.48 0.54% 12.02 流通A股
8. 龚岚 349.74 0.47% -0.13 流通A股
9. 向正秀 326.96 0.44% 新进 流通A股
10.杨雪梅 319.58 0.43% 未变 流通A股
总 计 46492.24 62.77%
─────────────────────────────────────
前十名无限售条件股东 股东人数:32508 截止日期:2023-03-31
名称 持股数(万股) 占流通股 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 北京市基础设施投资有限公司 28920.32 39.04% 111.72 流通A股
2. 程少良 13912.97 18.78% 未变 流通A股
3. 龚万伦 708.09 0.96% 未变 流通A股
4. 程开武 600.08 0.81% -3.92 流通A股
5. 石晶波 530.01 0.72% 204.98 流通A股
6. 宁波市银河综合服务管理中心 428.01 0.58% 未变 流通A股
7. 童晓阳 396.48 0.54% 12.02 流通A股
8. 龚岚 349.74 0.47% -0.13 流通A股
9. 向正秀 326.96 0.44% 新进 流通A股
10.杨雪梅 319.58 0.43% 未变 流通A股
总 计 46492.24 62.77%
─────────────────────────────────────
前十大股东 股东人数:32577 截止日期:2022-12-31
名称 持股数(万股) 占总股数 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 北京市基础设施投资有限公司 28808.60 38.89% 52.03 流通A股
2. 程少良 13912.97 18.78% 未变 流通A股
3. 龚万伦 708.09 0.96% 未变 流通A股
4. 程开武 604.00 0.82% 未变 流通A股
5. 宁波市银河综合服务管理中心 428.01 0.58% 未变 流通A股
6. 童晓阳 384.46 0.52% -5.86 流通A股
7. 龚岚 349.87 0.47% -4.30 流通A股
8. 石晶波 325.03 0.44% 新进 流通A股
9. 杨雪梅 319.58 0.43% 未变 流通A股
10.光大证券股份有限公司 310.40 0.42% 新进 流通A股
总 计 46151.01 62.31%
─────────────────────────────────────
前十名无限售条件股东 股东人数:32577 截止日期:2022-12-31
名称 持股数(万股) 占流通股 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 北京市基础设施投资有限公司 28808.60 38.89% 52.03 流通A股
2. 程少良 13912.97 18.78% 未变 流通A股
3. 龚万伦 708.09 0.96% 未变 流通A股
4. 程开武 604.00 0.82% 未变 流通A股
5. 宁波市银河综合服务管理中心 428.01 0.58% 未变 流通A股
6. 童晓阳 384.46 0.52% -5.86 流通A股
7. 龚岚 349.87 0.47% -4.30 流通A股
8. 石晶波 325.03 0.44% 新进 流通A股
9. 杨雪梅 319.58 0.43% 未变 流通A股
10.光大证券股份有限公司 310.40 0.42% 新进 流通A股
总 计 46151.01 62.31%
─────────────────────────────────────
前十大股东 股东人数:36913 截止日期:2022-09-30
名称 持股数(万股) 占总股数 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 北京市基础设施投资有限公司 28756.57 38.82% 581.03 流通A股
2. 程少良 13912.97 18.78% 未变 流通A股
3. 龚万伦 708.09 0.96% 未变 流通A股
4. 程开武 604.00 0.82% 未变 流通A股
5. 宁波市银河综合服务管理中心 428.01 0.58% 未变 流通A股
6. 童晓阳 390.32 0.53% -6.62 流通A股
7. 龚岚 354.17 0.48% 未变 流通A股
8. 杨雪梅 319.58 0.43% -15.00 流通A股
9. 向正秀 301.65 0.41% 新进 流通A股
10.中国工商银行股份有限公司- 234.82 0.32% -146.63 流通A股
南方中证全指房地产交易型开
放式指数证券投资基金
总 计 46010.18 62.13%
─────────────────────────────────────
前十名无限售条件股东 股东人数:36913 截止日期:2022-09-30
名称 持股数(万股) 占流通股 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 北京市基础设施投资有限公司 28756.57 38.82% 581.03 流通A股
2. 程少良 13912.97 18.78% 未变 流通A股
3. 龚万伦 708.09 0.96% 未变 流通A股
4. 程开武 604.00 0.82% 未变 流通A股
5. 宁波市银河综合服务管理中心 428.01 0.58% 未变 流通A股
6. 童晓阳 390.32 0.53% -6.62 流通A股
7. 龚岚 354.17 0.48% 未变 流通A股
8. 杨雪梅 319.58 0.43% -15.00 流通A股
9. 向正秀 301.65 0.41% 新进 流通A股
10.中国工商银行股份有限公司－ 234.82 0.32% -146.63 流通A股
南方中证全指房地产交易型开
放式指数证券投资基金
总 计 46010.18 62.13%
─────────────────────────────────────
前十大股东 股东人数:34623 截止日期:2022-06-30
名称 持股数(万股) 占总股数 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 北京市基础设施投资有限公司 28175.54 38.04% 26.00 流通A股
2. 程少良 13912.97 18.78% 未变 流通A股
3. 龚万伦 708.09 0.96% 未变 流通A股
4. 程开武 604.00 0.82% 6.97 流通A股
5. 宁波市银河综合服务管理中心 428.01 0.58% 未变 流通A股
6. 石晶波 400.01 0.54% 新进 流通A股
7. 童晓阳 396.94 0.54% 22.02 流通A股
8. 中国工商银行股份有限公司- 381.45 0.51% 新进 流通A股
南方中证全指房地产交易型开
放式指数证券投资基金
9. 龚岚 354.17 0.48% 未变 流通A股
10.杨雪梅 334.58 0.45% 未变 流通A股
总 计 45695.76 61.70%
─────────────────────────────────────
前十名无限售条件股东 股东人数:34623 截止日期:2022-06-30
名称 持股数(万股) 占流通股 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 北京市基础设施投资有限公司 28175.54 38.04% 26.00 流通A股
2. 程少良 13912.97 18.78% 未变 流通A股
3. 龚万伦 708.09 0.96% 未变 流通A股
4. 程开武 604.00 0.82% 6.97 流通A股
5. 宁波市银河综合服务管理中心 428.01 0.58% 未变 流通A股
6. 石晶波 400.01 0.54% 新进 流通A股
7. 童晓阳 396.94 0.54% 22.02 流通A股
8. 中国工商银行股份有限公司－ 381.45 0.51% 新进 流通A股
南方中证全指房地产交易型开
放式指数证券投资基金
9. 龚岚 354.17 0.48% 未变 流通A股
10.杨雪梅 334.58 0.45% 未变 流通A股
总 计 45695.76 61.70%
─────────────────────────────────────
◆控股股东和实际控制人◆
一、控股股东
名 称: 北京市基础设施投资有限公司
法人代表: 张燕友
注册资本: 17315947.49万元
成立日期: 1981-02-10
经营业务: 制造地铁车辆、地铁设备；授权内国有资产的经营管理、投资及投资管理
、地铁新线的规划与建设；地铁已建成线路的运营管理；自营和代理各类
商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技
术除外；地铁车辆的设计、修理；地铁设备的设计、安装；工程监理；物
业管理；房地产开发；地铁广告设计及制作。(市场主体依法自主选择经
营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准
的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的
经营活动。)
企业类型: 地方国企
二、实际控制人
名 称: 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
说 明: 北京市人民政府国有资产监督管理委员会--->100%北京市基础设施投资有
限公司--->40%京投发展股份有限公司
◆股东户数◆
截止日期 股东户数 环比增减 环比变化(%) 人均持股
─────────────────────────────────────
2023-03-31 32508 -2929 -8.27 22788
2023-02-28 35437 2860 8.78 20904
2022-12-31 32577 -4336 -11.75 22739
2022-09-30 36913 2290 6.61 20068
2022-06-30 34623 -5719 -14.18 21396
2022-03-31 40342 -3701 -8.40 18362
2021-12-31 44043 4550 11.52 16819
2021-09-30 39493 17475 79.37 18757
2021-06-30 22018 -706 -3.11 33644
2021-03-31 22724 507 2.28 32599
2020-12-31 22217 -1037 -4.46 33343
2020-09-30 23254 -1710 -6.85 31856
2020-06-30 24964 -1779 -6.65 29674
2020-03-31 26743 4686 21.24 27700
2019-12-31 22057 -1124 -4.85 33585
2019-09-30 23181 -534 -2.25 31956
2019-06-30 23715 -1143 -4.60 31237
2019-03-31 24858 -565 -2.22 29800
2018-12-31 25423 1335 5.54 29138
2018-09-30 24088 -261 -1.07 30753
2018-06-30 24349 -1838 -7.02 30423
2018-03-31 26187 943 3.74 28288
2018-02-28 25244 -1060 -4.03 29345
2017-12-31 26304 -1747 -6.23 28162
2017-09-30 28051 -2027 -6.74 26408
2017-06-30 30078 8317 38.22 24629
2017-03-31 21761 -1234 -5.37 34042
2016-12-31 22995 -1252 -5.16 32215
2016-09-30 24247 3113 14.73 30551
2016-06-30 21134 -2296 -9.80 35051
2016-03-31 23430 -6676 -22.17 31617
2015-12-31 30106 5118 20.48 24606
2015-09-30 24988 -1593 -5.99 29645
2015-06-30 26581 2522 10.48 27869
2015-04-01 24059 -430 -1.76 30790
2015-03-31 24489 -4532 -15.62 30249
2014-12-31 29021 -8376 -22.40 25526
2014-09-30 37397 -6219 -14.26 19808
2014-06-30 43616 -75 -0.17 16984
2014-04-18 43691 2839 6.95 16955
2014-03-31 40852 -1754 -4.12 18133
2013-12-31 42606 -1619 -3.66 17387
2013-09-30 44225 -2582 -5.52 16750
2013-06-30 46807 -315 -0.67 15826
2013-04-19 47122 3009 6.82 15720
2013-03-31 44113 -5920 -11.83 16793
2012-12-31 50033 -35 -0.07 14806
2012-09-30 50068 -1771 -3.42 14795
2012-06-30 51839 4494 9.49 14290
2012-03-31 47345 -3934 -7.67 8942
2011-12-31 51279 -1270 -2.42 8256
2011-09-30 52549 -691 -1.30 8057
2011-06-30 53240 -599 -1.11 7952
2011-03-31 53839 14248 35.99 7864
2010-12-31 39591 -772 -1.91 10694
2010-09-30 40363 1464 3.76 10489
2010-06-30 38899 5920 17.95 10884
2010-03-31 32979 11444 53.14 12838
2009-12-31 21535 -7262 -25.22 13107
2009-09-30 28797 2520 9.59 9801
2009-06-30 26277 2285 9.52 8526
2009-03-31 23992 -740 -2.99 9338
2008-12-31 24732 153 0.62 9058
2008-09-30 24579 -1511 -5.79 9115
2008-06-30 26090 2484 10.52 8587
2008-03-31 23606 -8809 -27.18 9490
2007-12-31 32415 -10367 -24.23 6911
2007-09-30 42782 8306 24.09 5237
2007-06-30 34476 4922 16.65 3650
2007-03-31 29554 -150 -0.50 4258
2006-12-31 29704 -1648 -5.26 4237
2006-09-30 31352 4223 15.57 4014
2006-07-04 27129 -2458 -8.31 4639
2006-03-31 29587 -391 -1.30 3038
2005-12-31 29978 471 1.60 2999
2005-09-30 29507 42 0.14 3046
2005-06-30 29465 1459 5.21 3051
2005-03-31 28006 -597 -2.09 3210
2004-12-31 28603 162 0.57 3143
2004-09-30 28441 -801 -2.74 3161
2004-06-30 29242 1610 5.83 3074
2004-03-31 27632 362 1.33 3253
2003-12-31 27270 2289 9.16 3296
2003-09-30 24981 345 1.40 3598
2003-06-30 24636 -203 -0.82 3649
2003-03-31 24839 402 1.65 3619
2002-12-31 24437 -140 -0.57 3678
2002-09-30 24577 -3454 -12.32 3658
2002-06-30 28031 -2515 -8.23 3207
2002-03-31 30546 -3017 -8.99 2943
2001-12-31 33563 -1981 -5.57 2678
2000-12-31 35544 -24753 -41.05 2529
1999-12-31 60297 8621 16.68 1140
1998-12-31 51676 23534 83.63 1330
1997-12-31 28142 18336 186.99 2443
1996-12-31 9806 -14910 -60.33 7010
1995-12-31 24716 -12199 -33.05 2139
1994-12-31 36915 -14860 -28.70 1432
1993-12-31 51775 - - 464
─────────────────────────────────────
◆ 股本分红 ◆ ◇更新时间:2023-04-28◇
一、股本结构
指标(单位:万股) 2022末期 2022中期 2021末期 2021中期
─────────────────────────────────────
总股本 74077.76 74077.76 74077.76 74077.76
流通股份合计 74077.76 74077.76 74077.76 74077.76
流通A股 74077.76 74077.76 74077.76 74077.76
─────────────────────────────────────
二、股本变动 (单位:万股)
时间 总股本 流通A股 变动原因
─────────────────────────────────────
2012-04-09 74077.76 74077.76 网下配售股份上市
─────────────────────────────────────
2010-03-22 74077.76 42337.76 10转增5
─────────────────────────────────────
2009-07-06 49385.17 28225.17 限售流通股上市
─────────────────────────────────────
2009-04-09 49385.17 22403.19 非公开增发
─────────────────────────────────────
2007-07-12 28225.17 22403.19 10送2
─────────────────────────────────────
2007-07-04 23520.98 18669.33 限售流通股上市
─────────────────────────────────────
2006-07-04 23520.98 12584.65 股权分置10转增4
─────────────────────────────────────
2000-05-08 19925.37 8989.04 转配股上市
─────────────────────────────────────
1996-06-06 19925.37 6873.98 10送2转增1
─────────────────────────────────────
1994-10-10 15327.21 5287.67 10配3
─────────────────────────────────────
1994-06-17 12480.00 4067.44 职工股上市
─────────────────────────────────────
1994-05-30 12480.00 3120.00 10送3
─────────────────────────────────────
1993-10-25 9600.00 2400.00 A股上市
─────────────────────────────────────
1993-09-25 7200.00 - 发行前股本
─────────────────────────────────────
三、分红扩股
时间 分红扩股方案 具体日期
─────────────────────────────────────
2022末期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2022中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2021末期 每10股分红1.3元/税前 股权登记日2022-05-24
除权除息日2022-05-25
─────────────────────────────────────
2021中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2020末期 每10股分红2.5元/税前 股权登记日2021-06-08
除权除息日2021-06-09
─────────────────────────────────────
2020中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2019末期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2019中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2018末期 每10股分红2.0元/税前 股权登记日2019-05-27
除权除息日2019-05-28
─────────────────────────────────────
2018中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2017末期 每10股分红2.0元/税前 股权登记日2018-04-23
除权除息日2018-04-24
─────────────────────────────────────
2017中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2016末期 每10股分红2.0元/税前 股权登记日2017-05-24
除权除息日2017-05-25
─────────────────────────────────────
2016中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2015末期 每10股分红1.3元/税前 股权登记日2016-05-31
除权除息日2016-06-01
─────────────────────────────────────
2015中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2014末期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2014中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2013末期 每10股分红0.31元/税前 股权登记日2014-07-07
除权除息日2014-07-08
─────────────────────────────────────
2013中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2012末期 每10股分红0.65元/税前 股权登记日2013-06-28
除权除息日2013-07-01
─────────────────────────────────────
2012中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2011末期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2011中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2010末期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2010中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2009末期 每10股转增5.0股 股权登记日2010-03-19
每10股分红0.5元/税前 除权除息日2010-03-22
─────────────────────────────────────
2009中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2008末期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2008中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2007末期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2007中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2006末期 每10股送2.0股 股权登记日2007-07-11
每10股分红0.23元/税前 除权除息日2007-07-12
─────────────────────────────────────
2006中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2005末期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2005中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2004末期 每10股分红1.0元/税前 股权登记日2005-07-04
除权除息日2005-07-05
─────────────────────────────────────
2004中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
1995末期 每10股送3.0股 股权登记日1996-06-05
除权除息日1996-06-06
─────────────────────────────────────
1994末期 每10股分红2.0元/税前 股权登记日1995-05-15
除权除息日1995-05-16
─────────────────────────────────────
1994-10-01 每10股配3.0股 股权登记日1994-10-07
配股价格3.5元/税前 除权除息日1994-10-10
─────────────────────────────────────
1993末期 每10股送3.0股 股权登记日1994-05-27
每10股分红1.0元/税前 除权除息日1994-05-30
─────────────────────────────────────
◆ 资本运作 ◆ ◇更新时间:2023-06-29◇
◆证券投资◆ 截止：2011-12-31
(1)持有其他上市证券
证券代码 证券简称 持股数量(万股) 占比例(%) 初始成本(万元)
─────────────────────────────────────
1 600837 海通证券 - 0.08 740.70
2 002142 宁波银行 - 0.11 270.00
3 601328 交通银行 - - 442.75
─────────────────────────────────────
◆融资情况◆
─────────────────────────────────────
融资类别 : 增发 方案进程 : 停止实施
预案日期 : 2009-10-21 发行方式 : 定向
股东大会 : 2009-12-10 股东大会结果 : 通过
发行股票类型 : A股 发行价格下限 : 9.49
老股东配售 : - 发行上限(万股): 15000.00
─────────────────────────────────────
融资类别 : 增发 方案进程 : -
预案日期 : - 发行方式 : 定向
股东大会 : - 发行股票类型 : A股
招股意向书披露: 2009-04-11 最终发行(万股): 21160.00
老股东股权登记: - 发行价格 : 3.73
申购日 : 2009-04-09 主承销商 : 国海证券有限责任公司
─────────────────────────────────────
融资类别 : 增发 方案进程 : 停止实施
预案日期 : 2007-07-14 发行方式 : 定向
股东大会 : - 股东大会结果 : -
发行股票类型 : A股 发行价格下限 : 9.65
老股东配售 : - 发行上限(万股): 22000.00
─────────────────────────────────────
◆项目投资◆ 截止：2016中期
(1)非募集资金项目情况
项目名称(单位:万元) 项目金额 项目进度 项目收益情况
─────────────────────────────────────
公园悦府 902961.00 在建项目 51,339.81万元
─────────────────────────────────────
琨御府 906500.00 在建项目 75,279.10万元
─────────────────────────────────────
平谷项目 346000.00 前期 -122.15万元
─────────────────────────────────────
檀香府 937309.00 在建项目 -2,063.14万元
─────────────────────────────────────
无锡鸿墅 239055.00 在建项目 -17,731.04万元
─────────────────────────────────────
西华府 843619.00 在建项目 17,600.08万元
─────────────────────────────────────
新里程 207236.00 竣工项目 8,410.58万元
─────────────────────────────────────
总计 4382680.00 - 132713.24
─────────────────────────────────────
◆ 行业地位 ◆ ◇更新时间:2018-04-16◇
京投发展(600683) 所属行业:房地产业->房地产业
证监会行业:房地产业 共 124 家公 截止日期:2017-12-31
司
代码 简称 流通股 排名 总资产 排名 主营收入 排名 每股收益 排名
(亿股) (亿元) (亿元) (元)
─────────────────────────────────────
000002 万科A 97.1517 2 11653.4692 1 2428.9711 1 2.5400 3
000006 深振业A 13.4827 37 131.3993 53 29.5945 52 0.5968 37
000011 深物业A 1.7586 84 53.9333 69 29.0469 53 1.0453 20
000014 沙河股份 2.0171 80 15.2828 77 5.1314 77 0.0378 90
000029 深深房A 8.9166 49 39.8926 72 13.4591 65 0.1829 71
000031 中粮地产 18.1372 27 757.5148 20 140.4236 22 0.5200 44
000043 中航地产 6.6681 63 191.1410 44 58.9349 41 0.2258 66
000402 金融街 29.8779 10 1252.1558 12 255.1934 11 1.0100 22
000502 绿景控股 1.8335 83 5.1808 86 0.2206 112 -0.4500 95
000514 渝开发 8.4377 53 63.0715 66 10.4085 70 0.0958 81
000517 荣安地产 30.3562 9 131.9520 52 42.6422 44 0.1702 73
000537 广宇发展 4.0595 70 726.0154 21 216.4230 13 1.2900 15
000540 中天金融 43.3702 5 1085.0483 13 157.9336 17 0.4455 50
000573 粤宏远A 6.2217 67 29.3915 74 5.6574 75 0.0569 87
000608 阳光股份 7.4980 57 72.1534 64 5.3442 76 0.2000 68
000615 京汉股份 3.5429 73 91.5552 60 27.9503 54 0.4000 55
000631 顺发恒业 24.3252 17 136.9137 49 66.8170 35 0.3100 60
000656 金科股份 52.1612 3 1573.6402 10 347.5762 9 0.3500 58
000671 阳光城 32.4801 8 2132.5007 6 331.6313 10 0.5100 45
000691 亚太实业 2.9049 78 2.5299 92 0.4615 106 -0.0300 91
000736 中交地产 2.9719 77 327.2266 34 57.9358 42 2.0800 8
000838 财信发展 6.3199 66 86.1577 61 18.0348 62 0.1779 72
000897 津滨发展 16.1721 30 60.7996 67 9.7616 71 -0.0738 93
000918 嘉凯城 18.0419 28 261.1927 39 12.5873 68 1.1000 19
000926 福星股份 9.4835 46 490.0239 26 116.5851 25 0.8900 26
000965 天保基建 10.0894 42 103.0226 59 18.4607 61 0.4100 54
000981 银亿股份 25.7432 14 439.3929 27 127.0274 24 0.4000 55
001979 招商蛇口 18.9965 25 3326.2092 4 754.5468 3 1.5500 12
002016 世荣兆业 6.4610 65 71.2016 65 31.0525 51 1.1284 18
002077 大港股份 3.7372 72 73.1250 63 13.1069 67 0.0600 86
002146 荣盛发展 38.9243 6 1917.3315 8 387.0401 6 1.3200 14
002208 合肥城建 3.1927 76 115.6800 57 27.5192 56 0.4100 54
002244 滨江集团 27.0290 12 602.4433 23 137.7370 23 0.5500 42
002285 世联行 17.0204 29 136.3349 51 82.1155 30 0.4900 46
002314 南山控股 7.3773 59 165.3312 47 66.0152 36 0.3400 59
200002 万科B - 115 11653.4692 1 2428.9711 1 2.5400 3
200011 深物业B 0.6761 93 53.9333 69 29.0469 53 1.0453 20
200029 深深房B 1.2000 86 39.8926 72 13.4591 65 0.1829 71
600007 中国国贸 10.0728 43 116.6602 56 27.6646 55 0.6300 35
600048 保利地产 117.3634 1 6964.5175 2 1463.0624 2 1.3200 14
600052 浙江广厦 8.7179 50 52.7549 70 8.2163 73 0.2200 67
600053 九鼎投资 4.3354 69 47.5383 71 7.5599 74 0.7470 29
600064 南京高科 7.7247 56 261.2150 38 35.9544 48 1.2250 16
600067 冠城大通 14.9211 34 209.2786 42 68.9699 34 0.4000 55
600077 宋都股份 13.4012 38 176.6556 46 27.4929 57 0.1200 79
600094 大名城 22.7660 22 569.7330 24 102.4447 26 0.5704 41
600158 中体产业 6.5750 64 38.5522 73 10.9223 69 0.0689 85
600162 香江控股 23.7436 19 183.7666 45 43.1380 43 0.2441 64
600173 卧龙地产 7.2506 60 57.6212 68 15.5827 64 0.4342 51
600223 鲁商置业 10.0097 44 433.9490 28 75.4877 32 0.1100 80
600239 云南城投 16.0569 31 788.0302 19 143.9084 20 0.1600 75
600266 北京城建 15.6704 32 982.0877 14 140.4273 21 0.9300 25
600322 天房发展 11.0570 40 356.7908 32 63.4949 37 0.1973 69
600325 华发股份 19.1420 24 1396.8265 11 199.1681 15 0.7700 28
600340 华夏幸福 29.5495 11 3758.6471 3 596.3542 4 2.8300 1
600376 首开股份 25.4581 15 2404.6339 5 366.7764 8 0.7307 30
600383 金地集团 45.1458 4 2079.4207 7 373.3221 7 1.5200 13
600466 蓝光发展 21.2363 23 952.3988 15 245.5303 12 0.5728 40
600510 黑牡丹 7.9552 55 220.8232 40 62.8922 38 0.4700 48
600565 迪马股份 23.6611 20 375.5949 31 95.3799 28 0.2800 63
600604 市北高新 10.4253 41 126.9914 55 21.9140 58 0.1200 79
600639 浦东金桥 7.0317 62 204.8459 43 16.7383 63 0.6570 33
600649 城投控股 24.2079 18 377.6962 30 32.1516 50 0.6600 32
600657 信达地产 15.2426 33 719.5275 22 152.1605 19 0.6600 32
600658 电子城 7.9899 54 113.2009 58 21.3397 59 0.6400 34
600663 陆家嘴 24.4455 16 811.8012 17 93.2459 29 0.9310 24
600665 天地源 8.6412 51 215.7262 41 39.5471 47 0.2940 62
600675 中华企业 18.6706 26 278.5834 36 76.5897 31 0.1960 70
600683 京投发展 7.4078 58 278.6347 35 62.1740 40 0.4300 52
600684 珠江实业 8.5346 52 136.4368 50 42.3985 45 0.4200 53
600696 ST匹凸 3.4057 74 8.1305 81 1.7509 89 0.0500 88
600708 光明地产 9.8889 45 541.5449 25 208.1126 14 1.1356 17
600716 凤凰股份 9.1022 48 82.4838 62 13.4311 66 -0.1645 94
600724 宁波富达 14.4494 35 143.2892 48 41.5721 46 -0.6035 96
600733 SST前锋 0.7560 92 3.8471 87 0.3822 109 0.0390 89
600736 苏州高新 11.3895 39 263.7830 37 62.4249 39 0.4800 47
600743 华远地产 23.4610 21 343.5299 33 99.0379 27 0.3500 58
600748 上实发展 14.0838 36 390.5027 29 72.3392 33 0.4700 48
600823 世茂股份 37.5117 7 919.1791 16 186.6677 16 0.5900 38
600848 上海临港 3.9955 71 131.1716 54 20.7232 60 0.3700 56
601155 新城控股 7.1944 61 1835.2666 9 405.2568 5 2.7100 2
601588 北辰实业 26.6000 13 799.8002 18 154.5651 18 0.3400 59
831711 青浦资产 0.0250 111 10.6209 78 0.1575 115 0.0500 88
832230 新伟科技 0.2867 98 2.5120 93 0.9360 96 0.3000 61
832925 城投鹏基 - 115 0.2619 112 0.5289 102 0.3000 61
832968 东软股份 0.6469 94 7.6434 82 2.7075 82 0.5800 39
833517 策源股份 0.4017 95 6.3927 84 4.6255 78 0.7876 27
833925 兴业源 0.2673 99 0.8312 102 0.6744 100 0.2400 65
834209 正合股份 1.1159 87 3.2997 90 3.4775 81 0.5400 43
834213 物管股份 0.1875 102 0.9989 100 2.5380 83 0.3514 57
834962 嘉宝股份 0.8804 91 10.3730 79 9.7194 72 2.1819 6
835086 房米网 0.9627 90 1.7448 97 0.7712 98 0.0710 83
835232 特毅股份 0.0130 113 0.1449 115 0.4112 107 0.1700 74
835576 数字硅谷 1.0546 89 3.3911 89 1.0387 93 0.1600 75
836397 智善生活 - 115 1.8383 96 2.2194 88 0.7700 28
837118 盈科行 0.0424 108 0.4382 108 0.5292 101 0.2200 67
837130 中环互联 0.2105 101 2.2191 94 2.2958 87 0.7700 28
837249 乐生活 0.3244 96 2.7132 91 2.4566 84 0.1600 75
837498 第一物业 0.2390 100 5.2173 85 3.7095 80 1.6000 11
837637 新基地 0.1050 105 0.7929 103 0.2536 111 0.2000 68
838042 中经世纪 0.1629 104 0.7780 104 0.7090 99 0.6200 36
838527 恒略智汇 0.0224 112 0.0967 116 0.0945 116 -0.0400 92
838844 荣超股份 0.0975 106 2.1865 95 2.3010 86 0.9558 23
839277 花千墅 0.0325 109 0.3600 111 0.1706 113 0.6300 35
839458 兴中能源 3.2900 75 6.8626 83 0.1588 114 0.1560 76
839519 美城股份 0.0600 107 0.4012 109 0.4876 104 0.7700 28
839955 美的物业 0.1710 103 3.7557 88 4.4662 79 2.2600 5
870567 儒房融科 0.2907 97 0.5933 105 0.5051 103 0.1300 78
870685 银中物业 - 115 1.6059 98 2.3260 85 1.9400 9
871326 武侯高新 1.5263 85 28.6172 75 1.2348 90 0.0700 84
871485 长安文化 - 115 0.2393 113 0.2669 110 1.6200 10
871893 保利物业 - 115 20.3566 76 32.3674 49 2.3000 4
871971 中楚物业 0.0253 110 0.5136 107 1.1806 91 1.0300 21
872176 信谊股份 - 115 0.3996 110 0.4855 105 0.3100 60
872196 兴业物联 - 115 1.3134 99 0.7975 97 0.4500 49
872267 金发股份 0.0067 114 0.5669 106 1.0158 94 2.1600 7
872269 保亿物业 - 115 0.9255 101 1.0637 92 0.1476 77
872487 筑建股份 - 115 0.2246 114 0.3896 108 0.7031 31
900902 市北B股 4.6585 68 126.9914 55 21.9140 58 0.1200 79
900911 金桥B股 2.7218 79 204.8459 43 16.7383 63 0.6570 33
900928 临港B股 1.0715 88 131.1716 54 20.7232 60 0.3700 56
900932 陆家B股 9.1728 47 811.8012 17 93.2459 29 0.9310 24
900940 大名城B 1.9872 81 569.7330 24 102.4447 26 0.5704 41
900957 凌云B股 1.8400 82 10.1943 80 0.9811 95 0.0861 82
─────────────────────────────────────
代码 简称 总股本 排名 净资产 排名 净利润 排名 净资产收 排名
(亿股) (亿元) (亿元) 益率(%)
─────────────────────────────────────
000002 万科A 110.3915 2 1326.7532 1 280.5181 1 22.8000 23
000006 深振业A 13.5000 42 55.6777 43 8.0564 35 15.2400 40
000011 深物业A 5.9598 71 29.2169 58 6.2296 41 26.6400 22
000014 沙河股份 2.0171 81 7.4081 77 0.0763 98 1.0300 106
000029 深深房A 10.1166 51 28.2824 60 1.8499 64 6.7600 89
000031 中粮地产 18.1373 33 66.3049 36 9.4533 29 15.4400 39
000043 中航地产 6.6696 69 41.7844 50 1.5059 67 3.6400 101
000402 金融街 29.8893 16 295.5522 7 30.0641 9 10.5600 68
000502 绿景控股 1.8482 83 1.2903 93 -0.8326 113 -48.7900 113
000514 渝开发 8.4377 60 30.0358 56 0.8080 70 2.7300 103
000517 荣安地产 31.8392 14 42.1840 49 5.4176 45 13.7200 46
000537 广宇发展 18.6252 31 96.5865 28 21.7179 12 27.5600 21
000540 中天金融 46.9766 5 160.7150 16 20.8155 13 13.5000 47
000573 粤宏远A 6.4821 70 16.7757 73 0.3547 79 2.1000 104
000608 阳光股份 7.4991 66 29.8540 57 1.5236 66 5.2300 94
000615 京汉股份 7.8360 64 19.5371 68 3.0922 55 16.8500 36
000631 顺发恒业 24.3252 21 60.9260 40 7.6504 36 13.1700 49
000656 金科股份 53.3972 4 197.6901 12 20.0461 15 10.6300 67
000671 阳光城 40.5007 8 191.5012 13 20.6197 14 14.3300 43
000691 亚太实业 3.2327 78 0.7441 97 -0.0860 112 -10.9300 111
000736 中交地产 2.9719 80 20.9549 66 6.1717 42 21.2700 28
000838 财信发展 11.0046 49 17.8263 70 1.9579 61 11.2200 61
000897 津滨发展 16.1727 36 11.7960 75 -1.1936 114 -9.6300 110
000918 嘉凯城 18.0419 34 50.5898 47 19.8775 16 48.8200 8
000926 福星股份 9.7152 55 102.7263 24 8.4536 32 8.7400 79
000965 天保基建 10.0894 52 51.2171 45 4.1086 48 8.3600 84
000981 银亿股份 40.2799 9 179.5046 15 16.0129 21 9.5800 73
001979 招商蛇口 79.0409 3 683.6802 3 122.2031 3 20.3200 30
002016 世荣兆业 8.0910 62 24.7553 61 9.1298 30 44.1700 10
002077 大港股份 5.8035 72 38.6325 51 0.3363 81 0.8700 107
002146 荣盛发展 43.4816 7 275.1023 8 57.6077 7 22.4400 25
002208 合肥城建 3.2010 79 17.4322 71 1.3277 68 7.8700 86
002244 滨江集团 31.1144 15 142.7869 19 17.1141 19 12.6400 55
002285 世联行 20.4398 27 50.6844 46 10.0388 27 21.8500 27
002314 南山控股 18.7753 28 58.8993 42 6.4186 39 11.1000 62
200002 万科B 110.3915 2 1326.7532 1 280.5181 1 22.8000 23
200011 深物业B 5.9598 71 29.2169 58 6.2296 41 26.6400 22
200029 深深房B 10.1166 51 28.2824 60 1.8499 64 6.7600 89
600007 中国国贸 10.0728 53 64.6753 38 6.3481 40 10.1600 70
600048 保利地产 118.5844 1 1069.7980 2 156.2589 2 16.3200 37
600052 浙江广厦 8.7179 57 23.0970 65 1.8859 63 8.6200 80
600053 九鼎投资 4.3354 74 20.1436 67 3.2385 52 17.2000 34
600064 南京高科 7.7247 65 101.2143 25 9.4602 28 9.5300 74
600067 冠城大通 14.9211 40 72.4753 35 5.9516 44 8.4700 82
600077 宋都股份 13.4012 43 37.2955 52 1.5568 65 4.2500 97
600094 大名城 24.7533 20 118.3173 22 14.1198 23 12.5700 56
600158 中体产业 8.4374 61 16.2988 74 0.5811 74 3.6200 102
600162 香江控股 34.0067 11 76.6291 31 8.1660 34 11.5900 60
600173 卧龙地产 7.2770 68 19.2153 69 3.1483 54 17.4600 33
600223 鲁商置业 10.0097 54 23.3154 64 1.0536 69 4.6200 96
600239 云南城投 16.0569 37 52.8124 44 2.6401 56 5.4400 92
600266 北京城建 15.6704 38 202.1346 11 14.5611 22 7.4800 87
600322 天房发展 11.0570 48 43.8066 48 2.1813 60 5.1100 95
600325 华发股份 21.1831 26 118.8268 21 16.2038 20 12.6500 54
600340 华夏幸福 29.5495 17 370.9502 5 87.8081 4 31.4000 17
600376 首开股份 25.7957 18 297.5385 6 23.6278 10 8.8700 78
600383 金地集团 45.1458 6 407.6406 4 68.4268 5 17.6200 32
600466 蓝光发展 21.3430 25 145.4446 17 13.6595 24 12.8100 53
600510 黑牡丹 10.4710 50 77.6622 30 4.9357 47 6.5100 91
600565 迪马股份 24.2042 22 74.7677 32 6.6942 38 9.9100 71
600604 市北高新 18.7330 29 58.9099 41 2.3148 58 4.0000 100
600639 浦东金桥 11.2241 46 89.3928 29 7.3746 37 8.3900 83
600649 城投控股 25.2958 19 190.7522 14 17.5859 18 9.1600 77
600657 信达地产 15.2426 39 98.4608 27 10.1129 26 10.7200 64
600658 电子城 7.9899 63 63.5510 39 5.0849 46 8.2500 85
600663 陆家嘴 33.6183 13 143.1914 18 31.2992 8 22.1900 26
600665 天地源 8.6412 58 30.4556 55 2.5408 57 8.6000 81
600675 中华企业 18.6706 30 36.0978 53 3.6677 50 10.6800 65
600683 京投发展 7.4078 67 23.5138 63 3.2175 53 14.2900 45
600684 珠江实业 8.5346 59 28.9803 59 3.5978 51 13.1600 50
600696 ST匹凸 3.4057 76 2.7663 84 0.1803 88 6.7600 89
600708 光明地产 17.1434 35 103.9050 23 19.4684 17 20.1100 31
600716 凤凰股份 9.3606 56 32.5945 54 -1.5401 115 -4.5400 109
600724 宁波富达 14.4524 41 17.1384 72 -8.7216 116 -40.5673 112
600733 SST前锋 1.9759 82 1.9256 87 0.0772 97 4.0920 99
600736 苏州高新 11.9429 45 74.0475 33 6.0626 43 10.2200 69
600743 华远地产 23.4610 23 73.2152 34 8.1895 33 11.6500 59
600748 上实发展 18.4456 32 99.7454 26 8.7234 31 9.1700 76
600823 世茂股份 37.5117 10 217.4728 9 22.2527 11 10.6400 66
600848 上海临港 11.1992 47 65.0860 37 4.0976 49 6.6300 90
601155 新城控股 22.5738 24 206.2356 10 60.2891 6 34.1800 13
601588 北辰实业 33.6702 12 125.9897 20 11.4041 25 9.4100 75
831711 青浦资产 3.3676 77 10.0902 76 0.1510 90 1.4500 105
832230 新伟科技 0.6065 92 1.4912 90 0.1798 89 14.3600 42
832925 城投鹏基 0.0553 110 0.1561 114 0.0164 109 10.6800 65
832968 东软股份 0.8434 90 3.1382 83 0.3698 78 14.3200 44
833517 策源股份 0.9000 88 4.7761 79 0.7088 72 16.0400 38
833925 兴业源 0.3000 98 0.6280 98 0.0723 100 11.8300 57
834209 正合股份 1.1321 85 2.1768 86 0.6114 73 33.2800 15
834213 物管股份 0.1875 103 0.3213 106 0.0659 102 21.1300 29
834962 嘉宝股份 0.8804 89 4.2722 80 1.9210 62 56.4300 5
835086 房米网 1.0384 86 1.4101 91 0.0740 99 5.3900 93
835232 特毅股份 0.0505 111 0.0719 116 0.0084 110 11.6700 58
835576 数字硅谷 1.3000 84 1.7135 88 0.2114 86 13.1500 51
836397 智善生活 0.1500 105 0.3544 104 0.1158 92 39.0400 11
837118 盈科行 0.1392 106 0.2184 109 0.0307 108 15.1200 41
837130 中环互联 0.6090 91 1.5320 89 0.4715 77 33.7200 14
837249 乐生活 0.5436 94 0.9337 95 0.0875 94 9.8300 72
837498 第一物业 0.4131 96 2.6179 85 0.5439 76 32.9800 16
837637 新基地 0.3300 97 0.5336 100 0.0662 101 13.2260 48
838042 中经世纪 0.2025 101 0.4639 102 0.1264 91 29.3500 19
838527 恒略智汇 0.0800 109 0.0824 115 -0.0022 111 -3.5000 108
838844 荣超股份 0.3000 98 1.4100 92 0.2867 84 22.6400 24
839277 花千墅 0.0800 109 0.2007 110 0.0505 105 28.7700 20
839458 兴中能源 4.8900 73 6.3953 78 0.7629 71 12.9434 52
839519 美城股份 0.2000 102 0.3160 107 0.0786 96 38.9800 12
839955 美的物业 0.2560 99 1.0802 94 0.5640 75 70.6600 2
870567 儒房融科 0.4167 95 0.5145 101 0.0533 104 11.0600 63
870685 银中物业 0.1600 104 0.5647 99 0.3104 82 63.5500 3
871326 武侯高新 13.3429 44 24.4412 62 0.3413 80 4.1700 98
871485 长安文化 0.0500 112 0.1847 112 0.0831 95 57.1200 4
871893 保利物业 1.0000 87 3.9477 82 2.3018 59 54.8500 6
871971 中楚物业 0.1001 107 0.2589 108 0.1032 93 49.7600 7
872176 信谊股份 0.1000 108 0.1988 111 0.0308 107 16.9400 35
872196 兴业物联 0.5500 93 0.9185 96 0.2143 85 29.4200 18
872267 金发股份 0.1000 108 0.3255 105 0.1945 87 89.1100 1
872269 保亿物业 0.2500 100 0.3795 103 0.0369 106 10.2200 69
872487 筑建股份 0.1000 108 0.1675 113 0.0586 103 45.1300 9
900902 市北B股 18.7330 29 58.9099 41 2.3148 58 4.0000 100
900911 金桥B股 11.2241 46 89.3928 29 7.3746 37 8.3900 83
900928 临港B股 11.1992 47 65.0860 37 4.0976 49 6.6300 90
900932 陆家B股 33.6183 13 143.1914 18 31.2992 8 22.1900 26
900940 大名城B 24.7533 20 118.3173 22 14.1198 23 12.5700 56
900957 凌云B股 3.4900 75 4.2310 81 0.3003 83 7.3600 88
─────────────────────────────────────
◆ 公司公告 ◆ ◇更新时间:2023-07-20◇
●2023-06-09 京投发展：公司股票交易异常波动(公司公告)
2023年6月9日公告，公司股票于2023年6月7日、6月8日连续两个交易日内日收盘
价格涨幅偏离值累计超过20%，根据《上海证券交易所交易规则》的有关规定，属于
股票交易异常波动。经公司自查，并向公司控股股东北京市基础设施投资有限公司书
面核实，截至本公告披露日，公司控股股东不存在与公司有关的应披露而未披露的重
大信息，包括但不限于重大资产重组、股份发行、重大交易类事项、业务重组、股份
回购、股权激励、破产重整、重大业务合作、引进战略投资者等重大事项。
●2023-06-08 京投发展：股票交易风险提示(公司公告)
2023年6月8日公告，2023年6月7日，公司当日股票价格以涨停价收盘，鉴于公司
股票连续多日涨幅较大，敬请广大投资者注意交易风险，理性决策，审慎投资。目前
公司主营业务仍为房地产开发、经营及租赁，未发生变化。公司以自主开发销售为主
，2022年度，公司实现营业收入55.52亿元，同比下降17.94%，房地产销售收入占营
业收入总额的99.18%；实现归属于上市公司股东的净利润2.02亿元，同比下降38.47%
。2023年第一季度，公司实现归属于上市公司股东的所有者权益88.70亿元，同比下
降0.07%。
●2023-06-07 京投发展：股票交易异常波动(公司公告)
2023年6月7日公告，公司股票于2023年6月2日、6月5日、6月6日连续三个交易日
内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，根据《上海证券交易所交易规则》的有关规
定，属于股票交易异常波动。经公司自查，并向公司控股股东北京市基础设施投资有
限公司书面核实，截至本公告披露日，公司控股股东不存在与公司有关的应披露而未
披露的重大信息，包括但不限于重大资产重组、股份发行、重大交易类事项、业务重
组、股份回购、股权激励、破产重整、重大业务合作、引进战略投资者等重大事项。
●2023-05-26 京投发展：公司控股股东增持股份计划实施完成(公司公告)
2023年5月26日公告，自2023年3月29日至5月24日，控股股东京投公司通过上海
证券交易所交易系统累计增持公司A股股份7,407,800股，占公司总股份的1.00%，增
持均价为4.78元/股。本次增持计划已实施完成。本次增持计划实施完成后，京投公
司持有公司A股股份296,310,991股，占公司总股份的40.00%。
●2023-03-28 京投发展：公司与北京市基础设施投资公司合作投资房地产项目(公司
公告)
2023年3月28日公告，公司继续与北京市基础设施投资有限公司合作投资轨道交
通上盖（车辆段、车站）及沿线物业为主的房地产项目。公司与京投公司竞标或竞买
轨道交通上盖（车辆段、车站）和沿线物业项目等投入的地价款及后续营运资金总额
度不超过160亿元。按此合作投资方案，将进一步提升公司在轨道物业项目的竞争优
势，为公司实现发展战略奠定坚实基础。
●2022-05-28 京投发展：控股股东增持公司股份及后续增持计划(公司公告)
2022年5月28日公告，2022年5月27日，公司控股股东北京市基础设施投资有限公
司通过上海证券交易所交易系统增持公司A股股份260,000股，占公司总股份的0.04%
，增持均价为4.72元/股。京投公司计划自2022年5月27日起12个月内，通过上海证券
交易所交易系统增持公司A股股份，累计增持比例不低于当前公司已发行总股份的1%
，不超过当前公司已发行总股份的2%（含2022年5月27日已增持股份）。
●2022-04-29 京投发展：投资北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）(公司公告)
2022年4月29日公告，公司拟以有限合伙人身份参与投资北京基石慧盈创业投资
中心（有限合伙），投资的形式为以现金认缴基石慧盈的出资额人民币11,500万元。
基石慧盈为经营股权类投资有限合伙企业,本次基石慧盈为成立后，经原全体合伙人
一致同意总认缴出资额由人民币27,500万元增至人民币50,000万元。主要投资领域：
投资管理、资产管理，主要围绕轨道交通相关产业，重点关注信息技术、节能环保及
新材料、先进制造、生产性服务业等领域进行投资。
●2022-04-13 京投发展：合作投资房地产项目暨关联交易(公司公告)
2022年4月13日公告，公司将继续与北京市基础设施投资有限公司合作投资轨道
交通上盖（车辆段、车站）及沿线物业为主的房地产项目。公司与京投公司竞标或竞
买轨道交通上盖（车辆段、车站）和沿线物业项目等投入的地价款及后续营运资金总
额度不超过154亿元。
●2021-11-25 京投发展：向北京京投置地房地产有限公司增资(公司公告)
2021年11月25日公告，为满足公司全资子公司京投置地业务发展需要，进一步优
化资本结构、增强其资金实力，公司拟向京投置地进行增资150亿元。本次增资完成
后，京投置地注册资本将由50亿元增加至200亿元，公司持有京投置地100%股权，持
股比例不变。
●2021-08-31 京投发展：投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）(公司公告)
2021年8月31日公告，公司拟与基石创投、北信基础、厦门君洋和泽成长投资合
伙企业（有限合伙）、北京鸿鹄致远资产运营有限公司、北京富丰投资有限责任公司
、上海华诚启盈企业管理中心（有限合伙）、舟山鉴远股权投资合伙企业（有限合伙
）共同签署《北京基石信创创业投资中心（有限合伙）有限合伙协议》，投资设立基
石信创。基石信创本次总认缴出资额为人民币30,005万元，公司拟以现金形式认缴出
资人民币10,000万元，出资比例为33.33%。基石信创成立后将有后续募集期（期限为
基金成立后3个月内），募集资金的规模上限为人民币35,000万元，基石信创执行事
务合伙人可向现有有限合伙人或新的有限合伙人继续募集资金。
●2020-08-28 京投发展：控股子公司出售资产(公司公告)
2020年8月28日公告，公司控股子公司兴业置业拟将自行开发建设形成的昆玉嘉
园项目目标物业出售给京投公司，并拟就本次交易签署本协议。双方同意以2020年3
月31日为评估基准日的目标物业评估价值确认目标物业交易价款，目标物业总交易价
款（含税）为人民币3,390,956,700.00元。
●2020-03-17 京投发展：公司股票交易异常波动(公司公告)
2020年3月17日公告，公司股票交易连续三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累
计超过20%，属于股票交易异常波动。经核查，近期存在可能或已经对公司股票交易
价格产生影响的媒体报道或市场传闻，主要涉及土地流转概念事项，现将相关情况说
明如下：公司土地储备中无永久基本农田、生态保护红线、自然保护区用地。《国务
院关于授权和委托用地审批权的决定》（国发〔2020〕4号）对公司不存在影响。公
司现留存租用860.89亩流转土地，截止到2027年到期。根据流转协议中约定，公司作
为承包方依法保护和合理利用承包土地，承包期内，如果承包土地被全部或部分征收
、征用，则仅依法获得基于土地承包经营权、地上物、生产经营损失的补偿费。其他
土地征用补偿权益与我公司无关。
●2019-11-19 京投发展：控股股东增持公司股份计划实施完毕(公司公告)
2019年11月19日公告，2019年2月12日至2019年11月15日，控股股东京投公司通
过上海证券交易所交易系统累计增持了公司股份14,815,574股，占公司总股份的2.00
%，增持均价4.27元/股，增持股份计划实施完毕。本次增持计划实施前，京投公司持
有本公司A股股份266,679,817股，占公司总股份的36.00%；本次增持计划实施完毕后
，京投公司持有本公司A股股份281,495,391股，占公司总股份的38.00%。
●2019-09-12 京投发展：转让北京京投兴业置业有限公司股权暨关联交易(公司公告
)
2019年9月12日公告，公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司拟将其持有
的北京京投兴业置业有限公司51%股权转让给北京市基础设施投资有限公司，标的股
权转让价格为人民币436,166,841.00元。京投公司向兴业置业提供资金用于兴业置业
向京投置地偿还全部债权款人民币1,046,010,000.00元。本次兴业置业51%股权转让
价款为43,616.68万元，预计实现税前收益约40,600万元（包括前期内部未实现的利
润，最终以经年审会计师审计的年度财务报告披露的数据为准）。如兴业置业根据实
测建筑面积需要向政府主管部门补缴政府土地收益，京投置地就该项政府土地收益最
多承担不超过612万元，将会影响公司税前收益减少612万元,基于谨慎性原则，公司
在计算上述预计实现税前收益已将该部分扣除。
●2019-02-21 京投发展：公司控股股东增持公司股份进展情况(公司公告)
2019年2月21日公告，2019年2月18日至2019年2月20日，京投公司通过上海证券
交易所交易系统增持公司A股股份5,817,800股，占公司总股份的0.79%。本次增持前
，京投公司持有本公司A股股份268,269,817股，占公司总股份的36.21%；本次增持后
，京投公司持有本公司A股股份274,087,617股，占公司总股份的37.00%。
◆ 回顾展望 ◆ ◇更新时间:2015-10-27◇
报告期: 2015中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
2015年1-6月
营业收入同比变动431.83%
每股收益-0.16元
净资产收益率为-6.6%
公司根市场变化情况，按照年度计划，有序推进各项目进度，进展情况如下：（
1）西华府项目：盖上商品房3-6号楼二次结构完成，进行室内外装饰施工；公租房最
快进度到地上18层；落地区住宅1-2号楼开始土方施工；落地区商业及办公楼正进行
建设工程规划许可证申报。落地区住宅1号楼于6月份取得预售证并对外推售，销售情
况良好，上半年共实现签约销售额5.05亿元；（2）公园悦府项目：上盖区7-9号楼已
推售，正进行室内、窗框及外墙施工；保障房最快进度楼栋已结构封顶；西贴进行主
体结构施工，局部已完成3层结构；落地区住宅已取得建设工程规划许可证。上半年
共实现签约销售额6.72亿元；（3）琨御府项目：上盖区住宅、公寓正进行外墙及室
内施工；咽喉区10、11、12、19号楼已完成规划验收手续；落地区进行桩基及土方施
工，最快进度楼栋开始结构施工。上半年共实现签约销售额11.11亿元；（4）潭柘寺
C地块项目：正在进行前期报建工作，已取得立项及方案复函（7月份取得建设工程规
划许可证）；临时售楼处已完工，具备对外开放条件；（5）新里程项目：工程已基
本完工，进入园林施工阶段，上半年共实现签约销售额2.52亿元；（6）金域公园项
目：完成全部室内精装、公共部分精装、小市政、园林等工程施工，上半年共实现签
约销售额1.81亿元；（7）无锡鸿墅项目：6月份一期竣工交付，上半年共实现签约销
售额0.37亿元；（8）上海Andaz酒店：运营情况进一步向好，酒店入住率、销售收入
及经营利润同比继续增长。
2015年度经营计划中预计实现营业收入72.78亿元，2015年1-6月完成营业收入6.
30亿元，预计2015年下半年能实现部分房地产项目销售结转。公司2015年度预计三项
费用6.57亿元，2015年1-6月实际发生1.57亿元。
◆ 盈利预测(元) ◆ ◇更新时间:2018-04-07◇
17A 18E 19E
─────────────────────────────────────
每股收益 0.43 0.60 0.70
一月预期变化率(%) - - -
净利润(万元) 32174.70 44400.00 52200.00
净利润同比(%) 10.77 10.45 17.57
主营收入(万元) 621739.60 806900.00 893000.00
主营收入同比(%) 4.99 14.16 10.67
预测机构数 - - -
每股净资产(元) 3.17 4.08 4.79
未来两年复合增长率 - - -12.24
预测PE 13.19 9.44 8.03
预测PB 1.79 1.39 1.18
预测PEG - - -
预测PS 0.68 0.50 0.45
说明：数据来源于一致性盈利预期值，其中：预测PS=最近收盘价/每股主营
收入，为市销率；预测PEG=预测PE/二年复合增长率，为两年PE/G倍数。
◆投资评级◆ 截止日期：2018-04-07
统计时段 买入 增持 中性 减持 卖出 合计
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一个月内 1 - - - - 1
三个月内 1 - - - - 1
六个月内 1 - - - - 1
12个月内 2 - - - - 2
◆每股收益预测明细◆ 截止日期：2018-04-07
日期 机构 评级 18E 19E
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2017-08-25 东兴证券 强烈推荐 0.60 0.70 -
2017-04-25 广发证券 买入 0.57 0.70 -
2016-12-19 中投证券 强烈推荐 0.61 - -
2016-08-25 长江证券 买入 0.33 - -
◆研报摘要◆
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●2017-08-25 京投发展：2017年半年报点评：轨道上盖龙头，资源优势尽展(东兴证
券 郑闵钢,梁小翠)
公司作为控股股东京投集团唯一的A股上市平台，有望在未来进一步获得集团资源倾
斜，并充分享受北京及周边区域轨道交通快速发展所带来的轨道上盖开发机遇。公
司通过合作拿地来降低拿地风险和提升开发能力，通过多渠道融资来降低融资成本
，通过“轨道上盖+普通住宅”两类开发模式并行保障经营稳定性，多举措提升公司
长远发展能力。我们预计公司2017年-2019年营业收入分别为71亿元、81亿元、89亿
元，每股收益分别为0.54元、0.6元和0.7元，对应PE分别为40、36.26和30.86，维
持“强烈推荐”评级。
●2017-04-25 京投发展：年报点评：毛利支撑业绩低基数状态实现大幅增长(广发证
券 乐加栋,金山,郭镇)
预计17、18年的业绩分别为0.46和0.57元，维持为“买入”评级。京投银泰今年主
要在京项目都已经进入结算，并且都维持了较高的利润率水平，突显了公司在京的
资源优势。但较高的少数股东权益占比依旧使收入的业绩贡献效率明显低于行业平
均水平。期待公司资产负债结构能够通过有效的融资方式得到进一步改善。
●2016-10-26 京投发展：销售符合预期，集团资本运作平台值得期待(中投证券 李少
明)
公司基本面逐步改善，而作为大股东京投集团A股唯一资本运作平台，在轨道交通大
发展阶段，其重要性和发展空间值得期待。以北京为中心、轨道交通为依托的发展
战略定位清晰，现有项目可保持较高业绩释放，未来轨道物业拓展空间大。后期，
配合“一体两翼”的战略发展格局，集团有望持续加大对上市公司的支持力度。公
司的投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战
略投资者的可能，值得关注。RNAV12元/股，预测16-18eps0.35、0.48、0.61元，PE
26/19/15倍。维持“强烈推荐”评级。
●2016-08-29 京投发展：2016年半年度业绩点评：专注京内轨道物业，盈利预期开始
兑现(首创证券 王剑辉)
京内项目盈利优势开始显现，业绩改善预期持续向好。可售资源充裕，预期超额完
成年度业绩目标。长短期偿债能力承压，资本结构面临进一步改善。随着一线城市
核心区量价齐涨和被动豪宅化对刚需的挤压效应持续显现，地铁物业作为承接外溢
刚需的最佳载体将在市场中展现突出的差异化优势和产品溢价能力，我们持续看好
公司未来的业绩兑现能力和资产升值预期。
●2016-08-26 京投发展：2016年半年报点评：厚积薄发，“未来”已现(东兴证券 郑
闵钢)
集团公司“轨道+土地”车辆综合开发模式具备巨大的竞争优势，奠定了公司轨道上
盖物业开发龙头的强大基础。公司将显著受益于北京市及未来的京津冀轨道交通发
展，同时，凭借自身的技术优势和项目开发经验，公司也可能在全国轨道交通发展
的环境中挖掘更多机会。中国银泰的退出为公司股权结构更加清晰打开序幕，自然
人股东程少良陆续减持、京投集团增持将成为双赢实现途径。我们预计公司2016年-
2018年营业收入分别为98.2亿元、117.72亿元和132.1亿元，净利润分别为3.15亿元
、4.56亿元和6.63亿元；每股收益分别为0.43元、0.62元和0.90元，对应PE分别为2
3.08、15.97和10.98。维持公司“强烈推荐”评级。
◆同行业研报摘要◆ 证监会行业: 房地产业
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