◆ 公司概况 ◆ ◇更新时间:2023-07-27◇
公司名称 : 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
英文全称 : Shanghai Jinqiao Export Processing Zone Development Co.,Ltd.
注册地址 : 中国(上海)自由贸易试验区新金桥路28号
办公地址 : 中国(上海)自由贸易试验区新金桥路27号18号楼
所属地域 : 上海
所属行业 : 房地产业
公司网址 : www.shpdjq.com
电子信箱 : jqir@shpdjq.com
上市日期 : 1993-03-26
招股日期 : 1992-06-16
发行数量(万 : 300.0000
股)
发行价格(元/: 25.00
股)
首日开盘价 : 10.32元
上市推荐人 : 上海海通证券公司
主承销商 : 上海海通证券公司
法人代表 : 王颖
董 事 长 : 王颖
总 经 理 : 杜少雄
董 秘 : 严少云
董秘传真 : 021-50301533
董秘邮箱 : jqir@shpdjq.com
董秘电话 : 021-50307702
电 话 : 021-50307702
传 真 : 021-50301533
邮 编 : 201206
会计事务所 : 众华会计师事务所(特殊普通合伙)
主营范围 : 在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租和中介(含
侨汇、外汇房);物业管理、停车场(库)经营管理;市政基础设施建设,
工程承包和建筑装潢;保税仓库、仓储运输;服装、家电、办公用品、
日用百货的批发;娱乐业、餐饮旅馆业(仅限分支机构)、出租车;转口
贸易和各类咨询(涉及许可经营的凭许可证经营)
公司简史 : 公司原名上海市金桥出口加工区开发股份有限公司,由上海市金
桥出口加工区开发公司经上海市建设委员会于1992年5月19日签发的
沪建经(92)第431号文批准改制并公开募集设立。1993年10月7日,公
司更名为上海金桥出口加工区开发股份有限公司。
☆☆☆☆☆
◆ 最新指标 (2023年1-3月分配后摊薄) ◆◇更新时间:2023-07-28◇
每股收益 (元):1.2224 目前流通(万股) :85023.67
每股净资产 (元):12.2534 总 股 本(万股) :112241.29
每股公积金 (元):1.5226 主营收入同比增长 (%):67.76
每股未分配利润(元):7.6988 净利润同比增长 (%):51.34
每股经营现金流(元):-0.9850 净资产收益率 (%):10.32
─────────────────────────────────────
2022末期每股收益(元):1.4109 净利润同比增长 (%):-2.43
2022末期主营收入(万元):505349.36 主营收入同比增长 (%):9.45
2022末期每股经营现金流(元):-2.2555 净资产收益率 (%):12.76
─────────────────────────────────────
分配预案: -
最近除权: 10派5(2023.07.11)
拟披露中报: 2023-08-31
☆曾用名: 浦东金桥->G金桥
◆最新消息◆
【经营数据】 2017年4月29日公告，披露2017年第一季度主要经营数据，2017年
1-3月，公司房地产开发新增土地储备为0，同比减少100%。2017年1-3月，公司房地
产项目开工面积为0，同比无变化；房地产项目竣工面积为0，同比无变化。S11地块
住宅项目（暂定名）的桩基部分在1月开工。上海金桥出口加工区房地产发展有限公
司（公司间接控股100%的子公司）开发的临港碧云壹零项目（备案名：艺林秋涟苑
）第一批预售房源146套（暂测建筑面积合计约31680㎡）于2016年12月10日取得商
品房预售许可，2016年12月18日进行了开盘预售。截至2017年3月31日，签约142套
（含预订），共收到房款47,240万元（含订金），去化率97.26%。
【经营数据】 2017年3月31日公告，2016年10-12月，公司房地产开发新增土地
储备约68929㎡，同比增加100%。发生新增土地储备的原因是：2016年11月，大唐投
资控股发展（上海）有限公司将其于2014年5月向上海金桥出口加工区联合发展有限
公司（原公司控股子公司，现全资子公司）受让的上海金桥出口加工区T4-02地块的
土地使用权退还。该地块面积约68929㎡。2016年10-12月，公司房地产项目开工面
积为0，同比无变化；房地产项目竣工面积约为15826㎡，同比减少91.8%。截至2016
年第四季度，公司房地产项目销售收入合计13168.18万元，租赁收入合计118999.64
万元，酒店公寓收入14371.60万元。
【定期报告】 2016年年报披露，2017年，力争全年实现预算收入34.23亿元（不
含债务融资），其中：销售收入14.82亿元、租赁收入（含酒店）13.60亿元、投资
性收入4.61亿元、筹资性收入1.2亿元（不含债务融资）。全年预算支出40.49亿元
（不含到期或提前偿还的债务融资本金），其中：经营性支出31亿元，投资性支出5
.58亿元，筹资性支出3.90亿元。
【业绩快报】 2017年3月3日公告，披露2016年度业绩快报，每股收益0.5495元
。本报告期末，归属于上市公司股东的净利润61674.82万元，同比增加30.80%，主
要原因为销售业务的毛利增长及会计估计变更使主营业务利润率较上年同期增加6.2
9个百分点，另本期收到的投资企业现金分红较上年同期增加0.2亿元。本报告期内
，公司营业利润较上年同期分别增加17.88%，主要原因为本期主营业务利润率上升
及收到的投资收益有所增加。
【经营数据】 2016年10月31日公告，披露2016年第三季度主要经营数据，2016
年7-9月，公司房地产开发无新增土地储备。同比无变化。2016年7-9月，公司房地
产项目开工面积为0，房地产项目竣工面积为0。同比无变化。2016年7-9月，公司主
营业务收入合计32292.02万元（因为当期未发生可确认的销售收入，同比减少17.10
%），其中销售收入0元（因为当期未发生可确认的销售收入，同比减少100%），租
赁收入28688.60万元（因为“营改增”政策实施后，实收租金须扣除增值税额后确
认租赁收入，同比减少3.17%），酒店公寓收入3603.42万元（同比增加34.59%）。
【经营数据】 2016年8月30日公告，披露2016年第二季度主要经营数据：公司房
地产开发无新增土地储备，房地产项目开工面积约165120㎡，房地产项目竣工面积
为0。2016年4-6月，公司主营业务收入合计4.53亿元，其中销售收入1.33亿元，租
赁收入2.84亿元，酒店公寓收入3637.2万元。
【定期报告】 2016年中报披露，公司报告期经营性现金收入12.88亿元（其中租
赁收入6.27亿元、销售收入6.61亿元），同比增长46%，占年度预算的46.8%，基本
符合公司设定的2016上半年度目标。但是，房产销售收入对照全年完成率仅为2.6%
，主要由于碧云壹零项目将在下半年进行预售所致。
【重大事项】 2016年8月10日公告，公司本次限售股上市流通数量为4651.74万
股，本次限售股上市流通日期为2016年8月15日。本次上市流通的限售股股东为上海
自贸试验区一期股权投资基金合伙企业（有限合伙）、上银基金管理有限公司等8位
投资者。
【风险提示】 2016年6月28日公告，公司A股股票在2016年6月23日、24日、27日
连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计达20%以上，属于股票交易异常波动情形。
经核查不存在其他应披露而未披露的重大信息，包括但不限于重大资产重组、发行
股份、上市公司收购、债务重组、业务重组、资产剥离和资产注入等重大事项。
【重大事项】 2016年6月22日公告，有媒体报道：公司控股股东—上海金桥（集
团）有限公司与特斯拉（TSLA）签署了涉及合资建立生产厂的一项不具备法律效力
的备忘录，双方计划各自出资约300亿人民币（45亿美元），金桥方将主要以自有土
地地块作为投资。 公司股票已于2016年6月21日下午开市起临时停牌。 经本公司向
上海金桥（集团）有限公司核实，该公司迄今并未与任何人签署与特斯拉（TSLA）
合资建厂的备忘录或其它形式的文件。
◆控盘情况◆
2023-03-31 2022-12-31 2022-09-30 2022-06-30
─────────────────────────────────────
股东人数 (户) 66983 67660 67253 68876
流通A股股东总数 - - - -
人均持流通股(股) - - - -
─────────────────────────────────────
点评:2017年一季报披露，3月末前十大流通股东中1家QFII、1家基金合计持股1592.8
7万股，占流通盘比例为1.63%(12月末前十大流通股东中1家券商、1家QFII、1
家基金合计持股2101.76万股，占流通盘比例为2.15%) 股东人数88182户，上期
为88319户，户数变动了-0.16%。
◆概念题材◆
板块: 房地产概念、预盈预增概念、融资融券概念、沪自贸区概念、上海国资
概念、证金汇金概念、券商相关概念、国资改革概念、园区开发概念。
【主营园区开发】公司主要从事金桥开发区的开发，包括工业、办公、科研、住宅
、商业配套的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。金桥开发区是1
990年经国家批准成立的国家级经济技术开发区，位于上海浦东新区北部，总规划面
积27.38公里。现已成为高科技、现代化、多功能的现代产业园区，形成了电子信息
、汽车制造及零部件、现代家电、生物医药与食品加工四大主导产业，是中国重要
的先进制造业基地。目前，公司在外高桥保税区内有1.78万平方米仓库。(国务院已
正式批准设立上海自贸区。自贸区范围涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、
洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78
平方公里。)
【定增收购联发公司股权】2015年8月完成14.05元/股非公开发行19358.78万股，其
中，向特定投资者发行4651.74万股，以现金认购；向金桥集团发行14707.04万股，
以金桥联发公司39.6%的股权认购。联发公司主要从事金桥开发区内市政基础设施建
设和物业开发经营，截至目前，拥有土地总面积约33.20万平方米；在营物业总建筑
面积约65.42万平方米。其中，主要项目包括碧云别墅-银杏苑项目，建筑面积5.66
万平方米（其中地上面积4.90万平方米）；碧云花园服务公寓-碧云国际社区项目，
建筑面积6.74万平方米（其中地上面积4.38万平方米）；OfficePark现代产业园项
目，建筑面积12.11万平方米（其中地上面积8.90万平方米）；新金桥大厦部分楼层
，建筑面积2.78万平方米（其中地上面积2.57万平方米）；由度工坊研发楼，建筑
面积14.51万平方米（其中地上面积8.86万平方米）。碧云壹零项目土地面积14.3万
平方米，总投资21.32亿元，项目定位于临港区域的自贸区配套住宅项目。预计销售
面积14.3万平米；销售收入27.31亿元；净利润3.39亿元。
【参股金融】2016年年报披露，公司持有国泰君安证券912.49万股，期末账面价值
均为16963.26万元；持有交通银行754.18万股，期末账面值4351.62万元；公司持有
东方证券1.66亿股(占3.88%)，期末账面价值为25.77亿元。
【碧云国际社区S11住宅项目】2012年3月，公司将S11地块住宅项目定为销售型住宅
，计划建设地上建筑面积约9.98万平方米。该地块总面积约为14万平方米，其中，
约12.6万平方米权属公司，约1.48万平方米权属公司控股子公司上海金桥出口加工
区联合发展有限公司。2016年年报披露，碧云国际社区配套设施项目（平和高中部
）8月底全部完工并移交学校，12月竣工备案完成；碧云尊邸住宅项目（S11地块）
桩基工程的招标工作完成，正在申请施工许可。
【最新关注--浦东国资国企改革】2015年6月，公司控股股东金桥集团拟将所持有的
公司15％股份无偿划转至浦东国资委筹建中的上海浦东投资控股（集团）有限公司
，上述有关事项尚需上级国有资产监督管理机构批准后实施。
【免责条款】以上摘录、分析的内容不保证没有疏漏，只为投资者提供更多参考信
息，并不构成任何投资建议或意见，如内容与公开披露信息不符，一切均以上市公
司信息披露原文为准。据此操作，风险自负。
◆成交回报(单位:万元)◆
─────────────────────────────────────
日期:2022-03-04 成交量(手):639301.0 成交金额(万):85926.30
连续三个交易日内，涨幅偏离值累计达20%的证券:20.83
营业部名称 买入金额(万) 卖出金额(万)
沪股通专用 3182.26 -
华鑫证券有限责任公司上海分公司 2505.49 -
机构专用 1704.68 -
机构专用 1496.97 -
机构专用 1487.75 -
沪股通专用 - 4281.24
华鑫证券有限责任公司上海分公司 - 2325.33
机构专用 - 1246.40
中泰证券股份有限公司日照黄海一路证券营业部 - 1188.95
国泰君安证券股份有限公司深圳海岸城海德三道证券 - 1137.17
营业部
─────────────────────────────────────
日期:2019-10-09 成交量(手):40623.0 成交金额(万):5794.74
单只标的证券的当日融资买入数量达到当日该证券总交易:54.23
营业部名称 买入金额(万) 卖出金额(万)
招商证券股份有限公司 2632.14 -
中信证券股份有限公司 330.12 -
安信证券股份有限公司 43.27 -
中信建投证券股份有限公司 30.47 -
华泰证券股份有限公司 28.59 -
─────────────────────────────────────
日期:2019-09-26 成交量(手):36780.0 成交金额(万):5074.61
单只标的证券的当日融资买入数量达到当日该证券总交易:54.76
营业部名称 买入金额(万) 卖出金额(万)
招商证券股份有限公司 2519.08 -
华泰证券股份有限公司 101.89 -
中国银河证券股份有限公司 39.58 -
国元证券股份有限公司 27.50 -
广发证券股份有限公司 15.19 -
─────────────────────────────────────
日期:2019-06-25 成交量(手):89590.0 成交金额(万):13826.55
涨跌幅偏离值:10.90
营业部名称 买入金额(万) 卖出金额(万)
华泰证券股份有限公司上海浦东新区福山路证券营业 511.74 -
部
东兴证券股份有限公司邵武五一九路证券营业部 469.05 -
中国银河证券股份有限公司绍兴上虞市民大道证券营 394.96 -
业部
华泰证券股份有限公司深圳红荔路证券营业部 318.00 -
华泰证券股份有限公司梧州西堤三路证券营业部 317.84 -
中国银河证券股份有限公司上海杨浦区靖宇东路证券 - 680.36
营业部
国泰君安证券股份有限公司上海陆家嘴东路证券营业 - 386.22
部
广发证券股份有限公司宁波丽园北路证券营业部 - 345.68
沪股通专用 - 333.36
申万宏源证券有限公司上海黄浦区中华路证券营业部 - 330.72
─────────────────────────────────────
日期:2019-03-25 成交量(手):329373.0 成交金额(万):56920.83
连续三个交易日内，涨幅偏离值累计达20%的证券:21.92
营业部名称 买入金额(万) 卖出金额(万)
光大证券股份有限公司苏州苏惠路证券营业部 2019.03 -
华泰证券股份有限公司舟山解放东路证券营业部 1755.00 -
中信证券股份有限公司上海东方路证券营业部 1304.87 -
光大证券股份有限公司宁波中山西路证券营业部 976.83 -
中信建投证券股份有限公司青岛南京路证券营业部 923.83 -
招商证券股份有限公司深圳招商证券大厦证券营业部 - 4248.52
光大证券股份有限公司苏州苏惠路证券营业部 - 2215.00
中信证券股份有限公司北京安外大街证券营业部 - 1837.85
中信证券股份有限公司上海恒丰路证券营业部 - 1473.97
华泰证券股份有限公司上海静安区威海路证券营业部 - 1200.42
─────────────────────────────────────
日期:2016-07-29 成交量(手):327776.0 成交金额(万):71397.59
涨跌幅偏离值:-9.45
营业部名称 买入金额(万) 卖出金额(万)
中信证券股份有限公司广州花城广场证券营业部 2877.64 -
中信证券股份有限公司上海东方路证券营业部 1161.19 -
民生证券股份有限公司郑州西太康路证券营业部 1103.47 -
机构专用 801.73 -
沪股通专用 748.88 -
海通证券股份有限公司义乌丹溪北路证券营业部 - 3129.52
中信证券股份有限公司广州花城广场证券营业部 - 2893.55
华创证券有限责任公司贵阳中华北路证券营业部 - 2531.31
海通证券股份有限公司乌鲁木齐新医路证券营业部 - 1866.76
中泰证券股份有限公司贵阳瑞金北路证券营业部 - 1817.70
─────────────────────────────────────
☆☆☆.☆☆
◆ 财务透视 ◆ ◇更新时间:2023-07-13◇
主要财务指标 2023一季 2022末期 2022三季 2022中期
─────────────────────────────────────
基本每股收益(元) 1.2224 1.4109 0.9468 0.8539
基本每股收益(扣除后) - 1.3564 - 0.8298
摊薄每股收益(元) 1.2224 1.4109 0.9468 0.8539
每股净资产(元) 12.7534 11.4145 10.8166 10.9978
每股未分配利润(元) 8.1988 6.8363 6.5910 6.4980
每股公积金(元) 1.5226 1.5226 1.5226 1.5226
销售毛利率(%) 77.91 68.59 67.34 69.16
营业利润率(%) 42.92 41.29 40.53 42.39
净利润率(%) 32.08 31.34 30.52 31.85
加权净资产收益率(%) 10.32 12.76 8.91 7.89
摊薄净资产收益率(%) 9.58 12.36 8.75 7.76
股东权益(%) 40.02 37.08 34.62 38.45
流动比率 1.97 1.35 1.23 1.00
速动比率 0.82 0.42 0.63 0.73
每股经营现金流量(元) -0.9850 -2.2555 -3.7978 -1.0481
会计师事务所审计意见 未审计 无保留 未审计 未审计
报表公布日 2023-04-29 2023-03-04 2022-10-31 2022-08-31
─────────────────────────────────────
主要财务指标 2022一季 2021末期 2021三季 2021中期
─────────────────────────────────────
基本每股收益(元) 0.8077 1.4460 0.5357 0.3949
基本每股收益(扣除后) - 1.3831 - 0.3623
摊薄每股收益(元) 0.8077 1.4460 0.5357 0.3949
每股净资产(元) 11.4790 10.9935 10.1154 9.5148
每股未分配利润(元) 6.9423 6.1346 5.2706 5.1141
每股公积金(元) 1.5226 1.5226 1.5226 1.5226
销售毛利率(%) 74.12 68.38 59.30 60.09
营业利润率(%) 48.02 46.20 44.06 47.17
净利润率(%) 35.56 35.15 34.84 37.63
加权净资产收益率(%) 7.49 14.26 5.40 4.09
摊薄净资产收益率(%) 7.04 13.15 5.30 4.15
股东权益(%) 39.17 37.09 37.19 36.24
流动比率 1.05 0.97 1.11 1.08
速动比率 0.78 0.68 0.67 0.64
每股经营现金流量(元) -1.1589 0.9637 -0.0797 -0.3461
会计师事务所审计意见 未审计 无保留 未审计 未审计
报表公布日 2022-04-30 2022-03-02 2021-10-30 2021-08-28
─────────────────────────────────────
利润表摘要
指标(单位:万元) 2023一季 2022末期 2022三季 2022中期
─────────────────────────────────────
营业收入 427692.92 505349.36 348233.63 300926.18
营业成本 245129.46 309033.44 217872.13 181316.74
营业费用 261.73 2387.51 1182.03 731.17
管理费用 2286.79 11365.23 6865.89 4218.72
财务费用 7252.37 27591.24 20519.19 13788.21
营业利润 183574.36 208681.43 141127.38 127566.27
─────────────────────────────────────
投资收益 603.47 12373.00 10371.82 7853.09
营业外收支净额 -39.92 76.36 19.76 -69.69
─────────────────────────────────────
利润总额 183534.44 208757.79 141147.14 127496.58
净利润 137202.58 158357.39 106271.34 95837.77
─────────────────────────────────────
指标(单位:万元) 2022一季 2021末期 2021三季 2021中期
─────────────────────────────────────
营业收入 254937.48 461715.16 172573.28 117782.91
营业成本 135172.16 254983.71 106415.98 70551.13
营业费用 546.29 3126.02 1422.00 761.58
管理费用 2633.66 10418.03 6853.58 4417.74
财务费用 7082.78 27599.84 17016.03 9725.30
营业利润 122418.54 213320.70 76035.77 55553.87
─────────────────────────────────────
投资收益 2523.72 10677.22 8426.30 6964.16
营业外收支净额 -39.85 58.67 397.77 59.67
─────────────────────────────────────
利润总额 122378.69 213379.37 76433.54 55613.54
净利润 90656.24 162300.01 60127.96 44325.68
─────────────────────────────────────
资产负债表摘要
指标(单位:万元) 2023一季 2022末期 2022三季 2022中期
─────────────────────────────────────
总资产 3577142.09 3454767.90 3506875.18 3210117.26
流动资产 1855915.16 1664665.63 1736988.34 1385069.11
货币资金 592159.95 262744.59 658529.16 243857.56
存货 1082630.60 1149494.51 842413.61 376050.52
交易性金融资产 114.67 108187.53 478.34 365561.75
应收账款 26583.45 26051.06 22812.26 29144.71
其他应收款 - - - 1793.77
固定资产净额 - - - 104011.18
无形资产 26275.14 26403.64 26602.31 26811.52
─────────────────────────────────────
短期借款 317506.55 301482.97 267854.45 216823.84
预收账款 14670.99 14932.89 15061.49 23402.33
应付账款 120297.32 139662.23 131420.01 144383.01
流动负债 943081.32 1231439.32 1411216.39 1385529.90
长期负债 915080.98 697614.22 637103.45 574780.24
总负债 1858162.30 1929053.54 2048319.84 1960310.14
─────────────────────────────────────
股东权益 1431461.75 1281175.86 1214064.96 1234402.33
资本公积金 170896.12 170896.12 170896.12 170896.12
─────────────────────────────────────
指标(单位:万元) 2022一季 2021末期 2021三季 2021中期
─────────────────────────────────────
总资产 3289474.53 3326783.93 3052873.50 2946782.66
流动资产 1481651.57 1432046.13 1292688.41 1248546.41
货币资金 668214.06 420496.48 225606.52 225299.92
存货 382893.07 420715.46 513627.17 505328.42
交易性金融资产 65707.66 370477.34 290758.09 253168.02
应收账款 11945.74 14875.00 20248.74 25674.03
其他应收款 - 1706.48 - 1515.38
固定资产净额 - 106540.88 - 109402.43
无形资产 27020.76 27230.18 27434.16 27643.22
─────────────────────────────────────
短期借款 248525.13 248525.13 256732.65 223680.54
预收账款 19114.68 17998.36 18359.20 18587.86
应付账款 139803.57 167633.01 104011.77 94371.31
流动负债 1413591.93 1483032.40 1166377.21 1160387.30
长期负债 571300.19 592462.27 731907.02 698292.58
总负债 1984892.12 2075494.67 1898284.22 1858679.88
─────────────────────────────────────
股东权益 1288413.72 1233921.09 1135363.64 1067955.69
资本公积金 170896.12 170896.12 170896.12 170896.12
─────────────────────────────────────
现金流量表摘要
指标(单位:万元) 2023一季 2022末期 2022三季 2022中期
─────────────────────────────────────
经营现金流入小计 84955.31 583481.62 346436.45 285489.49
经营现金流出小计 195508.25 836636.25 772706.18 403134.13
经营现金流量净额 -110552.94 -253154.63 -426269.73 -117644.64
─────────────────────────────────────
投资现金流入小计 219053.48 894515.49 837269.13 435254.30
投资现金流出小计 80165.50 659773.76 485934.29 455401.01
投资现金流量净额 138887.98 234741.73 351334.85 -20146.72
─────────────────────────────────────
筹资现金流入小计 321934.04 791919.48 690711.35 193800.00
筹资现金流出小计 20853.72 727015.74 377743.79 232659.73
筹资现金流量净额 301080.32 64903.74 312967.56 -38859.73
─────────────────────────────────────
现金等的净增加额 329415.37 46514.84 238032.68 -176638.92
─────────────────────────────────────
指标(单位:万元) 2022一季 2021末期 2021三季 2021中期
─────────────────────────────────────
经营现金流入小计 176585.18 640390.12 198716.17 127144.75
经营现金流出小计 306663.41 532217.63 207663.78 165989.36
经营现金流量净额 -130078.23 108172.49 -8947.61 -38844.61
─────────────────────────────────────
投资现金流入小计 372289.05 1127640.53 835740.64 620602.97
投资现金流出小计 60311.95 1178958.12 782709.45 547496.04
投资现金流量净额 311977.10 -51317.59 53031.19 73106.93
─────────────────────────────────────
筹资现金流入小计 100000.00 470820.00 470928.00 249428.00
筹资现金流出小计 34181.29 519146.50 497109.39 266094.03
筹资现金流量净额 65818.71 -48326.50 -26181.39 -16666.03
─────────────────────────────────────
现金等的净增加额 247717.58 8524.05 17900.82 17594.22
─────────────────────────────────────
◆ 主营构成 ◆ ◇更新时间:2023-07-27◇
单位：万元 截止:2022末期
产品行业地区 主营收入 主营收入占比 主营利润
─────────────────────────────────────
房地产销售 331896.13 65.68% 258003.90
房地产租赁 158782.26 31.42% 84701.33
酒店公寓服务 13481.04 2.67% 3597.66
物业管理 744.24 0.15% 117.77
其他（补充） 445.70 0.09% 222.85
─────────────────────────────────────
房地产经营业务 490678.39 97.10% 342705.23
酒店公寓服务 13481.04 2.67% 3597.66
物业管理业务 744.24 0.15% 117.77
其他（补充） 445.70 0.09% 222.85
─────────────────────────────────────
上海 504903.66 99.91% 346420.66
其他（补充） 445.70 0.09% 222.85
─────────────────────────────────────
产品行业地区 主营成本 毛利率
─────────────────────────────────────
房地产销售 73892.23 77.74%
房地产租赁 74080.94 53.34%
酒店公寓服务 9883.38 26.69%
物业管理 626.46 15.82%
其他（补充） 222.85 50.00%
─────────────────────────────────────
房地产经营业务 147973.16 69.84%
酒店公寓服务 9883.38 26.69%
物业管理业务 626.46 15.82%
其他（补充） 222.85 50.00%
─────────────────────────────────────
上海 158483.00 -
其他（补充） 222.85 -
─────────────────────────────────────
注释：主营利润为扣除税费前
单位：万元 截止:2022中期
产品行业地区 主营收入 主营收入占比 主营利润
─────────────────────────────────────
房地产销售 217726.77 72.35% 168433.07
房地产租赁 76266.35 25.34% 37647.92
酒店公寓收入 6507.15 2.16% 1894.56
物业管理收入 413.18 0.14% 133.94
其他业务 12.73 - -
─────────────────────────────────────
房地产销售 217726.77 72.35% 168433.07
房地产租赁 76266.35 25.34% 37647.92
酒店公寓收入 6507.15 2.16% 1894.56
物业管理收入 413.18 0.14% 133.94
其他（补充） 12.73 - -
─────────────────────────────────────
产品行业地区 主营成本 毛利率
─────────────────────────────────────
房地产销售 49293.70 77.36%
房地产租赁 38618.43 49.36%
酒店公寓收入 4612.60 29.11%
物业管理收入 279.24 32.42%
─────────────────────────────────────
房地产销售 49293.70 77.36%
房地产租赁 38618.43 49.36%
酒店公寓收入 4612.60 29.11%
物业管理收入 279.24 32.42%
─────────────────────────────────────
注释：主营利润为扣除税费前
单位：万元 截止:2021末期
产品行业地区 主营收入 主营收入占比 主营利润
─────────────────────────────────────
房地产销售 279546.80 60.55% 211980.22
房地产租赁 167961.03 36.38% 100208.43
酒店公寓服务 13614.83 2.95% 3175.23
其他（补充） 592.50 0.13% 340.20
─────────────────────────────────────
房地产经营业务 447507.82 96.92% 312188.65
酒店公寓服务业务 13614.83 2.95% 3175.23
其他（补充） 592.50 0.13% 340.20
─────────────────────────────────────
上海 461122.65 99.87% 315363.88
其他（补充） 592.50 0.13% 340.20
─────────────────────────────────────
产品行业地区 主营成本 毛利率
─────────────────────────────────────
房地产销售 67566.58 75.83%
房地产租赁 67752.60 59.66%
酒店公寓服务 10439.60 23.32%
其他（补充） 252.31 57.42%
─────────────────────────────────────
房地产经营业务 135319.17 69.76%
酒店公寓服务业务 10439.60 23.32%
其他（补充） 252.31 57.42%
─────────────────────────────────────
上海 145758.78 -
其他（补充） 252.31 -
─────────────────────────────────────
注释：主营利润为扣除税费前
单位：万元 截止:2021中期
产品行业地区 主营收入 主营收入占比 主营利润
─────────────────────────────────────
房地产租赁 83033.58 70.50% 51685.43
房地产销售 28844.06 24.49% 18418.07
酒店公寓收入 5699.83 4.84% 465.29
其他(补充) 205.43 0.17% -
─────────────────────────────────────
房地产租赁 83033.58 70.50% 51685.43
房地产销售 28844.06 24.49% 18418.07
酒店公寓收入 5699.83 4.84% 465.29
其他(补充) 205.43 0.17% -
─────────────────────────────────────
产品行业地区 主营成本 毛利率
─────────────────────────────────────
房地产租赁 31348.15 62.25%
房地产销售 10425.99 63.85%
酒店公寓收入 5234.54 8.16%
─────────────────────────────────────
房地产租赁 31348.15 62.25%
房地产销售 10425.99 63.85%
酒店公寓收入 5234.54 8.16%
─────────────────────────────────────
注释：主营利润为扣除税费前
◆ 大事提醒 ◆ ◇更新时间:2023-07-28◇
◆融资融券◆
单位：万元、万股
截止日期 融资余额 融资买入额 融券余量 融券余额 融券卖出量
─────────────────────────────────────
2023-08-16 17313.55 533.76 18.46 238.84 2.23
2023-08-15 17386.09 538.08 20.74 265.23 3.67
2023-08-14 19651.58 944.47 18.98 244.05 1.91
2023-08-11 19304.87 887.18 24.77 322.47 5.82
2023-08-10 19437.61 490.76 23.80 312.46 4.00
2023-08-09 19451.44 1261.74 23.34 305.72 2.00
2023-08-08 18856.05 1143.45 26.37 347.26 4.56
2023-08-07 19031.12 1893.62 26.18 344.76 5.22
2023-08-04 18621.20 2281.08 28.03 381.45 9.59
2023-08-03 18444.80 1375.82 28.61 390.22 1.73
2023-08-02 19466.00 1912.28 34.52 468.07 8.16
2023-08-01 19482.98 2558.09 36.18 485.15 21.72
2023-07-31 18539.17 3259.23 29.41 392.90 15.13
2023-07-28 18524.97 1292.04 16.11 209.73 3.18
2023-07-27 18239.52 1030.30 14.52 186.85 1.96
2023-07-26 19195.09 1899.05 16.76 216.85 3.49
2023-07-25 18689.78 1742.74 15.16 194.63 1.87
2023-07-24 18301.81 469.77 13.46 166.88 -
2023-07-21 18618.25 580.99 13.77 169.35 0.94
2023-07-20 19046.20 363.42 18.16 220.99 1.91
─────────────────────────────────────
◆机构持仓统计◆
报告期 2023-03-31 2022-12-31 2022-09-30
─────────────────────────────────────
基金持股(万) 96.75 944.75 10.23
占流通股% - - -
持股家数 2 39 2
─────────────────────────────────────
券商持股(万) - 518.89 548.27
占流通股% - - -
持股家数 - 1 1
─────────────────────────────────────
QFII持股(万) 790.74 785.22 859.38
占流通股% - - -
持股家数 1 1 1
─────────────────────────────────────
信托持股(万) 967.83 967.83 967.83
占流通股% - - -
持股家数 1 1 1
─────────────────────────────────────
◆大宗交易◆
交易日期 价格(元) 当日收盘 折溢价比率 成交量(万股) 成交金额(万元)
─────────────────────────────────────
2019-08-20 13.93 14.00 0.99 181.01 2521.47
买方：机构专用
卖方：机构专用
─────────────────────────────────────
2017-04-13 17.61 18.15 0.97 260.00 4578.60
买方：江海证券有限公司上海瞿溪路证券营业部
卖方：方正证券股份有限公司北京安定门外大街证券营业部
─────────────────────────────────────
2015-06-16 29.85 32.43 0.92 30.00 895.50
买方：安信证券股份有限公司上海黄浦区跨龙路证券营业部
卖方：申银万国证券股份有限公司上海虹口区大连路证券营业部
─────────────────────────────────────
◆ 八面来风 ◆ ◇更新时间:2023-07-28◇
●2016-08-31 〖资讯中心〗浦东金桥(600639)半年报：租赁和参股分红推升业绩，国
资改革标的(海通证券)
投资要点：
事件。公司公布2016年半年报。报告期内，公司实现营业收入7.74亿元，同比增
加3.45%；归属于上市公司股东的净利润3.47亿元，同比增加49.1%；实现基本每股收
益0.31元。
2016年上半年，受租赁收入增加推动，公司营收微增3.5%；受营收毛利率较高且
投资分红增加，公司净利润增幅扩大至49%。报告期内，报告期经营性现金收入12.88
亿元(其中租赁收入6.27亿元、销售收入6.61亿元)，同比增长46%，占年度预算的46.
8%。碧云壹零项目将在下半年预售。截至二季度末所有物业的出租率达83.77%(不含
酒店)。OFFICE PARK II地铁板块项目年内争取结构封顶；碧云尊邸(S11地块住宅)项
目7月完成总体设计；由度工坊Ⅲ期(31-02)完成项目立项及设计方案征集工作；上海
北郊未来产业园项目上半年完成合资公司组建，公司成功竞得首期启动区183亩研发
设计用地。2016年以来，公司获得土地合计权益建筑面积14.6万平。2016年，力争全
年实现预算收入28.06亿元(不含银行贷款)，其中：(1)经营性收入27.42亿元，比上
年增加42%，其中：销售收入14.62亿元，租赁收入(含酒店)12.80亿元；(2)投资性收
入0.63亿元。全年预算支出30.15亿元(不含银行还款)，其中：经营性支出19.51亿元
，投资性支出7.07亿元，筹资性支出3.57亿元。
投资建议：受益国资改革和自贸区建设，“增持”评级。公司主要从事上海金桥
出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳
定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11
项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积20万平土地储备
。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。
我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.53和0.65元，对应RNAV是15.78元。考虑到公
司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目
前上海自贸区标的2016年平均动态40XPE，给予公司2016年50XPE估值，对应目标价26
.5元，维持公司的“增持”评级。
●2016-08-30 〖资讯中心〗浦东金桥(600639)经营稳定，投资收益喜人(中金公司)
1H16业绩每股0.31元，同比增长49.1%，超出预期
浦东金桥公布1H16业绩：营业收入7.7亿元，同比增长3.4%；归属母公司净利润3
.5亿元，同比增长49.1%，对应每股盈利0.31元，超出预期。
主营业务经营相对稳定：公司期内房地产销售结算收入1.4亿元，租赁收入5.6亿
元，酒店公寓收入6820万元，同比分别变化-0.6%/3.4%/12.3%。期内租赁业务的综合
出租率为83.8%(不含酒店)，略低于去年平均水平89.54%，其中住宅、厂房、和商业
的出租率较去年平均水平均有所下滑。公司期内综合税后毛利率为59.9%，较去年全
年水平51.6%上升8.3个百分点，主要由于本期销售项目计提的土地增值税较少及营改
增的影响。
投资收益大幅增加是半年业绩超预期的主要原因：期内录得投资收益6283万元，
同比增长86.5%，主要由于期内收到东方证券的分红5808万元，较去年的2489万元明
显增加。
净负债率仍处于较低水平：公司期末净负债率44.7%，较期初小幅上升5.8个百分
点，但仍处于较低水平；期末在手现金14.0亿元，低于短期借款与一年内到期非流动
负债之和的21.8亿元，有一定的资金压力。
发展趋势
上海临港项目有望助推业绩：公司于2015年底以14.6亿元竞得“达之路”项目，
共11幢房产，用途为研发工厂，总建面约13万平米，进一步补充了自贸区产业地产资
源储备。同时，公司在建的临港碧云壹零项目也将在下半年进行预售，公司开发业务
收入有望重回稳定增长。
盈利预测
我们维持2016/2017年全年每股盈利预测不变。
估值与建议
目前，公司股价对应2016/17年市盈率38.1倍和28.1倍。我们维持A股中性的评级
和人民币19元的目标价，对应2016/2017年35.8/26.4倍市盈率，较目前股价有6.68%
下行空间。同时维持B股推荐的评级和美元2.2元的目标价，对应2016/2017年28.1/20
.7倍市盈率。
●2016-07-16 〖资讯中心〗浦东金桥(600639)金桥片区价值提升，国企改革正当其时
(东方证券)
核心观点
上海浦东金桥片区未来价值日益提升。1)金桥开发区产业基础雄厚。2015年工业
总产值达到1826亿元，占浦东新区的20%。片区集高新技术和生产性服务产业为一体
，积极发展新能源汽车和ICT产业。2)金桥片区受惠于上海自贸区，工业园区转型升
级为大型综合住区。国际化程度的提高有效拉升金桥开发区的价值。3)上海规划在20
30年将金桥并入上海市区。随着未来轨道交通的发展，中心城区向外扩张，金桥地区
将成为上海核心城区。
公司项目集中于金桥开发区，土地储备丰厚，未来增值可期。公司主要负责金桥
开发区的项目租赁和出售。截止2015年，按权益建面计算，公司土地储备高达302万
平方米；按NAV计算，土地储备价值达到234亿元。随着金桥片区的价值提升，国际社
区和Office Park的逐步扩张，公司项目增值预期较高。
公司是浦东国企改革先锋，市场化定位进一步加强。浦东新区是上海国企改革的
领头羊，公司控股股东金桥集团拟将公司15%的股份划转至区级国资流动平台-上海浦
东投资控股(集团)有限公司。通过规范治理结构，加强公司市场化定位，实现国有资
本的布局优化和价值提升。
财务预测与投资建议
首次覆盖给予买入评级，目标价28.80元。我们预测公司2016-2018年每股收益分
别为0.45/0.52/0.85元。可比公司2016年平均估值为64X，我们给予公司64X，对应目
标价28.80元。
●2016-06-23 〖资讯中心〗浦东金桥(600639)借二次开发、破空间枷锁、促量质提升
(中银国际)
浦东金桥是金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有293万平米
优质自持物业，经营工业厂房和研发办公的租赁，租金收入稳定增长且现金流稳定，
并在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有
优质物业价值提升可期；其次，浦东金桥秉持二次开发战略，意在盘活土地，适逢90
年代批租土地使用年限陆续到期有望回购、近年上海政府多次发文全方位支持盘活工
业用地等两大机遇，2015年后二次开发正式起航，目前如由度系列的改造、Office P
ark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方，并实现单位
租金大幅提升近200%，预计未来可盘活工业用地将超550万方，公司土储将量质提升
；此外，公司兼具特斯拉国产化、迪斯尼开业、国企改革、自贸区政策、住房租赁新
政和REITs等众多题材催化剂于一身，孕育较大想象空间。我们分别通过现金流折现
法、可比物业重估法和可比公司租金回报率法对公司存量物业重估后平均RNAV为346
亿元，再考虑“二次开发”的增量物业将贡献增值超122亿元，合计RNAV将达468亿元
，目前市值较之折价53%，并维持公司2016-18年每股收益分别为0.55元、0.65元和0.
78元，维持公司兼具良好基本面和集众多题材于一身的观点，维持目标价28.00元，
重申买入评级。
支撑评级的要点
金桥开发区主要承担者，293万方自持物业价值可观。浦东金桥是金桥开发区建
设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有293万平米优质自持物业(在租213万方+未
开发80万方)，经营工业厂房和研发办公租赁，租金收入稳定增长且现金流稳定，每
年可贡献13亿元租金，并在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心
转变的战略机遇，同时考虑到今年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价
值提升可期。
二次开发突破空间枷锁，体内外可盘活土地超550万方。经过20多年开发，金桥
开发区土地资源饱和与产业转型升级之间矛盾渐显，由此提出土地“二次开发”战略
意在盘活土地，适逢90年代批租土地使用年限陆续到期有望回购、近年来上海政府多
次发文支持盘活工业用地两大机遇，2015年后“二次开发”正式起航，目前如由度系
列的改造、Office Park的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成5
9万方，并实现单位租金大幅提升近200%，我们预计公司后续可盘活体内外工业用地
将超550万方，公司土储的价值和数量都将有质的飞越。
浦东新区国企改革先驱，兼具多种题材催化剂于一身。公司作为浦东第一批混合
所有制改革的地方国企，金桥集团去年6月公告拟将目前持有49.37%股权划拨15%至浦
东投控，激发企业活力的同时，实现政府资本管理的功能，目前仍在积极推进中。此
外，并兼具特斯拉国产化、迪斯尼开业、国企改革、自贸区政策、住房租赁新政和RE
ITs推出等众多题材催化剂于一身，孕育较大想象空间。
自持物业RNAV达346亿元，二次开发可贡献超122亿元。我们通过现金流折现法(2
91亿元)、可比物业重估法(387亿元)和可比公司租金回报率法(360亿元)等方法对公
司持有293万方物业进行重估，加权平均后RNAV为346亿元，目前市值较之折价38%；
此外，二次开发可盘活土地超550万平米，如果保守假设改建30%，则利用现金流折现
法可增量贡献估值122亿元，合计RNAV将达458亿元，目前市值较之折价53%。
估值
我们分别通过三种估值方式对公司存量物业重估后平均RNAV为346亿元，再考虑
“二次开发”的增量物业将贡献增值超122亿元，合计RNAV将达468亿元，并维持公司
2016-18年每股收益分别为0.55元、0.65元和0.78元，维持目标价28.00元，重申买入
评级。
●2016-06-22 浦东金桥：控股股东未签署与特斯拉合资建厂的备忘录或文件(中国证
券网)
6月21日下午起临时停牌的浦东金桥晚间公告称，经公司向上海金桥（集团）有
限公司核实，该公司迄今并未与任何人签署与特斯拉（TSLA）合资建厂的备忘录或其
它形式的文件。
此前有媒体报道：浦东金桥控股股东上海金桥（集团）有限公司与特斯拉（TSLA
）签署了涉及合资建立生产厂的一项不具备法律效力的备忘录，双方计划各自出资约
300亿人民币（45亿美元），金桥方将主要以自有土地地块作为投资。
受此消息影响，6月21日早间浦东金桥封于涨停，金桥B股也大涨7.34%。因媒体
报道需澄清，浦东金桥（600639）、金桥B股（900911）自6月21日下午起停牌。
●2016-06-21 浦东金桥午后起停牌 或与特斯拉建厂传闻有关(中国证券网)
上交所6月21日披露，因媒体报道需澄清，浦东金桥（600639）、金桥B股（9009
11）自2016年6月21日下午起停牌。
今日早间，多家媒体报道称，日前，上海金桥集团和特斯拉签署了不具备法律效
力的备忘录，拟在上海浦东建立特斯拉汽车工厂，双方计划各投资300亿元。受此消
息影响，21日早间浦东金桥封于涨停，金桥B股也大涨7.336%。
●2016-06-02 〖资讯中心〗浦东金桥(600639)推动园区转型升级，公司发展优势凸显
(广发证券)
核心观点：
再次转型升级，金桥开发区迎来发展新机遇
金桥开发区是上海先进制造业基地和新兴生产性服务业集聚区，电子信息、汽车
及零部件、现代家电、生物医药四大重点行业并驾齐驱，工业总产值占浦东新区1/4
，上海1/15。2015年3月正式纳入上海自贸区范围，提出“优二强三进四”转型升级
战略，大力发展第四产业(学术界指ICT产业)以及“四新”产业(新技术、新模式、新
业态、新经济)。
受益金桥发展新机遇，公司资源价值和业务收入有望双增长
金桥集团作为金桥开发区唯一的开发运营商，主要承担园区的开发、建设、运营
和管理。浦东金桥是金桥集团旗下唯一上市平台，截至2015年年末，公司在金桥开发
区拥有资源建面302万方(在租213万方+在建待建89万方，体外另有200万方已规划用
途土地)，业态涵盖住宅、商业、办公、厂房仓库等。根据测算，公司每股RNAV约19.
79元，较当前股价溢价17%。
租金收入增长基础扎实，财务情况稳健
2015年，公司实现租金收入12亿，同比升8%，各业态出租率和租金水平均稳定增
长，毛利率保持高位(超60%)。积极补充资源，竞得达之路钻石文化创意产业园，增
发获取联发公司剩余39.6%股权，增厚归属净利润。在投资性房地产按账面价值计量
的情况下，整体资产负债率仅48%。
预计16、17年EPS为0.50、0.59元，首次覆盖，给予“买入”评级
金桥开发区业态转型着力于打造金桥“四大平台”，即新兴金融、移动视频、智
能装备(已引入新松、胶囊、卫邦医疗机器人以及特斯拉等技术创新企业)、电子商务
，发展空间广阔。作为唯一开发运营商将充分受益。
●2016-05-20 〖资讯中心〗浦东金桥(600639)特斯拉预期再起，上海2040年规划提升
公司物业中长期价值(海通证券)
投资要点：
事件。腾讯网报道称，2014年4月23日，特斯拉在上海金桥举行了首批新车Model
S的交车仪式。此次特斯拉在上海的首座销售体验中心选址蓝天路518号，与其金桥
超级充电站一路之隔。目前，特斯拉已在上海建成了两座超级充电站，分别落户于浦
东及嘉定区。2016年2月1日，腾讯网报道称，特斯拉执行长马斯克(Elon Musk)日前
在香港参加科技论坛前夕受访表示，特斯拉要在中国开启特斯拉电动车制造计划，正
在寻找当地的合作伙伴与工厂，预计在2016年中前完成中国工厂选址。
我们认为，特斯拉在中国兴建工厂可以规避中国政府对进口车征收的进口税。同
时，中国政府对新能源汽车发展也持支持政策。考虑此前特斯拉在上海金桥设立首座
销售体验中心和超级充电站，市场开始联想特斯拉汽车制造厂设立在上海概率。而发
展特斯拉汽车也符合上海产业转型升级方向，有助于推动上海新能源汽车产业的发展
。
2016年5月，上海2040年城市规划将有利于金桥物业价值提升。2016年5月10日，
凤凰财经报道称，上海市规土局副局长岑富康5月10日在上海市政府新闻发布会上表
示，上海正在编制到2040年的上海市城市整体规划，上海中心城区将保留少量工业用
地，郊区工业用地占建设用地比重将不低于15%-20%。同时，《上海市城市总体规划(
2015-2040)纲要》显示：“主城区由中心城和中心城周边城市化地区组成。中心城为
外环线以内的地区，是集中体现全球城市竞争力和影响力的核心地区，通过优化功能
、品质提升，增强城市活力。我们认为，上海2040年城市规划将在中心城区仅保留少
量工业用地，这将有利于公司所在的金桥物业价值提升。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“增持”评级。公司主要从事上海金桥
出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳
定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11
项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建面20万平土地储备。上
海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司发展。我们预计公
司2016、2017年EPS分别是0.53和0.65元，对应RNAV是15.78元。考虑到公司金桥园区
和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸
区标的2016年平均动态40XPE，考虑到公司所在的金桥有特斯拉落地的预期，给予公
司2016年50XPE估值，对应目标价26.5元，维持公司的“增持”评级。
●2016-05-17 〖资讯中心〗浦东金桥(600639)投资性物业价值低估，热门题材催化剂
丰富(中银国际)
浦东金桥是从事金桥开发区的开发，以房地产出租为主业模式的国有房企，租金
收入稳定增长且现金流稳定；投资性物业重估价值可观，我们按4%的行业平均租金回
报率计算，245万方物业储备的重估净资产价值可达369亿元，目前市值较此大幅折价
。公司运营片区的区位优越且众多五百强入驻，北区划入上海自贸区扩容范围，南区
工业厂房和酒店距离迪士尼10公里，特斯拉国内首个超级充电站也落地于此。公司作
为浦东国企改革首批企业，混合所有制国企改革方案也正有序推进中。此外，我们预
计由于会计政策调整和持有项目变现等原因，公司今年业绩将实现大幅增长，1季度
已同增60%。我们预测公司2016-2018年每股收益分别为0.55元、0.65元、0.77元，给
予公司28.00元的目标价，相当于15%的RNAV折价，首次覆盖给予买入评级。
支撑评级的要点
自持物业重估价值可观。公司是以房地产出租为主要经营模式的房企，去年租金
收入约12.8亿元，每年保持约8%的稳定增速推动现金流稳定增长。公司目前持有在营
项目165万方(住宅35万方)，储备项目80万方(住宅24万方)。过去一年浦东碧云地区
的房价上涨猛烈带动该区域价值的重估较为明显，我们将以成本法计量的投资性房地
产按4%的行业平均租金回报率计算，重估价值达322亿元，RNAV369亿元。
预计今年业绩大幅增长。我们预计公司今年业绩将有较大幅度的增长：1)调整会
计政策，部分物业年限计划将由20年延长到40年，折旧摊销费用显著下降；2)出售韩
城路仓库实现1.35亿投资收益；3)投资21亿的临港碧云壹零住宅项目即将预售并在年
内竣工，预计项目少量可结转业绩。公司2016年1季度已实现净利润同比增长60%，预
计全年增幅80%。
区位优越，题材丰富。金桥北区20平方公里土地于去年4月划入上海自贸区扩容
范围；金桥南区25万方建面的工业厂房和酒店直线距离迪士尼约10公里，迪士尼开业
将带动周边商业和相关产业的发展；此外，通用汽车、可口可乐等世界五百强入驻园
区，特斯拉国内首个超级充电站也落地于此。
浦东国企改革先驱。公司作为浦东第一批混合所有制改革的地方国企，金桥集团
去年6月公告拟将目前持有49.37%股权划拨15%至浦东投控，激发企业活力的同时，实
现政府资本管理的功能，而未来混合所有制的改革方向将孕育较大的想象空间。
估值
我们预测公司2016-18年每股收益分别为0.55元、0.65元、0.77元，给予公司28.
00元的目标价，相当于15%的RNAV折价，首次覆盖给予买入评级。
●2016-05-09 〖资讯中心〗浦东金桥(600639)每周A股嬴家：乘迪士尼热浪向上冲(群
益证券)
总结
上海迪士尼作为内地首家迪士尼乐园，施工即将完成，随后将正式进入设备调试
阶段。迪士尼方面将于10月份召开发布会对外发布市场热点信息，包括开园前的最后
准备工作及具体开园日期。此外，迪士尼10月21日至24日将在上海举行大型社会招聘
活动，为度假区2016年的开幕做准备，以上种种均表明上海迪士尼将近开幕，而热潮
亦席卷相关概念股。
浦东金桥除了受惠于迪士尼概念外，去年业绩亦不俗。由于各类物业总体出租率
提高，令房地产租赁和酒店公寓服务业务营收同比分别增长7.91%和21.13%，毛利率
分别上升1.28和15.63个百分点。加上期内资产减值损失减少、营业外支出和投资收
益的上升，令集团去年归属母公司净利润同比增长9.72%。
因此，于业绩及概念兼备之下，浦东金桥值得投资者高度注视。
技术走势及投资策略
股价于本年初一度跌至近人民币14元，最近数月则主要于人民币16至18元之间徘
徊，及至上周终一举突破约人民币18元的阻力。投资者可考虑于现水平买入，目标价
设在人民币21元，跌穿人民币18元则先行止蚀。
上周推荐回顾
上周推介的上汽集团(600104.CH)跟随A股走势回落，10天及20天平均线亦转趋向
下，技术上也正在逐步形成「死亡交叉」，短期形势相当不妙，若是后市跌至人民币
19.44元的话，则建设马上进行止蚀。
●2016-04-06 〖资讯中心〗浦东金桥(600639)年报点评：受益国资改革，业绩稳健增
长(海通证券)
投资要点：
事件。公司公布2015年年报。报告期内，公司实现营业收入15.0亿元，同比下滑
21.7%；归属于上市公司股东的净利润4.72亿元，同比增加9.72%；实现基本每股收益
0.47元。公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.40元(含税)。
2015年，公司结算下滑使得公司营收下滑21.7%，结转毛利率较高使得净利润增
加9.72%。公司2015年年报披露：报告期内，公司投资的东方证券和国泰君安于2015
年内上市，可供出售金融资产增加24.69亿元。2015年底，公司持有各类物业总体出
租率为89.54%。2015年6月，公司补缴7亿元改造原工业用地(金桥现代产业服务园(二
期)地铁板块)为商务办公用地。2015年6月，公司启动国企改革进程。公司15%股份划
转，南汇园区公司并入金桥集团。2015年以来，公司获得土地合计权益建筑面积27.5
万平。2016年，力争全年实现预算收入28.06亿元(不含银行贷款)，其中：(1)经营性
收入27.42亿元，比上年增加42%，其中：销售收入14.62亿元，租赁收入(含酒店)12.
80亿元；(2)投资性收入0.63亿元。全年预算支出30.15亿元(不含银行还款)，其中：
经营性支出19.51亿元，投资性支出7.07亿元，筹资性支出3.57亿元。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“增持”评级。公司主要从事上海金桥
出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳
定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11
项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有20万平土地储备。上海自
贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计
公司2016、2017年EPS分别是0.53和0.65元，对应RNAV是15.78元。截至2016年4月5日
，公司收盘于17.95元，对应2016、2017年PE分别为33.9倍和27.6倍。考虑到公司金
桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上
海自贸区标的2016年平均动态35XPE，给予公司2016年40XPE估值，对应目标价21.2元
，维持公司的“增持”评级。
●2016-04-05 〖资讯中心〗浦东金桥(600639)业绩稳健，投资性物业加速释放(长江
证券)
报告要点
事件描述
2015年度公司实现营业收入15亿元，同比下降21.66%，净利润4.72亿元，同比增
长9.72%；净利润率31.44%，同比上升8.99个百分点。EPS0.47元。每10股派息1.4元
。
事件评论
毛利率上升改善业绩。因控股子公司金桥联发去年同期转让土地及在建工程项目
取得收入6.34亿，而本期无销售收入，公司2015年房地产销售业务收入大幅下降73.1
5%，拖累公司整体营业收入同比下降21.66%。但毛利率的大幅上升一定程度上减缓了
毛利润的下降幅度。同时，由于各类物业总体出租率的提高，公司房地产租赁和酒店
公寓服务业务营收同比分别增长7.91%和21.13%，毛利率分别上升1.28和15.63个百分
点。叠加报告期内资产减值损失减少、营业外支出和投资收益的上升，公司2015年归
母净利润同比增长9.72%。
全力拓展投资性物业。2015年，公司通过非公开发行股票，募集资金6.53亿元，
完成其在金桥区内坐拥多个优质项目的联发公司(以产业园区工业、研发房产开发为
主)股权的全部收购以及毗邻洋山保税港区的“临港碧云壹零”项目的建设，扩大对
金桥区投资性物业的建设、拓展和经营。截至报告期末，公司投资性物业总体出租率
为89.54%，较去年增长2.54%；投资性物业营收同比增长8.99%，占公司总营收的86.1
0%。考虑到公司所持投资性物业全部位于上海自贸区内，受益于国家对自贸区的扶持
以及项目所处区域的优越性和升值空间，公司投资性物业发展值得期待。
打造新兴城区开发运营商。公司2016年将在立足金桥开发区，增加区内存量资源
储备的基础上，加快推进“走出金桥”战略，建设上海北郊未来产业园项目，探索品
牌输出的新路径。同时，在房地产行业金融属性增强的背景下，公司将以盛讯投资公
司为平台，切实推动股权投资工作，积极探索与产业基金合作的方式，最终实现以城
区开发为主、产业投资、综合服务为辅的业务格局，依托“金桥”、“碧云”等核心
品牌，打造“新兴城区开发运营商”。
投资评级：预计公司2016-2017年EPS分别为0.51和0.59元，对应PE分别为35、30
倍，给予“买入”评级。
◆ 管理层简介 ◆ ◇更新时间:2023-06-27◇
◆高管人员情况◆
姓名 公司职务 学历 期末持股数(万股) 薪酬(万元)
─────────────────────────────────────
王颖 董事长 硕士 - 117.48
杜少雄 副董事长 本科 - 16.73
刘广安 董事 硕士 - -
张军 独立董事 博士 - 4.00
陶武平 独立董事 硕士 - 12.00
李轶梵 独立董事 - - 12.00
雷良海 独立董事 博士 - 12.00
刘淼 职工代表董事 硕士 - 66.26
─────────────────────────────────────
沈晓明 监事会主席 本科 - -
董俏梅 监事 硕士 - -
韩永祥 职工代表监事 本科 - 65.34
罗嘉宁 职工代表监事 本科 - 53.97
石婉卿 职工代表监事 硕士 - 57.73
─────────────────────────────────────
杜少雄 总经理 本科 - 16.73
王维刚 副总经理 博士 - 15.77
戴红 副总经理 本科 - 93.80
沈彤 副总经理 硕士 0.78 93.80
毛巧丽 副总经理 硕士 - 73.10
施良 副总经理 本科 - 11.14
刘淼 副总经理 硕士 - 66.26
佟洁 财务总监（财务 本科 - 83.10
负责人）
严少云 董事会秘书 本科 - 63.69
─────────────────────────────────────
◆董事、监事和高管人员年度报酬情况◆
单位(万元) 2022末期 2021末期 2020末期 2019末期
─────────────────────────────────────
年度报酬总额 961.66 723.48 715.30 783.33
最高前三位董事报酬总额 200.47 221.38 238.85 247.92
最高前三位高级管理人员报酬总额 270.70 232.83 231.46 247.78
独立董事津贴(平均) 10.00 12.00 12.00 7.25
─────────────────────────────────────
◆高管简历◆
董事会
─────────────────────────────────────
姓名: 王颖 性别: 女 学历: 硕士 职务: 董事长
出生日期: 1966-04 任职日期: 2022-09-16
简历:王颖，女，1966年4月出生，汉族，在职研究生，公共管理硕士，中共党员。历
任：上海国际赛车场有限公司党总支书记、副总经理，上海国际赛车场经营发
展有限公司副总经理，上海久事国际赛事管理公司党委委员、副总经理；上海
金桥（集团）有限公司党委委员、副总裁；上海金桥出口加工区开发股份有限
公司党委副书记、总经理、第八届董事会副董事长、董事长。现任：上海金桥
出口加工区开发股份有限公司党委书记、第九届董事会董事长。
─────────────────────────────────────
姓名: 杜少雄 性别: 男 学历: 本科 职务: 副董事长
出生日期: 1983-10 任职日期: 2022-09-16
简历:杜少雄，男，1983年10月出生，汉族，大学，管理学学士，中共党员。历任：
浦东新区区委组织部人才工作处主任科员；上海张江科技创业投资有限公司副
总经理，上海张江（集团）有限公司办公室主任、营销中心主任、招商服务中
心主任、公司党委委员、副总经理。现任：上海金桥出口加工区开发股份有限
公司党委副书记、副董事长、总经理。
─────────────────────────────────────
姓名: 刘广安 性别: 男 学历: 硕士 职务: 董事
出生日期: 1978-10 任职日期: 2022-09-16
简历:刘广安，男，1978年10月出生，汉族，硕士研究生，中共党员。历任：上海国
际集团有限公司行政管理部副总经理，上海国际集团有限公司办公室、董事会
办公室副主任，上海国际集团有限公司战略研究部总经理。现任：上海国际集
团资产管理有限公司党委副书记、副董事长、总经理。
─────────────────────────────────────
姓名: 张军 性别: 男 学历: 博士 职务: 独立董事
出生日期: 1963-01 任职日期: 2022-09-16
简历:张军，男，1963年1月出生，汉族，博士研究生，经济学博士，教授，着名经济
学家，中共党员。历任：复旦大学经济学院教师。现任：复旦大学经济学院院
长；中国经济研究中心主任；复旦平安宏观经济研究中心主任。兼任：教育部
全国高校经济学教指委副主任、中国经济社会理事会理事、复旦大学学位评定
委员会副主任暨社科与管理学部主任、上海市经济学会副会长、新开发银行（
金砖银行）国际咨询委员会委员、中国国际金融学会理事、广东省决策咨询顾
问委员会委员等。
─────────────────────────────────────
姓名: 陶武平 性别: 男 学历: 硕士 职务: 独立董事
出生日期: 1955-05 任职日期: 2022-09-16
简历:陶武平，男，1955年5月出生，汉族，在职硕士研究生，法学硕士，高级律师，
中共党员。历任：上海市申达律师事务所主任、首席合伙人。现任：北京观韬
中茂（上海）律师事务所主任。
─────────────────────────────────────
姓名: 李轶梵 性别: 男 职务: 独立董事
出生日期: 1967-07 任职日期: 2022-09-16
简历:李轶梵，男，1967年7月出生，美国国籍，美国注册会计师，特许全球管理会计
师，全美会计师协会和德克萨斯州会计师协会会员。历任：上海浦东发展银行
总行资金财务部副总经理；中国协同作业网联席创始人、董事、首席执行官；
分时广告传媒有限公司首席财务官；标准水务有限公司首席财务官；正兴车轮
集团有限公司执行副总裁兼首席财务官；三胞集团有限公司副总裁、国际首席
财务官；浙江吉利控股集团有限公司副总裁。现任：华人运通控股有限公司首
席金融与投融资顾问。
─────────────────────────────────────
姓名: 雷良海 性别: 男 学历: 博士 职务: 独立董事
出生日期: 1962-02 任职日期: 2022-09-16
简历:雷良海，男，1962年2月出生，汉族，经济学博士，教授，博士生导师，中共党
员。历任：苏州铁道师范学院团委书记；上海理工大学金融系主任、商学院副
院长，上海理工大学财务处处长、审计处处长、管理学院党委书记。现任：中
国机械工业会计审计研究中心主任、上海理工大学财政金融研究院执行院长。
兼任中国机械工业审计学会副会长。
─────────────────────────────────────
姓名: 刘淼 性别: 女 学历: 硕士 职务: 职工代表董事
出生日期: 1980-11 任职日期: 2022-09-16
简历:刘淼，女，1980年11月出生，汉族，硕士研究生、经济学硕士，中共党员。历
任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司投资规划部总经理助理、副总经理
、综合事务部（党办）副总经理、投资发展部副总经理（主持工作）、总经理
、运营总监兼投资发展部总经理。现任：上海金桥出口加工区开发股份有限公
司第十届董事会职工董事、副总经理、公司党委委员。
─────────────────────────────────────
监事会
─────────────────────────────────────
姓名: 沈晓明 性别: 男 学历: 本科 职务: 监事会主席
出生日期: 1964-08 任职日期: 2022-09-16
简历:沈晓明，男，1964年8月出生，汉族，在职大学本科学历，政工师，中共党员。
历任：浦东新区区委宣传部（文广影视局）文明创建处处长；浦东新区区级机
关党工委副书记；浦东新区区委办公室副主任。现任：上海金桥出口加工区开
发股份有限公司监事会主席。
─────────────────────────────────────
姓名: 董俏梅 性别: 女 学历: 硕士 职务: 监事
出生日期: 1976-11 任职日期: 2023-05-25
简历:董俏梅，女，1976年11月出生，在职研究生，经济学硕士学位，注册会计师、
高级会计师。历任上海市质子重离子临床技术研发中心财务部副主任；上海陆
家嘴（集团）有限公司专职监事、上海浦东科创集团有限公司专职监事。
─────────────────────────────────────
姓名: 韩永祥 性别: 男 学历: 本科 职务: 职工代表监事
出生日期: 1974-03 任职日期: 2022-09-16
简历:韩永祥，男，1974年3月出生，汉族，大学、工学学士，中级工程师，中共党员
。历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司投资规划部设计主管、总经理
助理、副总经理、规划土地设计部副总经理（主持工作）、总经理。现任：上
海金桥出口加工区开发股份有限公司纪委委员、技术总监兼规划土地设计部总
经理、第十届监事会职工监事。
─────────────────────────────────────
姓名: 罗嘉宁 性别: 女 学历: 本科 职务: 职工代表监事
出生日期: 1979-10 任职日期: 2022-09-16
简历:罗嘉宁，女，1979年10月出生，汉族，大学、法学学士，经济师。历任：上海
金桥出口加工区开发股份有限公司审计法务部副总经理（主持工作）、总经理
、第九届监事会职工监事。现任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司审计
法务部总经理、第十届监事会职工监事。
─────────────────────────────────────
姓名: 石婉卿 性别: 女 学历: 硕士 职务: 职工代表监事
出生日期: 1980-05 任职日期: 2022-09-16
简历:石婉卿，女，1980年5月出生，汉族，硕士研究生、法学硕士，经济师，中共党
员。历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅及配套建筑部营销主管
、经理助理、住宅建筑运营部总经理助理、副总经理、第八、九届监事会职工
监事。现任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅商业部总经理、上海
金桥出口加工区房地产发展有限公司总经理、第十届监事会职工监事。
─────────────────────────────────────
高管
─────────────────────────────────────
姓名: 杜少雄 性别: 男 学历: 本科 职务: 总经理
出生日期: 1983-10 任职日期: 2022-07-22
简历:杜少雄，男，1983年10月出生，汉族，大学，管理学学士，中共党员。历任：
浦东新区区委组织部人才工作处主任科员；上海张江科技创业投资有限公司副
总经理，上海张江（集团）有限公司办公室主任、营销中心主任、招商服务中
心主任、公司党委委员、副总经理。现任：上海金桥出口加工区开发股份有限
公司党委副书记、副董事长、总经理。
─────────────────────────────────────
姓名: 王维刚 性别: 男 学历: 博士 职务: 副总经理
出生日期: 1965-05 任职日期: 2022-06-25
简历:王维刚，男，1965年5月出生，汉族，博士研究生，管理学博士，中共党员。历
任：浦东新区纪委委员、中国（上海）自由贸易试验区管理委员会张江管理局
副局长、上海市张江高科技园区管委会副主任、党组成员、纪检组组长；浦东
新区纪委委员、上海浦东科创集团有限公司党委副书记、纪委书记。现任：上
海金桥出口加工区开发股份有限公司党委委员、副总经理。
─────────────────────────────────────
姓名: 戴红 性别: 女 学历: 本科 职务: 副总经理
出生日期: 1968-03 任职日期: 2020-12-31
简历:戴红，女，1968年3月出生，汉族，大学，文学学士，中教二级，中共党员。历
任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委副书记、纪委书记、第九届监
事会副主席。现任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委委员、副总经
理。
─────────────────────────────────────
姓名: 沈彤 性别: 女 学历: 硕士 职务: 副总经理
出生日期: 1968-07 任职日期: 2014-08-27
简历:沈彤，女，1968年7月出生，汉族，在职研究生，工商管理硕士，会计师，中共
党员。历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅部业务主管、租售中
心副经理、住宅及配套建筑部经理助理、副经理、战略投资部副总经理、总经
理、住宅建筑运营部总经理，兼任上海新金桥广场实业有限公司党支部书记、
总经理。现任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委委员、副总经理。
─────────────────────────────────────
姓名: 毛巧丽 性别: 女 学历: 硕士 职务: 副总经理
出生日期: 1974-03 任职日期: 2020-12-31
简历:毛巧丽，女，1974年3月出生，汉族，硕士研究生，工学硕士，高级工程师，中
共党员。历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司投资规划部副总经理、
总经理、运营总监、第七、八、九届董事会董事。现任：上海金桥出口加工区
开发股份有限公司党委委员、副总经理。2020年12月，毛巧丽同志被中共上海
市委、市政府授予“上海市劳动模范”荣誉称号。
─────────────────────────────────────
姓名: 施良 性别: 男 学历: 本科 职务: 副总经理
出生日期: 1974-12 任职日期: 2022-08-29
简历:施良，男，1974年12月出生，汉族，在职大学本科，中共党员。历任：浦东新
区源深体育发展中心主任、党支部书记；浦东新区教育局体育处副处长；浦东
新区区委宣传部体育处副处长（主持工作）、处长。现任：上海金桥出口加工
区开发股份有限公司党委委员、副总经理。
─────────────────────────────────────
姓名: 刘淼 性别: 女 学历: 硕士 职务: 副总经理
出生日期: 1980-11 任职日期: 2023-02-08
简历:刘淼，女，1980年11月出生，汉族，硕士研究生、经济学硕士，中共党员。历
任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司投资规划部总经理助理、副总经理
、综合事务部（党办）副总经理、投资发展部副总经理（主持工作）、总经理
、运营总监兼投资发展部总经理。现任：上海金桥出口加工区开发股份有限公
司第十届董事会职工董事、副总经理、公司党委委员。
─────────────────────────────────────
姓名: 佟洁 性别: 女 学历: 本科 职务: 财务总监（财务负责
人）
出生日期: 1968-08 任职日期: 2016-05-25
简历:佟洁，女，1968年8月出生，汉族，大学，高级会计师。历任：中国第一拖拉机
工程机械公司审计主管；中邦置业集团有限公司财务经理；旭辉集团股份有限
公司高级审计经理；浦东新区国资委监事中心专职监事、上海张江高科技园区
开发股份有限公司监事会监事。现任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司
财务总监。
─────────────────────────────────────
姓名: 严少云 性别: 男 学历: 本科 职务: 董事会秘书
出生日期: 1968-06 任职日期: 2014-11-25
简历:严少云，男，1968年6月出生，汉族，大学，法学学士。曾任：上海金桥出口加
工区开发股份有限公司综合事务部经理助理、综合事务部副经理、审计法务部
副总经理（主持工作）、董事会办公室副主任（主持工作）。现任：上海金桥
出口加工区开发股份有限公司董事会办公室主任。
─────────────────────────────────────
◆ 季度财务状况 ◆ ◇更新时间:2023-05-20◇
一、单季度财务指标
指标(单位:元) 23第一季度 22第四季度 22第三季度 22第二季度
─────────────────────────────────────
每股收益 1.2224 0.4641 0.0930 0.0462
销售净利率(%) 32.08 33.15 22.05 11.27
净资产收益率 9.58 4.07 0.86 0.42
每股经营现金流量(元) -0.9850 1.5423 -2.7497 0.1108
主营收入同比增长(%) 67.76 -45.66 -13.66 -40.19
净利润同比增长(%) 51.34 -49.02 -33.97 -83.60
主营收入环比增长(%) 172.22 232.12 2.87 -81.96
净利润环比增长(%) 163.42 399.22 101.36 -94.28
─────────────────────────────────────
二、单季度利润表摘要
指标(单位:万元) 23第一季度 22第四季度 22第三季度 22第二季度
─────────────────────────────────────
一、营业收入 427692.92 157115.73 47307.45 45988.71
营业成本 245129.45 91161.31 36555.39 46144.58
营业税金及附加 140833.20 33400.90 5808.02 10837.32
销售费用 261.72 1205.48 450.86 184.88
管理费用 2286.79 4499.33 2647.17 1585.05
财务费用 7252.37 7072.06 6730.98 6705.42
投资收益 603.47 2001.18 2518.73 5329.36
─────────────────────────────────────
二、营业利润 183574.35 67554.05 13561.11 5147.73
营业外收入 0.38 57.93 91.97 -0.03
营业外支出 40.30 1.33 2.52 29.81
─────────────────────────────────────
三、利润总额 183534.44 67610.65 13650.56 5117.88
所得税费用 47352.31 15476.48 4431.40 700.24
─────────────────────────────────────
四、净利润(新准则) 136182.12 52134.17 9219.16 4417.64
母公司所有者净利润 137202.57 52086.05 10433.58 5181.52
少数股东损益 -1020.45 48.12 -1214.42 -763.89
─────────────────────────────────────
三、单季度现金流量表摘要
指标(单位:万元) 23第一季度 22第四季度 22第三季度 22第二季度
─────────────────────────────────────
经营现金流入小计 84955.31 237045.18 60946.95 108904.31
经营现金流出小计 195508.25 63930.07 369572.05 96470.72
经营现金流量净额 -110552.94 173115.10 -308625.09 12433.59
投资现金流入小计 219053.48 57246.36 402014.84 62965.25
投资现金流出小计 80165.50 173839.48 30533.27 395089.06
投资现金流量净额 138887.98 -116593.12 371481.56 -332123.81
筹资现金流入小计 321934.04 101208.13 496911.35 93800.00
筹资现金流出小计 20853.72 349271.95 145084.06 198478.45
筹资现金流量净额 301080.32 -248063.82 351827.29 -104678.45
现金等的净增加额 329415.37 -191517.84 414671.60 -424356.50
─────────────────────────────────────
四、季度经营情况
●报告期:2015三季
董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
公司2015年1-9月
每股收益：0.3378元
净资产收益率：5.76%
营业收入同比变动：-23.04%
净利润同比变动：18.81%
货币资金：期末数较期初数增加3.61亿元，增加比例66.38%，主要原因为本期公
司完成非公开发行A股股票，融入资金6.39亿元。
应收账款：期末数较期初数减少4,609.56万元，减少比例32.13%，其中：本公司
销售“T22地块厂房”对上海富友金融服务有限公司应收款人民币6,373.77万元于本
期按照合同约定收回；另应收租金增加1,223.30万元。
其他应收款：期末数较期初数增加347.25万元，增加比例36.54%，主要原因为应
收代垫款增加。
其他流动资产：期末数较期初数减少5亿元，减少比例100%，系保本理财产品到
期收回投资。
●报告期:2015一季
董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
公司2015年1-3月
每股收益：0.0667元
净资产收益率：0.95%
营业收入同比变动：9.88%
净利润同比变动：17.05%
其他流动资产：期末数较期初数减少2亿元，减少比例40%，主要原因为保本理财
产品到期收回投资。
可供出售金融资产：期末数较期初数增加17.59亿元，增加比例113.81%，主要原
因为公司持有的东方证券股权于2015年3月23日上市，本期末收盘价格扣除限售股非
流动折扣后计算的公允价值较期初仍大幅上升所致。
长期股权投资：期末数较期初数减少128万元，减少比例31.21%，主要原因为本
期收到投资单位现金分红。
应付票据：期末数较期初数减少2,374.76万元，减少比例100%，主要原因为银行
承兑汇票到期支付。
应付利息：期末数较期初数增加1,486.41万元，增加比例145.55%，主要原因为
计提的公司债应付利息大幅增加。
递延所得税负债：期末数较期初数增加4.4亿元，增加比例144.70%，主要原因为
可供出售金融资产-东方证券公允价值大幅上升而相应增加递延所得税负债。
其他综合收益：期末数较期初增加13.19亿元，增加比例145.19%，主要原因为本
期末可供出售金融资产-东方证券公允价值大幅上升而相应的增加。
管理费用：本期发生数较上年同期减少493.43万元，减少比例32.49%，主要原因
为本期诉讼费用大幅减少。
资产减值损失：本期发生数较上年同期增加209.95万元，主要原因为上年同期收
回应收金台大厦销售款6,540万元冲回相应坏账准备。
投资收益：本期发生数较上年同期增加639万元，主要原因为本期收到保本理财
产品投资收益。
营业外支出：本期发生数较上年同期减少11.17万元，减少比例100%，主要原因
为本期未发生营业外支出。
其他综合收益的税后净额：本期发生数较上年同期增加13.19亿元，主要原因为
可供出售金融资产-东方证券公允价值大幅上升而相应的增加。
◆ 大股东进出 ◆ ◇更新时间:2023-07-21◇
前十大股东 股东人数:66983 截止日期:2023-03-31
名称 持股数(万股) 占总股数 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 上海金桥(集团)有限公司 55408.15 49.37% 未变 流通A股
2. 上海国际集团资产管理有限公 1988.66 1.77% 未变 流通A股
司
3. 香港中央结算有限公司 1382.55 1.23% -16.56 流通A股
4. 中国证券金融股份有限公司 1299.03 1.16% -67.90 流通A股
5. 中国对外经济贸易信托有限公 967.83 0.86% 未变 流通A股
司-外贸信托-高毅晓峰鸿远集
合资金信托计划
6. 上海高毅资产管理合伙企业( 918.58 0.82% 未变 流通A股
有限合伙)-高毅晓峰2号致信
基金
7. 阿布达比投资局 790.74 0.70% 5.52 流通A股
8. VANGUARD TOTAL INTERNATION 519.78 0.46% 未变 流通B股
AL STOCK INDEX FUND
9. GREENWOODS CHINA ALPHA MAS 499.99 0.45% 未变 流通B股
TER FUND
10.VANGUARD EMERGING MARKETS 475.19 0.42% 新进 流通B股
STOCK INDEX FUND
总 计 64250.50 57.24%
─────────────────────────────────────
前十名无限售条件股东 股东人数:66983 截止日期:2023-03-31
名称 持股数(万股) 占流通股 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 上海金桥(集团)有限公司 55408.15 49.37% 未变 流通A股
2. 上海国际集团资产管理有限公 1988.66 1.77% 未变 流通A股
司
3. 香港中央结算有限公司 1382.55 1.23% -16.56 流通A股
4. 中国证券金融股份有限公司 1299.03 1.16% -67.90 流通A股
5. 中国对外经济贸易信托有限公 967.83 0.86% 未变 流通A股
司-外贸信托-高毅晓峰鸿远集
合资金信托计划
6. 上海高毅资产管理合伙企业( 918.58 0.82% 未变 流通A股
有限合伙)-高毅晓峰2号致信
基金
7. 阿布达比投资局 790.74 0.70% 5.52 流通A股
8. VANGUARD TOTAL INTERNATION 519.78 0.46% 未变 流通B股
AL STOCK INDEX FUND
9. GREENWOODS CHINA ALPHA MAS 499.99 0.45% 未变 流通B股
TER FUND
10.VANGUARD EMERGING MARKETS 475.19 0.42% 新进 流通B股
STOCK INDEX FUND
总 计 64250.50 57.24%
─────────────────────────────────────
前十大股东 股东人数:67660 截止日期:2022-12-31
名称 持股数(万股) 占总股数 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 上海金桥(集团)有限公司 55408.15 49.37% 未变 流通A股
2. 上海国际集团资产管理有限公 1988.66 1.77% 未变 流通A股
司
3. 香港中央结算有限公司 1399.11 1.25% 119.10 流通A股
4. 中国证券金融股份有限公司 1366.93 1.22% 未变 流通A股
5. 中国对外经济贸易信托有限公 967.83 0.86% 未变 流通A股
司-外贸信托-高毅晓峰鸿远集
合资金信托计划
6. 上海高毅资产管理合伙企业( 918.58 0.82% 未变 流通A股
有限合伙)-高毅晓峰2号致信
基金
7. 阿布达比投资局 785.22 0.70% -74.16 流通A股
8. VANGUARD TOTAL INTERNATION 519.78 0.46% 未变 流通B股
AL STOCK INDEX FUND
9. GUOTAI JUNAN SECURITIES(HO 518.89 0.46% -29.38 流通B股
NG KONG)LIMITED
10.GREENWOODS CHINA ALPHA MAS 499.99 0.45% 未变 流通B股
TER FUND
总 计 64373.14 57.36%
─────────────────────────────────────
前十名无限售条件股东 股东人数:67660 截止日期:2022-12-31
名称 持股数(万股) 占流通股 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 上海金桥(集团)有限公司 55408.15 49.37% 未变 流通A股
2. 上海国际集团资产管理有限公 1988.66 1.77% 未变 流通A股
司
3. 香港中央结算有限公司 1399.11 1.25% 119.09 流通A股
4. 中国证券金融股份有限公司 1366.93 1.22% 未变 流通A股
5. 中国对外经济贸易信托有限公 967.83 0.86% 未变 流通A股
司-外贸信托-高毅晓峰鸿远集
合资金信托计划
6. 上海高毅资产管理合伙企业( 918.58 0.82% 未变 流通A股
有限合伙)-高毅晓峰2号致信
基金
7. 阿布达比投资局 785.22 0.70% -74.16 流通A股
8. VANGUARD TOTAL INTERNATION 519.78 0.46% 未变 流通B股
AL STOCK INDEX FUND
9. GUOTAI JUNAN SECURITIES(HO 518.89 0.46% -29.38 流通B股
NG KONG)LIMITED
10.GREENWOODS CHINA ALPHA MAS 499.99 0.45% 未变 流通B股
TER FUND
总 计 64373.14 57.36%
─────────────────────────────────────
前十大股东 股东人数:67253 截止日期:2022-09-30
名称 持股数(万股) 占总股数 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 上海金桥(集团)有限公司 55408.15 49.37% 未变 流通A股
2. 上海国际集团资产管理有限公 1988.66 1.77% 未变 流通A股
司
3. 中国证券金融股份有限公司 1366.93 1.22% 未变 流通A股
4. 香港中央结算有限公司 1280.02 1.14% 424.27 流通A股
5. 中国对外经济贸易信托有限公 967.83 0.86% 452.77 流通A股
司-外贸信托-高毅晓峰鸿远集
合资金信托计划
6. 上海高毅资产管理合伙企业( 918.58 0.82% 新进 流通A股
有限合伙)-高毅晓峰2号致信
基金
7. 阿布达比投资局 859.38 0.77% 224.15 流通A股
8. GUOTAI JUNAN SECURITIES(HO 548.27 0.49% -35.79 流通B股
NGKONG)LIMITED
9. VANGUARD TOTAL INTERNATION 519.78 0.46% 未变 流通B股
AL STOCK INDEX FUND
10.GREENWOODS CHINA ALPHA MAS 499.99 0.45% 未变 流通B股
TER FUND
总 计 64357.59 57.35%
─────────────────────────────────────
前十名无限售条件股东 股东人数:67253 截止日期:2022-09-30
名称 持股数(万股) 占流通股 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 上海金桥(集团)有限公司 55408.15 49.37% 未变 流通A股
2. 上海国际集团资产管理有限公 1988.66 1.77% 未变 流通A股
司
3. 中国证券金融股份有限公司 1366.93 1.22% 未变 流通A股
4. 香港中央结算有限公司 1280.02 1.14% 424.27 流通A股
5. 中国对外经济贸易信托有限公 967.83 0.86% 452.77 流通A股
司-外贸信托-高毅晓峰鸿远集
合资金信托计划
6. 上海高毅资产管理合伙企业( 918.58 0.82% 新进 流通A股
有限合伙)-高毅晓峰2号致信
基金
7. 阿布达比投资局 859.38 0.77% 224.15 流通A股
8. GUOTAI JUNAN SECURITIES(HO 548.27 0.49% -35.79 流通B股
NGKONG)LIMITED
9. VANGUARD TOTAL INTERNATION 519.78 0.46% 未变 流通B股
AL STOCK INDEX FUND
10.GREENWOODS CHINA ALPHA MAS 499.99 0.45% 未变 流通B股
TER FUND
总 计 64357.59 57.35%
─────────────────────────────────────
前十大股东 股东人数:68876 截止日期:2022-06-30
名称 持股数(万股) 占总股数 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 上海金桥(集团)有限公司 55408.15 49.37% 未变 流通A股
2. 上海国际集团资产管理有限公 1988.66 1.77% 未变 流通A股
司
3. 中国证券金融股份有限公司 1366.93 1.22% -318.52 流通A股
4. 香港中央结算有限公司 855.75 0.76% -487.30 流通A股
5. 阿布达比投资局 635.23 0.57% 新进 流通A股
6. GUOTAI JUNAN SECURITIES(HO 584.06 0.52% 13.03 流通B股
NGKONG)LIMITED
7. VANGUARD TOTAL INTERNATION 519.78 0.46% 未变 流通B股
AL STOCK INDEX FUND
8. 中国对外经济贸易信托有限公 515.06 0.46% -751.45 流通A股
司-外贸信托-高毅晓峰鸿远集
合资金信托计划
9. GREENWOODS CHINA ALPHA MAS 499.99 0.45% 新进 流通B股
TER FUND
10.VANGUARD EMERGING MARKETS 470.50 0.42% -68.68 流通B股
STOCK INDEX FUND
总 计 62844.11 56.00%
─────────────────────────────────────
前十名无限售条件股东 股东人数:68876 截止日期:2022-06-30
名称 持股数(万股) 占流通股 增减情况 股本性质
─────────────────────────────────────
1. 上海金桥(集团)有限公司 55408.15 49.37% 未变 流通A股
2. 上海国际集团资产管理有限公 1988.66 1.77% 未变 流通A股
司
3. 中国证券金融股份有限公司 1366.93 1.22% -318.52 流通A股
4. 香港中央结算有限公司 855.75 0.76% -487.30 流通A股
5. 阿布达比投资局 635.23 0.57% 新进 流通A股
6. GUOTAI JUNAN SECURITIES (H 584.06 0.52% 13.04 流通B股
ONGKONG) LIMITED
7. VANGUARD TOTAL INTERNATION 519.78 0.46% 未变 流通B股
AL STOCK INDEX FUND
8. 中国对外经济贸易信托有限公 515.06 0.46% -751.45 流通A股
司-外贸信托-高毅晓峰鸿远集
合资金信托计划
9. GREENWOODS CHINA ALPHA MAS 499.99 0.45% 新进 流通B股
TER FUND
10.VANGUARD EMERGING MARKETS 470.50 0.42% -68.68 流通B股
STOCK INDEX FUND
总 计 62844.11 56.00%
─────────────────────────────────────
◆控股股东和实际控制人◆
一、控股股东
名 称: 上海金桥(集团)有限公司
法人代表: 沈能
注册资本: 407286.01万元
成立日期: 1997-12-02
经营业务: 房地产开发经营，物业管理，再生资源回收(不含固体废物、危险废物、
报废汽车等需经相关部门批准的项目)、加工(限分公司经营)，第三方物
流服务，仓储(除危险化学品)，商务信息咨询，投资兴办企业，保税，经
营和代理各类商品及技术的进出口业务(国家限定公司经营或禁止进出口
的商品及技术除外)，对销贸易和转口贸易，进料加工和“三来一补”，
国内贸易(除专项规定)。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动】
企业类型: 地方国企
二、实际控制人
名 称: 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
说 明: 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会--->100%上海金桥(集团)有限公
司--->49.37%上海金桥出口加工区开发股份有限公司
◆股东户数◆
截止日期 股东户数 环比增减 环比变化(%) 人均持股流通股东人数
─────────────────────────────────────
2023-03-31 66983 -677 -1.00 - -
2022-12-31 67660 407 0.61 - -
2022-09-30 67253 -1623 -2.36 - -
2022-06-30 68876 6679 10.74 - -
2022-03-31 62197 -2739 -4.22 - -
2021-12-31 64936 -2910 -4.29 - -
2021-09-30 67846 -1839 -2.64 - -
2021-06-30 69685 3045 4.57 - -
2021-03-31 66640 -1397 -2.05 - -
2020-12-31 68037 -31 -0.05 - -
2020-09-30 68068 3648 5.66 - -
2020-06-30 64420 -3120 -4.62 - -
2020-03-31 67540 -2797 -3.98 - -
2019-12-31 70337 -1773 -2.46 - -
2019-09-30 72110 -3734 -4.92 - -
2019-06-30 75844 -222 -0.29 - -
2019-03-31 76066 2319 3.14 - -
2018-12-31 73747 2397 3.36 - -
2018-09-30 71350 -762 -1.06 - -
2018-06-30 72112 -1358 -1.85 - -
2018-03-31 73470 -1526 -2.03 - -
2017-12-31 74996 -4027 -5.10 - -
2017-09-30 79023 -4008 -4.83 - -
2017-06-30 83031 -5151 -5.84 - -
2017-03-31 88182 -137 -0.16 - -
2017-02-28 88319 -2267 -2.50 - -
2016-12-31 90586 505 0.56 - -
2016-09-30 90081 494 0.55 - -
2016-06-30 89587 5652 6.73 - -
2016-03-31 83935 -2644 -3.05 - -
2015-12-31 86579 -252 -0.29 - -
2015-09-30 86831 438 0.51 - -
2015-06-30 86393 -4611 -5.07 - -
2015-03-31 91004 1704 1.91 - -
2015-03-09 89300 10307 13.05 - -
2014-12-31 78993 -9652 -10.89 - -
2014-09-30 88645 -4077 -4.40 - -
2014-06-30 92722 -3081 -3.22 - -
2014-03-31 95803 6071 6.77 - -
2014-03-13 89732 -1707 -1.87 - -
2013-12-31 91439 -2925 -3.10 - -
2013-09-30 94364 16697 21.50 - -
2013-06-30 77667 -685 -0.87 - -
2013-03-31 78352 1188 1.54 - -
2013-03-18 77164 -3207 -3.99 - -
2012-12-31 80371 -3140 -3.76 - -
2012-09-30 83511 -2571 -2.99 - -
2012-06-30 86082 698 0.82 - -
2012-03-31 85384 204 0.24 - -
2012-02-29 85180 -411 -0.48 - -
2011-12-31 85591 -1566 -1.80 - -
2011-09-30 87157 -4087 -4.48 - -
2011-06-30 91244 830 0.92 - -
2011-03-31 90414 -6056 -6.28 - -
2010-12-31 96470 378 0.39 - -
2010-09-30 96092 2387 2.55 - -
2010-06-30 93705 -3695 -3.79 - -
2010-03-31 97400 434 0.45 - -
2009-12-31 96966 -540 -0.55 - -
2009-06-30 97506 13932 16.67 - -
2009-03-31 83574 5225 6.67 - -
2008-12-31 78349 -3581 -4.37 - -
2008-09-30 81930 3783 4.84 - -
2008-06-30 78147 3016 4.01 - -
2008-03-31 75131 -5845 -7.22 - -
2007-12-31 80976 -6471 -7.40 - -
2007-09-30 87447 15226 21.08 - -
2007-06-30 72221 -336 -0.46 - -
2007-03-31 72557 -3612 -4.74 - -
2006-12-31 76169 -11738 -13.35 - -
2006-09-30 87907 -15370 -14.88 - -
2006-06-30 103277 -3654 -3.42 - -
2006-03-31 106931 -3745 -3.38 - -
2005-12-31 110676 -3384 -2.97 - -
2005-09-30 114060 -8743 -7.12 - -
2005-06-30 122803 -1380 -1.11 - -
2005-03-31 124183 -2030 -1.61 - -
2004-12-31 126213 -448 -0.35 1453 88676
2004-09-30 126661 -2019 -1.57 - -
2004-06-30 128680 -3728 -2.82 1417 90971
2004-03-31 132408 -1110 -0.83 1360 94753
2003-12-31 133518 -493 -0.37 1339 96217
2003-09-30 134011 -887 -0.66 1334 96592
2003-06-30 134898 -264 -0.20 1321 97538
2003-03-31 135162 -1916 -1.40 1311 98270
2002-12-31 137078 1103 0.81 1287 100137
2002-09-30 135975 2003 1.50 1293 99638
2002-06-30 133972 -8381 -5.89 1313 98119
2002-03-31 142353 1152 0.82 - -
2001-12-31 141201 6278 4.65 - -
2000-12-31 134923 -3225 -2.33 - -
1999-12-31 138148 -2552 -1.81 - -
1998-12-31 140700 19405 16.00 - -
1997-12-31 121295 53200 78.13 - -
1996-12-31 68095 1302 1.95 - -
1995-12-31 66793 6924 11.57 - -
1994-12-31 59869 - - - -
─────────────────────────────────────
◆ 股本分红 ◆ ◇更新时间:2023-07-04◇
一、股本结构
指标(单位:万股) 2022末期 2022中期 2021末期 2021中期
─────────────────────────────────────
总股本 112241.29 112241.29 112241.29 112241.29
流通股份合计 112241.29 112241.29 112241.29 112241.29
流通A股 85023.67 85023.67 85023.67 85023.67
流通B股 27217.62 27217.62 27217.62 27217.62
─────────────────────────────────────
二、股本变动 (单位:万股)
时间 总股本 流通A股 流通B股 变动原因
─────────────────────────────────────
2018-08-13 112241.29 85023.67 27217.62 网下配售股份上市
─────────────────────────────────────
2016-08-15 112241.29 70316.63 27217.62 网下配售股份上市
─────────────────────────────────────
2015-08-13 112241.29 65664.89 27217.62 非公开增发
─────────────────────────────────────
2010-08-13 92882.50 65664.89 27217.62 A股10送1，B股10送1
─────────────────────────────────────
2009-01-12 84438.64 59695.35 24743.29 限售流通股上市
─────────────────────────────────────
2007-01-12 84438.64 22694.35 24743.29 限售流通股上市
─────────────────────────────────────
2006-01-12 84438.64 19136.45 24743.29 股权分置10送3.5
─────────────────────────────────────
2005-07-11 84438.64 14175.15 24743.29 A股10送1，B股10送1
─────────────────────────────────────
2002-05-24 76762.40 12886.50 22493.90 A股10转增1上市，B股10
转增1上市
─────────────────────────────────────
2000-12-08 69784.00 11715.00 20449.00 转配股上市
─────────────────────────────────────
2000-07-24 69784.00 10725.00 20449.00 A股10转增1上市，B股10
转增1上市
─────────────────────────────────────
1997-07-24 63440.00 9750.00 18590.00 10配3
─────────────────────────────────────
1994-07-07 48800.00 7500.00 14300.00 10配3
─────────────────────────────────────
1994-05-16 45500.00 7500.00 11000.00 10配3
─────────────────────────────────────
1994-04-14 41000.00 3000.00 11000.00 职工股上市
─────────────────────────────────────
1993-05-31 41000.00 2490.00 11000.00 增发B股上市
─────────────────────────────────────
1993-03-26 30000.00 2490.00 - A股上市
─────────────────────────────────────
三、分红扩股
时间 分红扩股方案 具体日期
─────────────────────────────────────
2022末期 每10股分红5.0元/税前 股权登记日2023-07-10
除权除息日2023-07-11
─────────────────────────────────────
2022中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2021末期 每10股分红5.0元/税前 股权登记日2022-07-18
除权除息日2022-07-19
─────────────────────────────────────
2021中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2020末期 每10股分红3.0元/税前 股权登记日2021-07-13
除权除息日2021-07-14
─────────────────────────────────────
2020中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2019末期 每10股分红3.1元/税前 股权登记日2020-07-08
除权除息日2020-07-09
─────────────────────────────────────
2019中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2018末期 每10股分红3.0元/税前 股权登记日2019-07-23
除权除息日2019-07-24
─────────────────────────────────────
2018中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2017末期 每10股分红2.6元/税前 股权登记日2018-07-11
除权除息日2018-07-12
─────────────────────────────────────
2017中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2016末期 每10股分红1.7元/税前 股权登记日2017-07-12
除权除息日2017-07-13
─────────────────────────────────────
2016中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2015末期 每10股分红1.4元/税前 股权登记日2016-07-12
除权除息日2016-07-13
─────────────────────────────────────
2015中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2014末期 每10股分红1.4元/税前 股权登记日2015-07-09
除权除息日2015-07-10
─────────────────────────────────────
2014中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2013末期 每10股分红1.4元/税前 股权登记日2014-08-05
除权除息日2014-08-06
─────────────────────────────────────
2013中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2012末期 每10股分红1.1元/税前 股权登记日2013-08-08
除权除息日2013-08-09
─────────────────────────────────────
2012中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2011末期 每10股分红0.8元/税前 股权登记日2012-08-08
除权除息日2012-08-09
─────────────────────────────────────
2011中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2010末期 每10股分红1.0元/税前 股权登记日2011-08-15
除权除息日2011-08-16
─────────────────────────────────────
2010中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2009末期 每10股送1.0股 股权登记日2010-08-12
每10股分红1.1元/税前 除权除息日2010-08-13
─────────────────────────────────────
2009中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2008末期 每10股分红1.25元/税前 股权登记日2009-08-07
除权除息日2009-08-10
─────────────────────────────────────
2008中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2007末期 每10股分红1.1元/税前 股权登记日2008-08-08
除权除息日2008-08-11
─────────────────────────────────────
2007中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2006末期 每10股分红1.1元/税前 股权登记日2007-08-10
除权除息日2007-08-13
─────────────────────────────────────
2006中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2005末期 每10股分红0.95元/税前 股权登记日2006-08-11
除权除息日2006-08-14
─────────────────────────────────────
2005中期 不分配不转增
─────────────────────────────────────
2004末期 每10股送1.0股 股权登记日2005-07-08
每10股分红0.5元/税前 除权除息日2005-07-11
─────────────────────────────────────
2003末期 每10股分红0.3元/税前 股权登记日2004-08-23
除权除息日2004-08-24
─────────────────────────────────────
2001末期 每10股转增1.0股 股权登记日2002-05-23
除权除息日2002-05-24
─────────────────────────────────────
1999末期 每10股转增1.0股 股权登记日2000-07-21
除权除息日2000-07-24
─────────────────────────────────────
1997末期 每10股分红0.85元/税前 股权登记日1998-08-27
除权除息日1998-08-28
─────────────────────────────────────
1997-07-09 每10股配3.0股 股权登记日1997-07-23
配股价格4.5元/税前 除权除息日1997-07-24
─────────────────────────────────────
1996末期 每10股分红1.0元/税前 股权登记日1997-06-16
除权除息日1997-06-17
─────────────────────────────────────
1995末期 每10股分红0.6元/税前 股权登记日1996-06-07
除权除息日1996-06-10
─────────────────────────────────────
1994末期 每10股分红3.3元/税前 股权登记日1995-05-26
除权除息日1995-05-29
─────────────────────────────────────
1994-05-07 每10股配3.0股 股权登记日1994-05-13
配股价格4.0元/税前 除权除息日1994-05-16
─────────────────────────────────────
1993末期 每10股分红5.1元/税前 股权登记日1994-05-13
除权除息日1994-05-16
─────────────────────────────────────
1992末期 每10股分红1.4元/税前 股权登记日1993-09-17
除权除息日1993-09-20
─────────────────────────────────────
◆ 资本运作 ◆ ◇更新时间:2023-04-13◇
◆证券投资◆ 截止：2022-12-31
(2)证券投资情况
证券代码 证券简称 初始投资 持有数量 期末账面 报告期损益
(万元) (万股) (万元) (万元)
─────────────────────────────────────
1 603176 汇通集团 0.07 - - -
2 601728 中国电信 26.77 - - -
3 600927 永安期货 0.98 - - -
4 601328 交通银行 1028.68 - 3574.81 267.73
5 601211 国泰君安 930.24 - 6557.09 328.09
6 600958 东方证券 29863.26 - 142905.77 3996.24
─────────────────────────────────────
合计 31850.02 - 153037.68 4592.07
─────────────────────────────────────
◆融资情况◆
─────────────────────────────────────
融资类别 : 增发 方案进程 : 实施
预案日期 : 2014-02-26 发行方式 : 定向
股东大会 : 2014-06-26 发行股票类型 : A股
招股意向书披露: 2015-08-15 最终发行(万股): 19358.79
老股东股权登记: - 发行价格 : 14.05
申购日 : 2015-08-13 主承销商 : 国泰君安证券股份有限
公司,中信建投证券股份
有限公司
─────────────────────────────────────
融资类别 : 分离式可转债 方案进程 : 停止实施
预案日期 : 2008-11-29 债券面值(元) : 100.00
股东大会 : 2008-12-15 股东大会结果 : 通过
债券期限(年) : 6年。 发行上限(万元): 120000.00
─────────────────────────────────────
◆项目投资◆ 截止：2017末期
(1)募集资金情况(单位:万元)
─────────────────────────────────────
累计募集资金总额: 65357.00
本年度已使用额: 13977.54 累计使用总额: 64039.24
─────────────────────────────────────
(2)募集资金使用情况
(单位:万元) 是否变 实际投入 产生收益 是否符合计划进度
承诺项目 拟投入金额 更 金额 金额 和预计收益
项目
─────────────────────────────────────
上海临港碧云壹 63913.00 否 64039.24 - -
零项目
─────────────────────────────────────
合计投资总额 63913.00 - 64039.24 - -
─────────────────────────────────────
◆ 行业地位 ◆ ◇更新时间:2018-04-16◇
浦东金桥(600639) 所属行业:房地产业->房地产业
证监会行业:房地产业 共 124 家公 截止日期:2017-12-31
司
代码 简称 流通股 排名 总资产 排名 主营收入 排名 每股收益 排名
(亿股) (亿元) (亿元) (元)
─────────────────────────────────────
000002 万科A 97.1517 2 11653.4692 1 2428.9711 1 2.5400 3
000006 深振业A 13.4827 37 131.3993 53 29.5945 52 0.5968 37
000011 深物业A 1.7586 84 53.9333 69 29.0469 53 1.0453 20
000014 沙河股份 2.0171 80 15.2828 77 5.1314 77 0.0378 90
000029 深深房A 8.9166 49 39.8926 72 13.4591 65 0.1829 71
000031 中粮地产 18.1372 27 757.5148 20 140.4236 22 0.5200 44
000043 中航地产 6.6681 63 191.1410 44 58.9349 41 0.2258 66
000402 金融街 29.8779 10 1252.1558 12 255.1934 11 1.0100 22
000502 绿景控股 1.8335 83 5.1808 86 0.2206 112 -0.4500 95
000514 渝开发 8.4377 53 63.0715 66 10.4085 70 0.0958 81
000517 荣安地产 30.3562 9 131.9520 52 42.6422 44 0.1702 73
000537 广宇发展 4.0595 70 726.0154 21 216.4230 13 1.2900 15
000540 中天金融 43.3702 5 1085.0483 13 157.9336 17 0.4455 50
000573 粤宏远A 6.2217 67 29.3915 74 5.6574 75 0.0569 87
000608 阳光股份 7.4980 57 72.1534 64 5.3442 76 0.2000 68
000615 京汉股份 3.5429 73 91.5552 60 27.9503 54 0.4000 55
000631 顺发恒业 24.3252 17 136.9137 49 66.8170 35 0.3100 60
000656 金科股份 52.1612 3 1573.6402 10 347.5762 9 0.3500 58
000671 阳光城 32.4801 8 2132.5007 6 331.6313 10 0.5100 45
000691 亚太实业 2.9049 78 2.5299 92 0.4615 106 -0.0300 91
000736 中交地产 2.9719 77 327.2266 34 57.9358 42 2.0800 8
000838 财信发展 6.3199 66 86.1577 61 18.0348 62 0.1779 72
000897 津滨发展 16.1721 30 60.7996 67 9.7616 71 -0.0738 93
000918 嘉凯城 18.0419 28 261.1927 39 12.5873 68 1.1000 19
000926 福星股份 9.4835 46 490.0239 26 116.5851 25 0.8900 26
000965 天保基建 10.0894 42 103.0226 59 18.4607 61 0.4100 54
000981 银亿股份 25.7432 14 439.3929 27 127.0274 24 0.4000 55
001979 招商蛇口 18.9965 25 3326.2092 4 754.5468 3 1.5500 12
002016 世荣兆业 6.4610 65 71.2016 65 31.0525 51 1.1284 18
002077 大港股份 3.7372 72 73.1250 63 13.1069 67 0.0600 86
002146 荣盛发展 38.9243 6 1917.3315 8 387.0401 6 1.3200 14
002208 合肥城建 3.1927 76 115.6800 57 27.5192 56 0.4100 54
002244 滨江集团 27.0290 12 602.4433 23 137.7370 23 0.5500 42
002285 世联行 17.0204 29 136.3349 51 82.1155 30 0.4900 46
002314 南山控股 7.3773 59 165.3312 47 66.0152 36 0.3400 59
200002 万科B - 115 11653.4692 1 2428.9711 1 2.5400 3
200011 深物业B 0.6761 93 53.9333 69 29.0469 53 1.0453 20
200029 深深房B 1.2000 86 39.8926 72 13.4591 65 0.1829 71
600007 中国国贸 10.0728 43 116.6602 56 27.6646 55 0.6300 35
600048 保利地产 117.3634 1 6964.5175 2 1463.0624 2 1.3200 14
600052 浙江广厦 8.7179 50 52.7549 70 8.2163 73 0.2200 67
600053 九鼎投资 4.3354 69 47.5383 71 7.5599 74 0.7470 29
600064 南京高科 7.7247 56 261.2150 38 35.9544 48 1.2250 16
600067 冠城大通 14.9211 34 209.2786 42 68.9699 34 0.4000 55
600077 宋都股份 13.4012 38 176.6556 46 27.4929 57 0.1200 79
600094 大名城 22.7660 22 569.7330 24 102.4447 26 0.5704 41
600158 中体产业 6.5750 64 38.5522 73 10.9223 69 0.0689 85
600162 香江控股 23.7436 19 183.7666 45 43.1380 43 0.2441 64
600173 卧龙地产 7.2506 60 57.6212 68 15.5827 64 0.4342 51
600223 鲁商置业 10.0097 44 433.9490 28 75.4877 32 0.1100 80
600239 云南城投 16.0569 31 788.0302 19 143.9084 20 0.1600 75
600266 北京城建 15.6704 32 982.0877 14 140.4273 21 0.9300 25
600322 天房发展 11.0570 40 356.7908 32 63.4949 37 0.1973 69
600325 华发股份 19.1420 24 1396.8265 11 199.1681 15 0.7700 28
600340 华夏幸福 29.5495 11 3758.6471 3 596.3542 4 2.8300 1
600376 首开股份 25.4581 15 2404.6339 5 366.7764 8 0.7307 30
600383 金地集团 45.1458 4 2079.4207 7 373.3221 7 1.5200 13
600466 蓝光发展 21.2363 23 952.3988 15 245.5303 12 0.5728 40
600510 黑牡丹 7.9552 55 220.8232 40 62.8922 38 0.4700 48
600565 迪马股份 23.6611 20 375.5949 31 95.3799 28 0.2800 63
600604 市北高新 10.4253 41 126.9914 55 21.9140 58 0.1200 79
600639 浦东金桥 7.0317 62 204.8459 43 16.7383 63 0.6570 33
600649 城投控股 24.2079 18 377.6962 30 32.1516 50 0.6600 32
600657 信达地产 15.2426 33 719.5275 22 152.1605 19 0.6600 32
600658 电子城 7.9899 54 113.2009 58 21.3397 59 0.6400 34
600663 陆家嘴 24.4455 16 811.8012 17 93.2459 29 0.9310 24
600665 天地源 8.6412 51 215.7262 41 39.5471 47 0.2940 62
600675 中华企业 18.6706 26 278.5834 36 76.5897 31 0.1960 70
600683 京投发展 7.4078 58 278.6347 35 62.1740 40 0.4300 52
600684 珠江实业 8.5346 52 136.4368 50 42.3985 45 0.4200 53
600696 ST匹凸 3.4057 74 8.1305 81 1.7509 89 0.0500 88
600708 光明地产 9.8889 45 541.5449 25 208.1126 14 1.1356 17
600716 凤凰股份 9.1022 48 82.4838 62 13.4311 66 -0.1645 94
600724 宁波富达 14.4494 35 143.2892 48 41.5721 46 -0.6035 96
600733 SST前锋 0.7560 92 3.8471 87 0.3822 109 0.0390 89
600736 苏州高新 11.3895 39 263.7830 37 62.4249 39 0.4800 47
600743 华远地产 23.4610 21 343.5299 33 99.0379 27 0.3500 58
600748 上实发展 14.0838 36 390.5027 29 72.3392 33 0.4700 48
600823 世茂股份 37.5117 7 919.1791 16 186.6677 16 0.5900 38
600848 上海临港 3.9955 71 131.1716 54 20.7232 60 0.3700 56
601155 新城控股 7.1944 61 1835.2666 9 405.2568 5 2.7100 2
601588 北辰实业 26.6000 13 799.8002 18 154.5651 18 0.3400 59
831711 青浦资产 0.0250 111 10.6209 78 0.1575 115 0.0500 88
832230 新伟科技 0.2867 98 2.5120 93 0.9360 96 0.3000 61
832925 城投鹏基 - 115 0.2619 112 0.5289 102 0.3000 61
832968 东软股份 0.6469 94 7.6434 82 2.7075 82 0.5800 39
833517 策源股份 0.4017 95 6.3927 84 4.6255 78 0.7876 27
833925 兴业源 0.2673 99 0.8312 102 0.6744 100 0.2400 65
834209 正合股份 1.1159 87 3.2997 90 3.4775 81 0.5400 43
834213 物管股份 0.1875 102 0.9989 100 2.5380 83 0.3514 57
834962 嘉宝股份 0.8804 91 10.3730 79 9.7194 72 2.1819 6
835086 房米网 0.9627 90 1.7448 97 0.7712 98 0.0710 83
835232 特毅股份 0.0130 113 0.1449 115 0.4112 107 0.1700 74
835576 数字硅谷 1.0546 89 3.3911 89 1.0387 93 0.1600 75
836397 智善生活 - 115 1.8383 96 2.2194 88 0.7700 28
837118 盈科行 0.0424 108 0.4382 108 0.5292 101 0.2200 67
837130 中环互联 0.2105 101 2.2191 94 2.2958 87 0.7700 28
837249 乐生活 0.3244 96 2.7132 91 2.4566 84 0.1600 75
837498 第一物业 0.2390 100 5.2173 85 3.7095 80 1.6000 11
837637 新基地 0.1050 105 0.7929 103 0.2536 111 0.2000 68
838042 中经世纪 0.1629 104 0.7780 104 0.7090 99 0.6200 36
838527 恒略智汇 0.0224 112 0.0967 116 0.0945 116 -0.0400 92
838844 荣超股份 0.0975 106 2.1865 95 2.3010 86 0.9558 23
839277 花千墅 0.0325 109 0.3600 111 0.1706 113 0.6300 35
839458 兴中能源 3.2900 75 6.8626 83 0.1588 114 0.1560 76
839519 美城股份 0.0600 107 0.4012 109 0.4876 104 0.7700 28
839955 美的物业 0.1710 103 3.7557 88 4.4662 79 2.2600 5
870567 儒房融科 0.2907 97 0.5933 105 0.5051 103 0.1300 78
870685 银中物业 - 115 1.6059 98 2.3260 85 1.9400 9
871326 武侯高新 1.5263 85 28.6172 75 1.2348 90 0.0700 84
871485 长安文化 - 115 0.2393 113 0.2669 110 1.6200 10
871893 保利物业 - 115 20.3566 76 32.3674 49 2.3000 4
871971 中楚物业 0.0253 110 0.5136 107 1.1806 91 1.0300 21
872176 信谊股份 - 115 0.3996 110 0.4855 105 0.3100 60
872196 兴业物联 - 115 1.3134 99 0.7975 97 0.4500 49
872267 金发股份 0.0067 114 0.5669 106 1.0158 94 2.1600 7
872269 保亿物业 - 115 0.9255 101 1.0637 92 0.1476 77
872487 筑建股份 - 115 0.2246 114 0.3896 108 0.7031 31
900902 市北B股 4.6585 68 126.9914 55 21.9140 58 0.1200 79
900911 金桥B股 2.7218 79 204.8459 43 16.7383 63 0.6570 33
900928 临港B股 1.0715 88 131.1716 54 20.7232 60 0.3700 56
900932 陆家B股 9.1728 47 811.8012 17 93.2459 29 0.9310 24
900940 大名城B 1.9872 81 569.7330 24 102.4447 26 0.5704 41
900957 凌云B股 1.8400 82 10.1943 80 0.9811 95 0.0861 82
─────────────────────────────────────
代码 简称 总股本 排名 净资产 排名 净利润 排名 净资产收 排名
(亿股) (亿元) (亿元) 益率(%)
─────────────────────────────────────
000002 万科A 110.3915 2 1326.7532 1 280.5181 1 22.8000 23
000006 深振业A 13.5000 42 55.6777 43 8.0564 35 15.2400 40
000011 深物业A 5.9598 71 29.2169 58 6.2296 41 26.6400 22
000014 沙河股份 2.0171 81 7.4081 77 0.0763 98 1.0300 106
000029 深深房A 10.1166 51 28.2824 60 1.8499 64 6.7600 89
000031 中粮地产 18.1373 33 66.3049 36 9.4533 29 15.4400 39
000043 中航地产 6.6696 69 41.7844 50 1.5059 67 3.6400 101
000402 金融街 29.8893 16 295.5522 7 30.0641 9 10.5600 68
000502 绿景控股 1.8482 83 1.2903 93 -0.8326 113 -48.7900 113
000514 渝开发 8.4377 60 30.0358 56 0.8080 70 2.7300 103
000517 荣安地产 31.8392 14 42.1840 49 5.4176 45 13.7200 46
000537 广宇发展 18.6252 31 96.5865 28 21.7179 12 27.5600 21
000540 中天金融 46.9766 5 160.7150 16 20.8155 13 13.5000 47
000573 粤宏远A 6.4821 70 16.7757 73 0.3547 79 2.1000 104
000608 阳光股份 7.4991 66 29.8540 57 1.5236 66 5.2300 94
000615 京汉股份 7.8360 64 19.5371 68 3.0922 55 16.8500 36
000631 顺发恒业 24.3252 21 60.9260 40 7.6504 36 13.1700 49
000656 金科股份 53.3972 4 197.6901 12 20.0461 15 10.6300 67
000671 阳光城 40.5007 8 191.5012 13 20.6197 14 14.3300 43
000691 亚太实业 3.2327 78 0.7441 97 -0.0860 112 -10.9300 111
000736 中交地产 2.9719 80 20.9549 66 6.1717 42 21.2700 28
000838 财信发展 11.0046 49 17.8263 70 1.9579 61 11.2200 61
000897 津滨发展 16.1727 36 11.7960 75 -1.1936 114 -9.6300 110
000918 嘉凯城 18.0419 34 50.5898 47 19.8775 16 48.8200 8
000926 福星股份 9.7152 55 102.7263 24 8.4536 32 8.7400 79
000965 天保基建 10.0894 52 51.2171 45 4.1086 48 8.3600 84
000981 银亿股份 40.2799 9 179.5046 15 16.0129 21 9.5800 73
001979 招商蛇口 79.0409 3 683.6802 3 122.2031 3 20.3200 30
002016 世荣兆业 8.0910 62 24.7553 61 9.1298 30 44.1700 10
002077 大港股份 5.8035 72 38.6325 51 0.3363 81 0.8700 107
002146 荣盛发展 43.4816 7 275.1023 8 57.6077 7 22.4400 25
002208 合肥城建 3.2010 79 17.4322 71 1.3277 68 7.8700 86
002244 滨江集团 31.1144 15 142.7869 19 17.1141 19 12.6400 55
002285 世联行 20.4398 27 50.6844 46 10.0388 27 21.8500 27
002314 南山控股 18.7753 28 58.8993 42 6.4186 39 11.1000 62
200002 万科B 110.3915 2 1326.7532 1 280.5181 1 22.8000 23
200011 深物业B 5.9598 71 29.2169 58 6.2296 41 26.6400 22
200029 深深房B 10.1166 51 28.2824 60 1.8499 64 6.7600 89
600007 中国国贸 10.0728 53 64.6753 38 6.3481 40 10.1600 70
600048 保利地产 118.5844 1 1069.7980 2 156.2589 2 16.3200 37
600052 浙江广厦 8.7179 57 23.0970 65 1.8859 63 8.6200 80
600053 九鼎投资 4.3354 74 20.1436 67 3.2385 52 17.2000 34
600064 南京高科 7.7247 65 101.2143 25 9.4602 28 9.5300 74
600067 冠城大通 14.9211 40 72.4753 35 5.9516 44 8.4700 82
600077 宋都股份 13.4012 43 37.2955 52 1.5568 65 4.2500 97
600094 大名城 24.7533 20 118.3173 22 14.1198 23 12.5700 56
600158 中体产业 8.4374 61 16.2988 74 0.5811 74 3.6200 102
600162 香江控股 34.0067 11 76.6291 31 8.1660 34 11.5900 60
600173 卧龙地产 7.2770 68 19.2153 69 3.1483 54 17.4600 33
600223 鲁商置业 10.0097 54 23.3154 64 1.0536 69 4.6200 96
600239 云南城投 16.0569 37 52.8124 44 2.6401 56 5.4400 92
600266 北京城建 15.6704 38 202.1346 11 14.5611 22 7.4800 87
600322 天房发展 11.0570 48 43.8066 48 2.1813 60 5.1100 95
600325 华发股份 21.1831 26 118.8268 21 16.2038 20 12.6500 54
600340 华夏幸福 29.5495 17 370.9502 5 87.8081 4 31.4000 17
600376 首开股份 25.7957 18 297.5385 6 23.6278 10 8.8700 78
600383 金地集团 45.1458 6 407.6406 4 68.4268 5 17.6200 32
600466 蓝光发展 21.3430 25 145.4446 17 13.6595 24 12.8100 53
600510 黑牡丹 10.4710 50 77.6622 30 4.9357 47 6.5100 91
600565 迪马股份 24.2042 22 74.7677 32 6.6942 38 9.9100 71
600604 市北高新 18.7330 29 58.9099 41 2.3148 58 4.0000 100
600639 浦东金桥 11.2241 46 89.3928 29 7.3746 37 8.3900 83
600649 城投控股 25.2958 19 190.7522 14 17.5859 18 9.1600 77
600657 信达地产 15.2426 39 98.4608 27 10.1129 26 10.7200 64
600658 电子城 7.9899 63 63.5510 39 5.0849 46 8.2500 85
600663 陆家嘴 33.6183 13 143.1914 18 31.2992 8 22.1900 26
600665 天地源 8.6412 58 30.4556 55 2.5408 57 8.6000 81
600675 中华企业 18.6706 30 36.0978 53 3.6677 50 10.6800 65
600683 京投发展 7.4078 67 23.5138 63 3.2175 53 14.2900 45
600684 珠江实业 8.5346 59 28.9803 59 3.5978 51 13.1600 50
600696 ST匹凸 3.4057 76 2.7663 84 0.1803 88 6.7600 89
600708 光明地产 17.1434 35 103.9050 23 19.4684 17 20.1100 31
600716 凤凰股份 9.3606 56 32.5945 54 -1.5401 115 -4.5400 109
600724 宁波富达 14.4524 41 17.1384 72 -8.7216 116 -40.5673 112
600733 SST前锋 1.9759 82 1.9256 87 0.0772 97 4.0920 99
600736 苏州高新 11.9429 45 74.0475 33 6.0626 43 10.2200 69
600743 华远地产 23.4610 23 73.2152 34 8.1895 33 11.6500 59
600748 上实发展 18.4456 32 99.7454 26 8.7234 31 9.1700 76
600823 世茂股份 37.5117 10 217.4728 9 22.2527 11 10.6400 66
600848 上海临港 11.1992 47 65.0860 37 4.0976 49 6.6300 90
601155 新城控股 22.5738 24 206.2356 10 60.2891 6 34.1800 13
601588 北辰实业 33.6702 12 125.9897 20 11.4041 25 9.4100 75
831711 青浦资产 3.3676 77 10.0902 76 0.1510 90 1.4500 105
832230 新伟科技 0.6065 92 1.4912 90 0.1798 89 14.3600 42
832925 城投鹏基 0.0553 110 0.1561 114 0.0164 109 10.6800 65
832968 东软股份 0.8434 90 3.1382 83 0.3698 78 14.3200 44
833517 策源股份 0.9000 88 4.7761 79 0.7088 72 16.0400 38
833925 兴业源 0.3000 98 0.6280 98 0.0723 100 11.8300 57
834209 正合股份 1.1321 85 2.1768 86 0.6114 73 33.2800 15
834213 物管股份 0.1875 103 0.3213 106 0.0659 102 21.1300 29
834962 嘉宝股份 0.8804 89 4.2722 80 1.9210 62 56.4300 5
835086 房米网 1.0384 86 1.4101 91 0.0740 99 5.3900 93
835232 特毅股份 0.0505 111 0.0719 116 0.0084 110 11.6700 58
835576 数字硅谷 1.3000 84 1.7135 88 0.2114 86 13.1500 51
836397 智善生活 0.1500 105 0.3544 104 0.1158 92 39.0400 11
837118 盈科行 0.1392 106 0.2184 109 0.0307 108 15.1200 41
837130 中环互联 0.6090 91 1.5320 89 0.4715 77 33.7200 14
837249 乐生活 0.5436 94 0.9337 95 0.0875 94 9.8300 72
837498 第一物业 0.4131 96 2.6179 85 0.5439 76 32.9800 16
837637 新基地 0.3300 97 0.5336 100 0.0662 101 13.2260 48
838042 中经世纪 0.2025 101 0.4639 102 0.1264 91 29.3500 19
838527 恒略智汇 0.0800 109 0.0824 115 -0.0022 111 -3.5000 108
838844 荣超股份 0.3000 98 1.4100 92 0.2867 84 22.6400 24
839277 花千墅 0.0800 109 0.2007 110 0.0505 105 28.7700 20
839458 兴中能源 4.8900 73 6.3953 78 0.7629 71 12.9434 52
839519 美城股份 0.2000 102 0.3160 107 0.0786 96 38.9800 12
839955 美的物业 0.2560 99 1.0802 94 0.5640 75 70.6600 2
870567 儒房融科 0.4167 95 0.5145 101 0.0533 104 11.0600 63
870685 银中物业 0.1600 104 0.5647 99 0.3104 82 63.5500 3
871326 武侯高新 13.3429 44 24.4412 62 0.3413 80 4.1700 98
871485 长安文化 0.0500 112 0.1847 112 0.0831 95 57.1200 4
871893 保利物业 1.0000 87 3.9477 82 2.3018 59 54.8500 6
871971 中楚物业 0.1001 107 0.2589 108 0.1032 93 49.7600 7
872176 信谊股份 0.1000 108 0.1988 111 0.0308 107 16.9400 35
872196 兴业物联 0.5500 93 0.9185 96 0.2143 85 29.4200 18
872267 金发股份 0.1000 108 0.3255 105 0.1945 87 89.1100 1
872269 保亿物业 0.2500 100 0.3795 103 0.0369 106 10.2200 69
872487 筑建股份 0.1000 108 0.1675 113 0.0586 103 45.1300 9
900902 市北B股 18.7330 29 58.9099 41 2.3148 58 4.0000 100
900911 金桥B股 11.2241 46 89.3928 29 7.3746 37 8.3900 83
900928 临港B股 11.1992 47 65.0860 37 4.0976 49 6.6300 90
900932 陆家B股 33.6183 13 143.1914 18 31.2992 8 22.1900 26
900940 大名城B 24.7533 20 118.3173 22 14.1198 23 12.5700 56
900957 凌云B股 3.4900 75 4.2310 81 0.3003 83 7.3600 88
─────────────────────────────────────
◆ 公司公告 ◆ ◇更新时间:2023-07-21◇
●2023-03-08 浦东金桥：子公司新设项目公司(公司公告)
2023年3月8日公告，公司实质上的全资子公司金桥房产公司拟与北商发公司共同
出资设立项目公司，注册资本22亿元人民币。金桥房产公司认缴出资17.6亿元，占比
为80%；北商发公司认缴出资4.4亿元，占比为20%。两方均以现金方式出资。该项目
公司设立后，将作为实施主体，负责对虹口区嘉兴路街道hk356B-01地块、hk311-01
地块历史风貌保护项目的开发、建设及经营。
●2023-01-30 浦东金桥：子公司参加房地产项目被确定为最终实施主体(公司公告)
2023年1月30日公告，2023年1月20日，上海市虹口区规划和自然资源局确认，公
司实质上的全资子公司——上海金桥出口加工区房地产发展有限公司与上海北商发企
业服务有限公司组成的联合体在上海市虹口区规划和自然资源局组织的虹口区嘉兴路
街道hk356B-01地块（138街坊）、hk311-01地块（135街坊）历史风貌保护项目实施
主体候选人遴选活动中，被确定为最终实施主体，该实施主体将参与该项目后续国有
建设用地使用权出让。
●2019-10-31 浦东金桥：发起设立上海浦东智能制造产业投资基金(公司公告)
2019年10月31日公告，公司拟设立控股子公司，并作为普通合伙人发起设立“上
海浦东智能制造产业投资基金”。基金尚处于筹备设立阶段，尚未完成工商注册，尚
需取得中国证券投资基金业协会备案，实施过程存在不确定性。浦东智造投资基金认
缴出资总额为人民币20.02亿元（以实际募集规模为准）。公司拟设立控股子公司—
—上海金创股权投资管理有限公司（筹）作为基金的普通合伙人及管理人，拟出资10
0万元。
●2019-03-22 浦东金桥：参与设立上海浦东科技创新投资基金(公司公告)
2019年3月22日公告，为积极推进公司业务发展，抓住“浦东新区对接科创战略
，不断推进科技创新创业，加快推动浦东高质量发展”的机遇，更好地参与上海市浦
东新区新一轮的发展，公司拟作为有限合伙人之一，以现金货币方式认缴出资额人民
币8亿元，参与浦东科创投资基金的设立，资金来源为本公司自有资金。浦东科创投
资基金采用有限合伙形式设立，认缴出资总额为人民币55.01亿元。
●2018-08-29 浦东金桥：2018年半年度报告(公司公告)
2018年中报披露，面对严峻的宏观经济环境和房地产调控政策，公司经营依然保
持了稳健发展态势，基本完成了年初设定的各项预算指标，继续稳步上升。报告期实
现营业收入8.79亿元，同比增长8.90%；实现净利润约4亿元，同比增长7.87%。经营
性收入现金流入10.68亿，其中租金收入7.00亿元、销售收入0.98亿元、酒店公寓收
入0.78亿元。
●2018-08-07 浦东金桥：非公开发行限售股上市流通(公司公告)
2018年8月7日公告，本次限售股上市流通数量为147,070,416股，本次限售股上
市流通日期为2018年8月13日。
●2018-04-14 浦东金桥：2017年第四季度主要经营数据(公司公告)
2018年4月14公告，2017年第四季度主要经营数据如下：2017年10-12月，公司房
地产开发无新增土地储备。2017年10-12月，公司无房地产项目开工，同比无变化；
房地产项目竣工面积为209139㎡，同比增加1221.49%。2017年10-12月，公司主营业
务收入合计528,727,528.10元（同比增加42.94%），其中销售收入172,414,262.48元
（同比增加1.81亿元），租赁收入318,419,510.34元（同比减少7.65%），酒店公寓
收入37,893,751.28元（同比增加11.72%）。上海金桥出口加工区房地产发展有限公
司（公司实质控股100%的子公司）开发的临港碧云壹零项目（备案名：艺林秋涟苑）
第一批预售房源146套（暂测建筑面积合计约31680㎡），截至2017年12月31日全部售
罄，已收到房款79,706万元（含订金）。第二批预售房源138套（暂测建筑面积合计
约30488.24㎡）于2017年9月开盘预售，截至2017年12月31日，已收到房款48,628万
元（含订金）。
●2018-04-14 浦东金桥：2017年年度报告(公司公告)
2017年年报披露，全年完成各项现金流入总计29.21亿元，其中经营性现金收入2
6.5亿元——销售收入11.42亿元、租赁收入（含酒店）14.35亿元。可喜的是，在收
入增长的同时，本报告期公司主营业务收入16.74亿元，同比增长13.92%；归母净利
润7.37亿元，同比增长19.57%；基本每股收益0.6570元/股，同比增长19.56%；加权
平均净资产收益率8.39%，比去年提高1.44个百分点。2018年，力争全年实现现金流
入合计30.69亿元（含投资性、筹资收入等），其中销售收入9.12亿元、租赁收入15.
17亿元、投资性收入5.39亿元。全年预算现金流出合计50.16亿元，其中经营性现金
流出35.74亿元，投资性现金流出9.14亿元。
●2017-12-28 浦东金桥：重大合同(公司公告)
2017年12月28日公告，2017年12月26日，公司与卖方华鑫股份签署了《上海华鑫
股份有限公司与上海金桥出口加工区开发股份有限公司关于“金领之都A区”部分物
业之房地产买卖框架协议书》。同时，双方就每幢房地产分别单独签署《上海市房地
产买卖合同》，共计23件。合同价款合计1,993,728,367.82元。本次交易完成并确认
采购后，公司投资性房地产总额将增加195,679万元（除增值税后）。由于采用杠杆
收购，对净资产影响较小。交易标的物部分已出租，租金收入能够抵偿借款产生的利
息费用，正常运营后将为公司提供新的利润增长点。
●2017-10-31 浦东金桥：2017年第三季度主要经营数据(公司公告)
2017年10月31日公告，公司2017年第三季度主要经营数据如下：2017年7-9月，
公司房地产开发无新增土地储备，同比无变化。2017年7-9月，公司房地产项目开工
面积为450258.72平方米，同比增加450258.72平方米；房地产项目竣工面积为0，同
比无变化。2017年7-9月，公司主营业务收入合计333,845,746.43元（同比增加3.38%
），当期未发生可确认的销售收入（同比无变化），其中租赁收入294,086,467.70元
（同比增加2.88%），酒店公寓收入39,759,278.73元（同比增加7.29%）。
●2017-08-26 浦东金桥：2017年半年度报告(公司公告)
2017年中报披露，对比全年预算完成情况，报告期经营性收入现金流入12.34亿
元（其中租金收入6.31亿元、销售收入5.33亿元、酒店收入0.76亿元），略低于上年
同期，完成年度预算的40.85%，基本达到公司设定的半年度目标。其中，由于临港碧
云壹零项目第二批预售因预售许可证审批原因延迟至下半年进行，房产销售收入对照
全年完成率仅为32.68%，未达到预期目标。上半年，公司碧云系列产品的租赁实现稳
步增长。其中，住宅、商业配套建筑类物业（不含酒店）实收租金3.1亿元，预算执
行率为102%；实收酒店收入0.76亿元，预算执行率为100%。
●2017-04-29 浦东金桥：2017年第一季度主要经营数据(公司公告)
2017年4月29日公告，披露2017年第一季度主要经营数据，2017年1-3月，公司房
地产开发新增土地储备为0，同比减少100%。2017年1-3月，公司房地产项目开工面积
为0，同比无变化；房地产项目竣工面积为0，同比无变化。S11地块住宅项目（暂定
名）的桩基部分在1月开工。上海金桥出口加工区房地产发展有限公司（公司间接控
股100%的子公司）开发的临港碧云壹零项目（备案名：艺林秋涟苑）第一批预售房源
146套（暂测建筑面积合计约31680㎡）于2016年12月10日取得商品房预售许可，2016
年12月18日进行了开盘预售。截至2017年3月31日，签约142套（含预订），共收到房
款47,240万元（含订金），去化率97.26%。
●2017-03-31 浦东金桥：2016年第四季度主要经营数据(公司公告)
2017年3月31日公告，2016年10-12月，公司房地产开发新增土地储备约68929㎡
，同比增加100%。发生新增土地储备的原因是：2016年11月，大唐投资控股发展（上
海）有限公司将其于2014年5月向上海金桥出口加工区联合发展有限公司（原公司控
股子公司，现全资子公司）受让的上海金桥出口加工区T4-02地块的土地使用权退还
。该地块面积约68929㎡。2016年10-12月，公司房地产项目开工面积为0，同比无变
化；房地产项目竣工面积约为15826㎡，同比减少91.8%。截至2016年第四季度，公司
房地产项目销售收入合计13168.18万元，租赁收入合计118999.64万元，酒店公寓收
入14371.60万元。
●2017-03-31 浦东金桥：2016年年度报告(公司公告)
2016年年报披露，2017年，力争全年实现预算收入34.23亿元（不含债务融资）
，其中：销售收入14.82亿元、租赁收入（含酒店）13.60亿元、投资性收入4.61亿元
、筹资性收入1.2亿元（不含债务融资）。全年预算支出40.49亿元（不含到期或提前
偿还的债务融资本金），其中：经营性支出31亿元，投资性支出5.58亿元，筹资性支
出3.90亿元。
●2017-03-03 浦东金桥：2016年度业绩快报(公司公告)
2017年3月3日公告，披露2016年度业绩快报，每股收益0.5495元。本报告期末，
归属于上市公司股东的净利润61674.82万元，同比增加30.80%，主要原因为销售业务
的毛利增长及会计估计变更使主营业务利润率较上年同期增加6.29个百分点，另本期
收到的投资企业现金分红较上年同期增加0.2亿元。本报告期内，公司营业利润较上
年同期分别增加17.88%，主要原因为本期主营业务利润率上升及收到的投资收益有所
增加。
◆ 回顾展望 ◆ ◇更新时间:2015-11-02◇
报告期: 2015中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
2015年1-6月
营业收入同比变动-22.24%
净利润同比变动7.31%
每股收益0.251元
净资产收益率为3.3%
本报告期内，公司经营业绩继续保持稳健的增长，归属于上市公司股东的净利润
2.3亿元，较上年同期增长7.31％。
报告期末，公司持有各类物业继续保持较高的出租率。具体而言，住宅92％，厂
房、仓库80％，研发楼77％，办公楼98％，商业物业87％，酒店83％。报告期内，各
类物业按面积加权的平均租金分别为：住宅类约3.8元/天/平方米，厂房、仓库类约1
.3元/天/平方米，办公楼类约3.1元/天/平方米，研发楼约3.3元/天/平方米，商业类
约3.4元/天/平方米，酒店类约5.7元/天/平方米。
报告期内，公司及控股子公司的重点工程项目基本按目标节点要求按时完成。碧
云公馆项目完成土建施工的一房一验，室外总体绿化全部完成，五幢房屋的室内精装
饰完成98％；物业服务公司招标工作完成，确定了物业服务公司。临港碧云壹零项目
，25幢多层楼中结构封顶完成12幢，其余已完成70％；10幢小高层楼结构完成90％。
碧云国际社区配套项目（平和学校高中部）主体结构及室内砌筑墙体施工完成。英国
德威学校体育中心项目主体结构、外立面及二结构工程完成，安装工程完成30％。G2
地块地下车库项目桩基、围护工程完成，进入地下室挖土阶段。
◆ 盈利预测(元) ◆ ◇更新时间:2018-04-16◇
17A 18E 19E
─────────────────────────────────────
每股收益 0.66 0.83 0.97
一月预期变化率(%) - - -
净利润(万元) 73745.70 93300.00 108800.00
净利润同比(%) 19.57 26.52 16.61
主营收入(万元) 167382.58 224400.00 297800.00
主营收入同比(%) 13.92 34.06 32.71
预测机构数 - 1.00 1.00
每股净资产(元) 7.96 8.80 9.76
未来两年复合增长率 - - -
预测PE 25.80 17.80 15.27
预测PB 2.13 1.68 1.52
预测PEG - - -
预测PS 11.37 7.40 5.58
说明：数据来源于一致性盈利预期值，其中：预测PS=最近收盘价/每股主营
收入，为市销率；预测PEG=预测PE/二年复合增长率，为两年PE/G倍数。
◆投资评级◆ 截止日期：2018-04-16
统计时段 买入 增持 中性 减持 卖出 合计
─────────────────────────────────────
一个月内 4 2 3 - - 9
三个月内 10 2 3 - - 15
六个月内 25 4 9 - - 38
12个月内 52 12 26 - - 90
◆每股收益预测明细◆ 截止日期：2018-04-16
日期 机构 评级 18E 19E
─────────────────────────────────────
2018-04-15 华创证券 推荐 0.83 0.97 -
2018-03-28 中金公司 中性 0.86 - -
2017-11-27 联讯证券 增持 0.74 0.85 -
2017-08-30 海通证券 买入 0.81 1.15 -
2017-08-29 光大证券 增持 0.93 1.11 -
2017-08-27 东方证券 增持 0.82 1.44 -
2016-06-23 中银国际 买入 0.78 - -
2016-06-02 广发证券 买入 0.70 - -
2016-04-05 长江证券 买入 0.68 - -
◆研报摘要◆
─────────────────────────────────────
●2018-04-15 浦东金桥：业绩稳定增长，壹零集中结算推升业绩(华创证券 袁豪)
浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245万方优质
自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁，租金收入稳定增长且现金流稳定
。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战
略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开
发，盘活存量资源。鉴于业绩小幅低于我们预期，我们将公司18-20年每股收益预测
分别下调至0.83、0.97元和1.09元，鉴于目前利率走高对于持有性资产估值造成一
定压力，下调目标价至18.00元，但考虑公司资产优质，维持“推荐”评级。
●2017-11-27 浦东金桥：深耕租赁市场，房地产项目将于明年进入结转期(联讯证券
许晓雷)
我们预计，17/18/19年，公司营业收入15.65、31.48、37.17亿元；归母净利润6.22
、8.33、9.59亿元；EPS为0.55、0.74、0.85元。我们综合考虑，给予公司目标价19
.1-19.5元。首次覆盖，给予“增持”评级。
●2017-08-30 浦东金桥：半年报：中报业绩稳健增长，碧云尊邸全面开工(海通证券
谢盐,涂力磊)
公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为
，未来公司物业租赁收入每年将保持10%稳定增长。目前碧云尊邸(S11项目)7月初全
面开工。建筑面积20万平临港碧云壹零开盘销售良好。我们认为，上海自贸区建设
有望给公司土地带来价值重估，未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们
预计公司2017、2018年EPS分别是0.68和0.81元。目前上海自贸区标的2017年平均动
态40XPE，给予公司2017年45XPE估值，对应目标价30.6元，维持公司的“买入”评
级。
●2017-08-29 浦东金桥：租赁提升住宅热销锁定业绩，龙头入驻北郊产业园价值凸显
(光大证券 陈浩武)
我们维持公司盈利预测2017-2019年EPS为0.72元/0.93元/1.11元。综合考虑给予相
对估值2017年PE28倍，维持12个月目标价为20.2元，NAV折价约18.5%。因公司股价
上涨，调整为增持评级。
●2017-08-28 浦东金桥：借金桥副中心规划，加速推进二次开发(华创证券 袁豪)
浦东金桥作为浦东金桥是金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有2
45万方优质自持物业，经营工业厂房和研发办公的租赁，租金收入稳定增长且现金
流稳定，并在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略
机遇，持有优质物业价值提升可期；并且借助近期金桥城市副中心建设规划的契机
，公司将加速推进金桥开发区内的二次开发，盘活存量资源。我们维持公司2017-18
年每股收益预测分别上调至0.70元和0.86元，目标价为22.00元，维持推荐评级。
◆同行业研报摘要◆ 证监会行业: 房地产业
─────────────────────────────────────
12个月内没有该公司研究报告
风 险 提 示
|
资金流向
分时ddx
异动席位
个股新闻
专家点评
十大股东